本站原创摘 要：财务管理是一个房产企业的管理的核心所在,所以财务管理在房产企业中占有非常重要的地位.从而要实现房产企业的财务管理目标,首先必须要考虑影响房产企业财务管理目标的各种因素,房产企业的财务管理目标同时受到房产企业各种因素的影响,本身管理决策为内因,还有其他外因的存在.
关 键 词 ：房产企业；财务管理；目标；影响因素
财务管理是房产企业管理的重中之重,它是房产企业资金的获得和有效使用的管理工作,房产企业财务管理的目标取决于房产企业的总目标.要实现房产企业的财务管理目标,首先必须考虑影响房产企业财务管理目标的各种因素,房产企业的财务管理目标不仅要受到房产企业本身管理决策的各种因素的影响,同时还要受到房产企业外部环境因素的影响.
1.内部因素
管理决策固素.项目投资和资本结构.这是决定房产企业报酬和风险的首要因素.任何投资都会有风险,而房产企业实施科学严密的投资计划将会大大减少项目的风险.多年来,不少房产企业陷人困境,甚至破产倒闭,大都是由于投资失误所致.因此,应结合房产企业实际,建立严格的投资决策审议制度,规范和约束投资行为,对投资决策的主体、内容、程序、原则、责任、监督等作出明确规定,以便尽可能地提高房产企业财务管理目标的实现程度.
1.1在确定项目方面,实行“统一规划、集中和专家评审”的可行性论证方法.
1.2在使用资金方面,实行投资预算,总量控制和封闭追踪的专款专用办法.
1.3确定最佳的资本结构.资本结构是所有者权益和负债之间的比例关系,如果资本结构不当会严重影响房产企业的效益,增加风险,甚至导致房产企业破产.使房产企业的总价值最大,就是要寻找一种最佳的资本结构,揭示资金成本、财务杠杆同房产企业价值之间的关系.
1.4投资报酬率与风险.房产企业的盈利总额并不反映股东财富,在风险相同的前提下,股东财富的大小要看投资报酬率.房产企业为达到经济增长的目的,在面临众多投资机会时,往往通过资本预算来作出长期计划决策.“货币的时间价值”是财务管理从量上分析的一个重要观念,也是评价投资方案的基本标准.因此,为提高投资报酬率,必须对“货币的时间价值”有所研究,找出适合于对资金筹集、投资、使用和回收进行研究的数学模型和分析方法,如采用净现值法、现值指数法、内含报酬率法等,从而提高财务管理决策质量,实现房产企业财务管理目标.
收益和风险是直接相关的,投资的主要目的是获得收益,收益面向未来,或多或少地存在着风险,房产企业决策时,要在报酬和风险之间作出权衡,研究风险、计量风险,并设法控制风险.风险报酬率取决于投资者对风险的回避态度和风险程度（可用变异系数计量）,因此,房产企业可采用多角经营和多角筹资的方法来控制风险,多经营几个品种,可以在盈利和亏损产品之间相互补充,减少风险；多种渠道筹资,可以把投资的风险（当然也包含部分报酬）不同程度地分散给债权人,以求最大限度地扩大房产企业财富.
1.5股利决策.股利决策的重要性是基于以下主要原因：一是影响融资计划和资本预算；二是股利减少了留存盈余,会引起较高的债务权益比率.一般来说,房产企业的股利决策一方面应使所有者的财富最大化,另一方面要为房产企业提供充足的融资.当房产企业的获利能力增强时,采用“低正常股利加额外股利”的决策；当房产企业的收益超过投资者投资于别处所能获得的收益时,房产企业应保留盈余而不是分配,以实现股东财富最大化.
2.外部环境因素
房产企业外部环境是房产企业财务决策难以改变的外部约束条件,对房产企业财务管理目标将产生极大的影响.
