本站原创当批发市场要升级改造的时候,商家无奈搬迁的现象时有发生,究竟商家如何维护自己合法权益?本期“律师说法”为您开讲.
7月6日,如常回到长沙高桥大市场信誉玩具店上班的郑志武看到眼前的情景都傻眼了,只见近2000平方米店面的货架上空无一物,且满地狼藉,装满货物的几只大袋子,贴着“高桥大市场物管一部封”的封条.
据记者向郑志武了解,事由是市场整体升级改造,市场管理方单方面提前终止租赁合约,并要信誉玩具立即搬走,而双方协商无果后,对方采取了行动.
目前,双方仍未就此事达成共识.信誉玩具正通过法律途径维护自己的权益.
当批发市场要改造的时候,商家无奈搬迁的现象时有发生,究竟商家应如何维护自己的合法权益呢?为此,《中外玩具制造》记者特向本刊法律顾问、广东固法律师事务所的王燕律师咨询意见,以案说法：作为商户应当如何维护自身的合理合法权益.
您认为这次纠纷的关键点是在哪里?您如何看待这一事件?
律师解答：我认为长沙信誉玩具店被市场方强制一夜搬空的租赁纠纷的产生以及矛盾的尖锐点在于,市场与租户之间存在合法有效的租赁合同关系,依法是受法律保护的.但是在租赁合同关系存续期间,市场方单方面终止了租赁合同,且采取了将租户货物强制搬迁的措施,因而对租户的人身、财产造成了很大的损害,激化了租户与市场方的矛盾.
市场方单方违约并且采取的强制搬迁措施的行为是违法的,依法应当受到法律的规制并且对其造成的损害后果依法应当承担相应的赔偿责任.
据当事人郑志武先生表示,信誉玩具店与高桥大市场的租赁合同期尚未到期,市场方面是否有理据单方面提前结束租赁关系?
律师解答：若事情如当事人郑先生所说,双方签订了合法有效的租赁合同且合同尚未到期,而合同中并未规定一方有权单方终止合同的条款,市场方是无权单方解除合同的.而且市场也无权单方更改合同中约定的经营地点,强迫租户搬迁.对于市场方管理者提到已经安排了新的商贸城用于给市场的原租户搬迁也不能作为市场方单方终止租赁合同的理由.
在这次纠纷中,当事租户可以向管理方索取哪些赔偿吗?
律师解答：在这次的纠纷当中,由于市场单方终止合同,市场方的违约行为给租户郑先生造成了人身以及财产上的损害,郑先生有权按照《合同法》的规定要求市场承担违约损害赔偿或者侵权损害赔偿.若合同中有约定违约金条款的,可以依据违约金条款主张违约损害赔偿.对于由此造成的损害,租户应该注意保留等作为索赔的依据.
若租户和管理方发生租赁矛盾,管理方以拒收租户租金作为勒令租户搬迁依据时,租户该怎样处理?
律师解答：根据法律的规定,最妥善的做法是采取提存措施.即租户可以向当地的公证处申请进行提存公证,将租金交纳给提存机关,从而完成了作为承租人按时缴纳租金的义务.这也可以避免市场最后以租户没有按时缴纳租金作为其违约的借口.
也有一个较为简便的做法是,租户可以在缴纳租金时对该过程全程进行录像,在纠纷发生后也可以作为证据.
在与市场方面签订租赁合同时,作为商户应当如何注重维护自己的正当权益?当正当权益受到侵害时又该如何维权?
律师解答：按照预防在先的原则,租户应该与市场签订正式的租赁合同,而且在签订租赁合同时,租户应该注意合同中明确约定双方的权利义务以及在出现纠纷时的解决方法,尤其注意合同中是否存在双方权利义务不对等的条款,如是否赋予了租赁方单方终止合同的权利,对于违约金条款,磋商时可以适当调高市场方的违约金.
在纠纷出现之后,租户可以要求门、工商行政管理局等政府部门介入,维护合法有序的经营活动,也可以向法院起诉,追究市场方的违法行为,并对造成的损害请求合理的赔偿.
如有相关法律问题可直接咨询广东固法律师事务所,：020-8730 8387.
事件回放
7月6日,长沙高桥大市场信誉玩具店负责人郑志武如常回店上班,却深感震惊和气愤.“店门被砸开了,店内的东西都被打了包.”据称,物管方面说,他们和市场方的租赁合同被终止了,要立即搬走.
郑先生表示,从2006年起和市场管理方签订了10年的合同,租金按季度缴纳,一季度30余万,“从来没有拖欠过”.“租赁合同都没到期,为什么要搬?”郑先生表示,提前终止合同,是管理方违约.按规定,对方应做出相应赔偿.接着,郑先生找到市场管理方协商.
协商还未果,不料当天下午5点,玩具店里发生了冲突.“一群身穿迷彩服的人拿着警棍等冲进店里开始动手,我们几个同事都受了伤.”信誉玩具店店员小彭说,他们还叫来搬家公司搬运店里打包好的货物.现在店里剩下只有不到十分之一的货物了.
另据高桥大市场管理方负责人尹健表示,市场正在进行整改,根据相关规划,今后这里是一个服装城,玩具城将搬迁到现代商贸城的4楼.为此,管理方已和玩具城的商家进行了多次沟通,但信誉玩具店一直沟通未果,并在今年2月份,抗交下季度的租金.管理方不得已,对其下达了合同终止函,并采取了封存货物的措施.6日下午,管理方的保安在巡查时,发现该玩具店的店内,有很多汽油瓶、香蕉水等物品,怀疑对方要危害公共安全,进行劝阻时,双方才发生了一些冲突.对此,他们深表歉意,同时,也会按照司法部门鉴定的结果,承担相应的赔偿,尽快解决问题.
目前,此事仍在协商中,双方仍未达成一致.