本站原创【摘 要】房地产行业最近几年发展极为迅速,逐渐成为影响国民经济的产业,面对激烈的市场竞争和国家不断推出的调控政策,由于其产出规模大、资本和技术构成较高,竞争力强、受传统体制和外部宏观经济影响大等因素,使得财务管理在房地产行业显得尤为重要.
【关 键 词】财务管理房地产重要性
一、房地产行业财务管理的现状
企业管理的核心是财务管理,然而现阶段的房地产企业在政策、营销等因素的影响下,将重点逐步转化为如何设计出迎合消费者口味的户型,如何利用营销手段达到售房的目的,从而降低房地产企业对财务管理的重视程度,同时也在某种程度上加大了房地产企业项目开发和企业发展过程中的隐患.
二、财务管理在房地产开发企业项目开发过程中的重要性
(一)资金链是决定房地产开发企业生死存亡的因素
众所周知,房地产项目开发周期长,资金投入大,这就需要企业具备一定的资金实力.房地产开发也不是说项目总投资是多少,企业就需要多少自有流动资金,因为在项目开发过程中资金投入和资金回流是交叉的,这就需要开发商非常清楚地了解项目运作的各个环节,具体地说就是整个项目需要分为几个投入产出周期,在首个开发周期中需要投入多少资金,需要经历多长时间才能实现资金回流（达到房屋预售阶段）,预售房的资金是否能满足下个开发周期的资金投入,在这个循环的过程中如何将资金的利用程度达到最大化,此过程中起决定作用的就是资金的利用率即资金的周转速度.
(二)项目成本控制是决定开发企业成败的关键一环
房地产企业如果只顾埋头搞开发、搞工程、搞营销而忽视项目从头到尾的成本控制,那么结果只能是本末倒置.即便是工程质量再好、营销手法再成功,等到工程决算才发现原来成本超过预期.房地产企业在开发过程中的概算、预算、决算充分说明了成本控制以及经济效益对于企业的重要性.在项目成本控制的全过程中事前和事中控制尤为重要,具体体现为预算控制和预算调整,企业在对项目进行概算的时候,我们可以通过项目定位估算出房屋售价,除开企业在此项目上预期达到的开发利润,我们可以得出项目开发的成本上限.
三、房地产行业财务管理存在的问题
(一)健全缺失的财务管理制度
由于房地产行业上很多民营企业起步比较晚,在制度建设方面还处于探索阶段,导致企业在最开始的经营运作时期,许多工作没有一个可参照的合理制度,特别是在财务管理上.企业内部常出现财权分割、资金账外循环等情况,导致企业资金呈现分散状态,个人私开户头、私设小金库的现象时有发生.
(二)财务管理人员财务意识较弱
国内许多房地产公司,并非由行业专业团队构建而成,由于缺乏专业管理水平的企业只是片面地将施工和销售作为企业管理的重点,忽略了财务管理的重要性.还有一些企业是家族式企业,公司各个部门的具体工作全由民营业主一人决策,财务部门多安排自己的亲戚或者家属参与其中,这些人的学历水平和专业素质良莠不齐,复杂的关系网导致财务部门的分工、职责混乱不堪,这些人长久以来凭借着房地产市场的大好形式风光无限,对工作缺乏积极性,对财务制度一知半解,更有甚者以权谋私.
(三)企业各部门没有很好地配合财务部门
在财务管理过程中光是加强对财务部门的管理意识强化是不够的,因为公司的资金毕竟是流通于各个部门的,只有财务部门加强财务管理仅能起到引导作用.财务部门在和经济部或者工程部有财务接触的时候常会出现一些矛盾,其他的部门没有重视到财务管理的重要性,一些文件信息没有传递到财务部门.例如,某企业已经明文规定各部门的用款申请需在每月的30日之前向财务部提交,然后由财务部对各部门的用款申请进行汇总编制,再向经理办公会上报,经理办公会批准后,财务部开始筹措资金并严格按照用款计划拨款.可是工程部缺乏财务管理的意识,或者认为财务管理是财务部门自己的事情,总是不能按照规定时间提交用款申请,对于和自己平级的部门,财务部又无权指责其拖后腿的行为,只有靠企业的领导层出面来解决问题、化解矛盾.
(四)财务管理中缺乏严格的奖惩机制
任何管理政策想要得到良好的落实,必须要伴随着严格的约束手段和奖励机制.为了加强企业的财务管理、降低企业的成本消耗、进而实现企业最大的经济效益,仅靠一个完善的管理制度是不能实现的,建立一套合理、严肃的奖惩机制是非常重要的.而现今很多的民营房地产企业对财务管理确实仅停留在制度的建设上,没有实现良好的贯彻与执行.由于财务主管实行的是委派制度,无形增加了财务主管手中的权力,实际工作中没有加强对财务主管的工作绩效进行系统考察,即便考察了绩效,也没有规范的细则或条例来评价.
四、针对我国房地产企业存在的问题提出的有效应对措施
(一)健全财务管理组织机构
财务管理不是财务部门一个部门的问题,它是整个企业应该参与的管理.企业内部应该建立并完善财务管理体系,以财务部门作为预算的主要制定及执行机构,其他部门应时刻配合财务部门的工作,为财务部门提供及时有效、准确客观的资料和数据,为财务预算提供有效的保障.
(二)财务部门正确处理好与其他部门的关系
财务预算的有效完成是一个全员参与实践的过程,光靠财务部门自己的力量是远远不够的,财务部门应该对于每一阶段的预算目标全面的把握,在与预算目标不符时,及时向领导阶层报告.领导阶层也要提高财务管理的重视程度,组织合适的预算管理组织,包括完善的预算执行部门和预算审计部门.
(三)财务管理制度不断更新
实际工作中遇到的一些问题不能通过固有的经验得到良好解决,应该随时予以制度创新.对于资金安全隐患的控制可以尝试实行审核制度,审核制度在实践工作中增加了财务部门的管理力度,有效保障了财务预算的顺利实施.
（责任编辑：陈岑）