本站原创摘 要：在房地产项目的开发过程中,前期可行性研究报告的编制与评估,在一定程度上将关系到整个项目的成败,本文就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨.
关 键 词：房地产项目；可行性研究报告；编制要点；评估方法
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1001-828X（2012）03-0-02
为规范房地产开发项目经济评价工作,建设部颁布了《房地产开发项目经济评价方法》.为配合“评价方法”的实施,建设部标准定额研究所编制《房地产开发项目经济评价案例》.案例均包含了房地产开发项目经济评价必须的基本要素“房地产开发项目可行性研究报告案例,主要介绍了房地产开发前期可行性研究和项目评估方面的内容,编者从投资项目可行性研究及评估的角度指明该案例.本文结合上述案例素材,就房地产项目可行性研究报告编制要点及其评估方法作简要的分析、探讨.
一、房地产项目可行性研究报告的编制要点
(一)平衡计算项目的物资投入、产出
生产性项目可研报告的编制,要针对项目正常生产过程所需的各要素进行初步平衡计算,其中主要包含生产原材料、辅助材料、水、电、气、产出产品及废料等.遵循质量守恒定律,保证输入系统物料总和等于输出物料及物料损失量总和,保证其相互平衡.以质量守恒定律为指导,项目可研报告中进行详细的物料衡算,能够有效保证项目可研报告的整体质量,详细反映出项目投入与产出物数量,进而有效确定原材料、辅助材料成本,计算产品及副产品的销售总量及收入,确保项目财务评价的准确性.如果物料衡算存在问题,一般有以下四种情况：投入物计算错误、产出物计算错误、投入物及产出物数量偏多或偏少.物料衡算不准确对项目成本费用计算及销售收入测算都有较大影响,不能有效的反映项目实际情况,导致财务评价缺乏准确性,影响整体项目决策.与之相类似,项目公用工程应以能量守恒定律为指导进行用量计算,进而为项目方案选择、设备选型、燃料动力费用从测算、项目投资等提供有效依据.
(二)保证建设投资、内容、工程量的统一、对应
投资项目可行性研究报告与项目规划、发展研究及课题存在一定联系,也存在本质上的不同,投资项目是具有明确起止点的一次性投资活动,具有明确的投资目标.投资项目可行性研究报告要求在一定时限内,有效的提出框架式工程建设方案,并要求其中所包含的工程建设内容、工程量及工程投资相互关联,相互统一.在实际操作过程中,以下问题仍需要注意及改正.首先,实际工程方案设计与可研报告不符,严重超出可研报告研究范围.这种做法缺乏可行性,不能有效提出工程量,工程建设方案无法落实；其次,项目可研报告明确了项目单项工程费用,但在实际工程建设方案中,工程内容及工程量不明确；第三,可研报告中虽然明确了工程内容,但工程量不够明确,无法有判断投资可信性.
(三)在资产保全原则的基础上进行投资估算
投资估算是指在有效研究并基本确定项目开发所涵盖的各项信息、数据、资料以及方案后,进行项目投入总资金估算,包含项目建设资金及流动资金.其中,项目建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、项目建设其他费用、建设期利息、基本及涨价预留费等构成项目建设投资总费用.项目投资估算要遵循资产保全原则,原则中规定,项目开发过程中,用于项目建设的资金要素及费用都应形成资产,根据不同形态可分为有形资产及无形资产.因此,建设投资中资金要素及费用应包含：项目原有固定资产,应将其转化为现值计入项目投资中；购置及自有的土地使用权；购置及自有的无形资产,要作价后计入总投资；设备购置费用及附属费；项目投产前的技术开发费用；国家及行业规定收取的相关费用；工程建设包含的临时设施费、维护费及大型设备迁移费.
(四)在建设方案中明确项目的工程量
项目公用工程建设方案是一项在生产过程中如何有效供水、供电、供气（汽）排水、制冷的供给方案,方案中应对物质来源、用量及供应方案进行明确阐述,并以此为依据,有效计算公用工程分项工程的工程量.项目方案应全面详尽,不能只侧重工艺的比较、选择及论述,还应对公用工程方案进行全面的比较和论述,明确项目工程量,优化项目方案.同时,还应全面分析论述公用工程建设方案,有效明确工程量,不能一语而过,全面保证项目可行.
二、房地产项目评价中的市场调研
房地产项目开发是以市场供给为导向,以盈利为目的的投资活动,市场调研分析和市场、产品定位都对房地项目开发具有决定性影响.因此要全面开展市场调研,对市场进行有效预测,并以此为基础,全面评价项目租售、对象、营销方案及策略等,保证项目顺利进行.