2.1法律环境.在市场经济条件下,法律手段日益增多,越来越多的经济活动将受到法律的具体规范,无论是筹资、投资还是利润分配,都要与房产企业外部发生经济关系.目前与房产企业财务管理目标休戚相关的法律法规有：房产企业组织法规、财务会计法规、财政税务法规等等.财务工作人员应该了解、熟悉并掌握这些法律知识,做到有法可依,在守法的前提下完成房产企业理财的职能,实现房产企业财务管理目标.
2.2经济环境.国民经济的发展规划,体制改革的相关措施也对房产企业财务管理目标的实现产生影响.房产企业能够正确地预见政府经济政策的导向,对理财决策大有好处,国家对经济的优惠、鼓励和有利倾斜,房产企业如果认真加以研究,按照政策行事,就能趋利除弊.
商业竞争、通货膨胀和利率波动等外部因素,都将对房产企业的销售收入、存货库存、设备添置、债券投资等方面产生严重影响.为实现房产企业财务管理之目标,房产企业必须及时调整生产经营,适应经济政策,以迅速提高应变能力. 正确预测未来经济发展,实现资本大众化,分散经营风险.房产企业要尽可能提升自己的价值,对于还未上市的房产企业,要争取公开发行股票,从证券市场筹集资金,促使房产企业价值有市价可循,这也将有利于实现房产企业财富最大化.
从以上分析可以看到,房产企业财务管理目标受到多种因素的影响,由于出发点和要求实现的目的不同,对房产企业财务管理目标的定位会各有偏差,但目标只有一个,即“房产企业价值最大化”,概括起来,对房产企业财务管理目标的确定还应综合考虑以下几个问题：
（1）紧密配合房产企业战略总目标,做好财务计划.房产企业管理中,战略的选择和实施是房产企业的根本利益所在,战略的需要高于一切,财务管理首先要根据房产企业总目标的要求,配合房产企业战略的实施,认真做好财务计划.计划并非一个资金问题,还要对未来可能出现的各种情况加以思考,以提高房产企业对不确定事件的反应能力,增加有利机会带来的收益.财务计划确定后,要将计划具体化,进行财务预算,进一步细化各种收支、长期资金筹措、短期资金信贷等预算,使财务预算成为房产企业财务管理目标的控制标准和考核依据,在实现房产企业价值最大化中发挥重要作用.
（2）促使房产企业最大限度地提高投资报酬率.成本控制是房产企业增加盈利的根本途径,但单纯以成本最低为标准,只局限于降低成本本身,一般不能改变风险.因此,房产企业在投资管理、流动资金管理、证券管理、筹资管理等经济活动中,一方面要最大限度地降低成本获得利润,便房产企业总体边际收益最大,另一方面要以利润换效率,充分考虑“货币的时间价值和投资的风险价值”,以求达到股东投资报酬率最大.
（3）合理提高资产的利用效率.房产企业的资产不是无限的,房产企业获得的利润不仅仅表现在降低成本和降低资产消耗方面,还表现在提高资产利用率方面.改变资产用途,利用有限的资产多生产盈利更高的产品也是一种现实的选择,对于存在明显资产闲置的房产企业,提高资产利用率即是降低成本提高盈利水平的关键.盘活存量资产、增加产品产量、调整产品结构、销售更多的社会需要的商品来增加数量收益,不仅是一种市场策略,有时也是一种成本利润策略,从房产企业战略意义上讲,提高资产利用事也是实现房产企业价值最大化的有效途径.
（4）正确进行财务分析.为改善房产企业内部管理,财务管理往往要对房产企业的盈利能力、筹资结构、利润分配进行分析,以评价房产企业过去的经营成果和财务状况,预测未来的发展趋势.帮助房产企业改善决策.通过财务分析可以对房产企业的偿债能力、盈利能力、抗风险能力作出评价,找出存在的问题,以此来提高资产收益率、应收账款周转率,并为决策提供有用信息,促使房产企业财务管理目标的实现.
（5）协调各种财务关系.股东、经营者、债权人构成了公司最重要的财务关系,股东是房产企业的所有者,财务管理的目标是股东的目标.