利率市场化对房地产行业的影响

【摘 要 】中国利率市场化进程持续了三十年的时间,伴随着利率市场化的发展,近几年飞速发展的房地产行业也与其有着千丝万缕的联系.本文打算通过理论与案例相结合,根据中国国情,分析我国利率市场化我国房地产的影响以及相关对策.

【关 键 词 】利率 利率市场化 房地产 房地产市场的影响

一、背景及相关理论

利率市场化是指金融机构在货币市场经营融资的利率水平.它是由市场供求来决定,包括利率决定、利率传导、利率结构和利率管理的市场化.而实际上,它是将利率的决策权交给金融机构,由金融机构自己根据资金状况和对金融市场动向的判断来自主调节利率.

我国金融市场的房地产融资主要以间接融资（银行信贷）为主,因此房地产业的融资成本直接受银行信贷利率的影响.当国家采取较宽松的货币政策社会流动性充足时,货币供给增加,贷款利率下降,使用资金的成本也随之下降,使得房地产开放加速,房产供给增加,房地产下降.

利率市场化是我国金融产业走向市场的重要步骤之一,也是国民经济运行体制转变到社会主义市场经济上来的基本标志之一.1996年以来,全国银行同业拆借系统开始运行,形成了统一的货币市场,利率也随后放开.截至2011年,经过三十年的发展,我国形成了统一、规范的市场.而我国房地产行业近年来持续过热,房地产行业也一直承担着支柱产业的地位和作用.2014年9月30日央行和银监会出台的新政策对房地产的发展也产生了刺激的作用.房地产行业应当如何面对利率市场化成为了影响购房者和房地产开发商都必须要面对的现实问题.

二、案例分析

从世界各国的经验来看,实行利率市场化后,长期受到抑制的利率在初期内可能有一个上升的过程,但随后便会随市场行情做不规则的波动.即使在70年代直接融资市场已经高度发达的美国,在完成利率市场化之后,直接融资得到了极大的发展,相应的,美国居民的投资也越来越多的从存款转向金融市场.而利率市场化也导致货币总量指标的逐步失效,使得美联储在90年代中期重新转向了对联邦基金利率等工具进行调控.

而对于拉美国家的利率市场化改革,其最大的特点就是快速.他们基本都是一两年时间就完成,没有考虑本国的金融体制完善程度、经济承受能力等因素,从而给经济带来较大冲击.

相比之下,日本经历了十七年时间来完成了利率自由化,其先国债、后其他品种,先银行同业,后银行与客户,先长期利率后短期利率,先大额交易后小额交易的过程对其他国家的利率自由化提供了一个很好的样板.

目前,我国正属于市场化利率和非市场化利率并存的双轨制阶段,要想完成转轨挑战,当借鉴前人经验,结合本国国情与经济状况,改革脚步稳中求进,切不可急于求成,照搬现套.

三、实证分析

通过市场的需求与供给,银行自发的来调节存贷款利率.从2010年到2012年存款和贷款基准利率都在上升,此利率的提高,使得贷款购房者人数在减少,从而减少了房地产泡沫.

利率提高影响房地产开发商的融资成本和财务费用.房地产开发行业属于资金密集型行业,目前从商业银行贷款融资还是我国大多数房地产开发商的主要融资渠道.利率的逐步放开加大了房地产开发商的信贷风险,利率的波动更影响了购房者的实际购买力.

当贷款利率持续大幅度上升时,开发商的财务成本也相应增高,在房价保持不变的情况下,增加的成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产上,因此,开发的效益相应就会降低.这种情况下,开发商可能会减少房地产的投资.这样,房地产的供应量就会下降.

总之,利率政策是影响房地产市场变动的原因之一,利率政策能够影响房地产投资和房地产,银行可以通过实施利率政策影响房地产市场来进行宏观经济调控,这对于保持房地产业与国民经济的协调发展是十分必要的.

四、利率市场化对房地产行业的影响及建议

一是利率市场化是现阶段中国经济发展的必然选择,利率市场化的国际经验表明,渐进式利率改革有利于金融体系安全平稳,而渐进式、市场化的改革使利率成为最主要的货币政策调控工具.

二是房地产行业之前的“三高”呈现趋势性的下降,加上利率市场化的稳步推进,利率对房地产企业的重要性与日俱增,房地产企业需要尽早做好准备,需找新的经营模式.

三是通过房地产市场与利率关系的实证分析表明,在利率市场化之后,利率会加剧房地产行业的信贷风险.市场利率一方面在需求方对购房者呈线性负相关关系,利率的波动影响买房人的实际购买能力.另一方面在供给方利率市场化会加大房地产企业的经营风险,削弱房地产的融资能力.而且易使房地产企业把资金投入到高风险的项目形成资产泡沫.

由于目前房地产企业的发展主要依赖于商业银行,而随着利率的逐步放开,利率的变动对房地产行业也将有越来越大的影响,因此为减少利率波动对房地产行业所产生的风险,本组成员基于此提出以下几点对策和建议：

(一)构建与我国国情相适应的科学合理的房地产金融体系

具体来说,政府需要建立健全相关的法律政策,规范房地产金融业的运行,制定宏观经济政策,促进房地产金融业的发展,运用经济杠杆调节房地产金融业资金供求,大力发展房地产金融市场,重点培育股票市场和债券市场,通过资产证券化建立我国住房抵押贷款的二级市场,以此缓解由利率波动引起的市场风险.

(二)大力发展房地产金融市场,分散商业银行风险

为分散商业银行风险,我国应建立更多的房地产投资渠道和金融工具,以更多的社会资金太支持房地产经济的发展,同时以不同手段分散银行风险.

(三)房地产企业要学会利用金融创新工具来规避融资中的利率风险

大多数房地产开发企业的贷款实行浮动利率,为规避利率变动所产生的损失,房地产企业要利用金融创新工具规避融资的利率风险,做好企业风险管理.

(四)房地产企业要建立多元化融资机制,增强企业抵御风险能力

我国房地产开发商普遍存在融资渠道单一、自有资金有限等问题.因此,房地产开发企业急需建立多元化的融资机制,以此优化资金结构,增强企业抵御风险的能力.

作者简介：王怡颖（1994-）,女,汉,辽宁大连人,大学本科,江苏科技大学,宋青云（1992-）,女,汉,江苏淮安人,大学本科,江苏科技大学,王晓红（1990-）,女,汉,江苏连云港人,大学本科,江苏科技大学,苏玉（1993-）,女,汉,辽宁辽阳人,大学本科,江苏科技大学,管佳颖（1995-）,女,汉,江苏南通人,大学本科,江苏科技大学.