本站原创摘 要 本文在对小产权房的法律性质、产生原因等进行分析的基础上,就如何妥善处理已经存在的小产权房问题以及将来如何彻底解决这一问题进行了阐述,并提出了相关建议:首先,对已经存在的小产权房,要区分不同情况处理,其次,改革现行的农村建设用地使用权流转制度及完善相关配套制度.
关 键 词 小产权房 宅基地使用权 集体建设用地使用权 流转
中图分类号:D920.5 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)08-183-01
2010年5月31日,随着北京市怀柔区“水岸江南”小区32栋违建的仿古四合院被强制拆除,“小产权房”的问题再次成为人们关注的焦点.
一、小产权房的涵义及分类
(一)涵义
小产权房是指在农村宅基地、集体建设用地,甚至农用地上开发建造的用于居住的房屋.笔者认为,出售给非本集体组织成员的农民个人住宅与在农民宅基地上集中建设对外销售的商品住宅,法律性质相同,应当属于小产权房的范畴.社会各界一直将宋庄画家村的案件作为小产权房的典型案例即是明证.
(二)分类
根据房屋所占用的土地性质的不同,小产权房可以分为三种类型:(1)建设在农村宅基地上并出售给非本集体组织成员的房屋,(2)建设在其他集体建设用地上的住宅房屋,(3)建设在农用地上的住宅房屋.
二、小产权房的法律性质及产生原因
(一)法律性质
根据类别不同,小产权房的性质也是不同的,具体说可分为两种类型:一类是不合法的小产权房.这类小产权房是因违反土地管理法规,不符合土地和建设规划,未履行合法审批程序,在集体土地上建造的用于居住的房屋,该类房屋因建造行为不合法,房屋本身即是违法建筑,建造者不能物权登记,取得房屋所有权.另外一类是合法小产权房,这类小产权房的建筑本身是合法的,且符合土地和建设规划,可以依法取得房屋所有权,但该类房屋不仅取得房屋所有权的主体受限制,仅限于本集体组织成员,其买卖也受到限制,因此,对小产权房应区别不同的类型,对其买卖效力的认定也应有所不同.
(二)产生原因
针对小产权房问题,国家三令五申禁止,然其增长势头却丝毫不减,究其原因,笔者认为有以下几方面:
第一,利益驱使.随着经济的迅速发展,许多城市郊区已经今非昔比.这对于农民来说,用土地进行耕种所得的收益已远远不如租房或卖房所得收益高,对于城市居民来说,与商品房的昂贵售价相比,小产权房的售价仅为同类商品房的1/3左右,而实际居住条件则相差无几.当二者的迫切需求找到完善的契合点时,交易是必然要发生的,即使此种交易存在巨大的风险也再所不惜.
第二,监管缺失.由于缺乏有效的制约机制,在巨大的经济利益面前,村委会乃至乡镇政府与农民形成了利益共同体,非法进行房屋建设,使农民可以坐收丰厚利益,对于地方政府来说,也可以促进本地的经济繁荣,做出政绩,更不要说其中的灰色利益关系.
第三,二元体制.小产权房现象产生的深层次原因在于我国城乡二元土地所有制度的划分和集体土地上市流转机制的缺位.对于城郊集体土地来说,由于法律禁止其流转上市,形成了“值钱”而又“换不来钱”的尴尬局面.
三、小产权房问题的解决途径以及制度完善
(一)在现行法律框架下对现存小产权房问题的解决方案
针对现行已存在的小产权房遗留问题,建议按照下述原则处理:
1.对于在宅基地上建设并销售入住的小产权房和城镇居民购买农民个人住宅而产生的小产权房,可以通过补办集体建设用地出让手续、补交税费等方式合法化.
2.对于在农用地和其他集体建设用地上开发销售的小产权房,在综合考虑用地违法程度、入地规划、用地指标、是否已入住等因素的基础上,可以分别采取强行拆除、停工停售并退款、补办出让手续转为合法商品住宅等措施.除此以外,对严重违法的开发商以及集体经济组织应当予以必要的行政处罚.
(二)从法律的视角探寻解决小产权房问题的根本途径
首先,应当改革现行农村建设用地流转制度,这里包括允许集体建设用地进行商品住宅开发以及允许宅基地使用权自由流转这两项重要的制度.这不仅可以使违法利用集体土地开发商品房以及农民私下转让宅基地及其上的房屋的现象得以有效遏制,而且也为彻底整顿现行小产权房市场提供了制度保障.
其次,应当完善集体建设用地使用权流转的配套制度.对于与集体建设用地使用权流转制度密切相关的配套制度,包括征收征用制度、农村土地规划制度、农村社会保障制度、土地流转收益分配制度等.
综上所述,解决小产权房问题,归根结底是如何推进我国城乡一体化、如何构建一个合理的农地入市的制度问题,这也是构建和谐社会需要解决的问题.我们应当顺应这一趋势,在逐步放开小产权房流转的同时,积极制定农村建设用地流转制度及其配套措施,以期从根本上解决小产权房的问题.