1.房地产开发项目宏观市场分析.要求对国家及整体社会经济情况及主要增长领域进行全面分析,发现并确认当前吸引力较强的投资类型及投资方向,判断当前处于经济周期或房地产周期的哪个阶段,分析区域经济概括,预测国家及地区短期就业趋势.确认区域内支柱产业及其产品.了解区域整体规划,并对项目周边土地及周围交通状况进行详细了解,做好竞争分析.同时还要对房地产政策及未来发展趋势进行短期预测,分析未来产业、市场及变化,对未来开发形势及行业总体发展进行预测.
2.房地产开发项目区域市场分析.主要针对销售市场进行分析,分析市场现状并进行短期预测,对房屋存量及供给进行详细了解,分析区域内就业情况、人口综述、家庭规模及结构、收入情况,预测区域内市场需求类型.还要进行消费情况调查,了解住房需求情况及区域消费能力,判断区域住房需求总量及住宅消费趋势,确认区域对流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等类型的接受及需求情况.
3.房地产开发项目目标市场分析.主要是针对规划住宅的需求分析,通过全面的竞争分析,进行市场细分,有效估算市场总吸纳量及吸纳速度,判断拟开发项目未来市场份额,明确项目产品竞争优势.主要包含对项目区位、交通、配套设施、、房型结构、消费者心里、生活品质要求等.
4.市场的选择与定位.房地产开发项目市场分析是在掌握市场信息基础上进行的,只要包含房地产市场需求信息、供应信息及交易信息等.房地产市场选择也成为市场定位,通过全面的市场分析,进而确定项目产品市场.对于市场的定位,应分析区域竞争及市场需求,从消费者需求的角度出发,考虑市场未来发展趋势,对目标市场进行有效预测,指导项目开发.房地产开发项目定位要充分考虑市场及消费需求,避免盲目开发,而对于市场的定位则需要有效分析市场及目标市场及变动规律,结合项目自身条件及社会经济环境确定项目产品,考虑区域发展潜力及阶段购房趋势,合理制定.对此,项目的营销方案、策略为：挖掘项目“卖点”,提升产品竞争力.分析项目构成因素及未来发展潜力,走品牌发展的道路,突出项目规划创意的优越性.如项目户型合理、配套施舍完善、生态环境优越等.
三、房地产项目评价的内容、方法
制定设计评价指标房地产开发项目设计评价指标要考虑多方面因素,实现各影响因素相互统一,提升并完善项目使用功能.项目设计关系到到建筑、结构、防火、节能等相关专业,专业性强,设计较为复杂.建筑方案要保证兼顾项目整体构思、创意、平面设计及立面等因素.以产品定位为基础,开展建筑设计工作,不断完善产品使用功能,在提升项目质量及科技含量的前提下,实现户型设计、住宅空间设计及住宅套型模式的优化、统一.
对项目整体规划的评价在充分考虑项目建设条件及控制性规划要求后,分析项目可使用土地面积、容积率、建筑密度、绿地率、车库、停车位、配套设施、交通条件等,以市场定位为基础,全面进行项目规划.
项目的财务分析房地产开发项目的评述要从财务评价及综合评价进行考虑.财务评价是在现行财税制度及体系的基础上,准确计算房地产项目财务收入及住处情况,通过合理分析项目财务盈利能力、清偿能力及资金状况,有效分析房地产项目财务可行性,并进行风险预测,是项目评述的主要内容.综合评价则是从区域及社会经济的角度出发,通过对社会经济效益及费用的计算,分析房地产开发项目对社会经济是否有积极的促进作用,进而有效判断项目的可行性.
制定合理、系统的财务评价指标财务评价是在国家现行的财税制度及体系基础上进行的,对项目直接发生的财务效益及费用进行分析、计算,进行财务报表编制,有效计算项目评价指标,并以此为基础,对项目盈利能力、清偿能力及外汇平衡等财务状况进行全面考察,准确判断房地产开发项目财务可行性.房地产开发项目综合经济数据及评价指标包含对项目的设计规模、经济数据、财务评价指标.设计规模只要针对项目占地面积、建筑面积等；经济数据主要是指项目的总投资额、产品投资、资金筹措及各项税费等；财务评价指标包含项目利润率、利税率及收益率等相关指标.
综上所述,房地产项目的开发运作,若要在长时间的建设周期内有效规避风险、隐患,就必须进一步提高前期可行性研究报告编制的效率、质量,并通过科学、合理、全面的评估,及时发现问题、改进方案,保证后续业务流程的稳定运转.
参 考文献：
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