本站原创【摘 要 】土地是国家和社会宝贵的资源和最大的资产.进一步深化土地使用制度改革,加快培育和规范土地市场,实现土地资源的合理配置、高效利用,切实保护、珍惜和合理利用耕地,保持社会经济的可持续发展,具有重大意义.结合当前实际,本人对新形势下土地管理存在的问题进行探讨.
【关 键 词 】土地管理；问题与建议
土地是国家和社会宝贵的资源和最大的资产.进一步深化土地使用制度改革,加快培育和规范土地市场,实现土地资源的合理配置、高效利用,切实保护、珍惜和合理利用耕地,保持社会经济的可持续发展,具有重大意义.以下笔者结合当前实际,对新形势下土地管理存在的问题进行探讨.
近年来,各级国土资源部门认真贯彻执行《土地管理法》等法律法规,履行职责,取得一定的成绩.但随着旅游业的兴起和经济的快速发展,土地管理中出现了许多新问题、新矛盾,尤其是土地市场秩序出现较为严重的混乱现象.非法买卖、改变用途、非法侵占、乱搭乱建等现象严重,有的乡镇还出现大规模村民哄抢、瓜分机关企事业单位土地行为,扰乱了正常的土地管理秩序,干扰了机关单位生产生活,影响了社会稳定和经济建设.
1.存在的主要问题
1.1非法买卖土地类型较多
主要表现在非法买卖集体土地、以租代征集体土地、行政划拨土地使用权擅自进入市场、非法买卖或以其他形式转让国有土地等方面.许多县城区街道两侧工商业企业、机关事业单位及个人以盈利为目的改变用途广开门面或开发商业用房,收取大量租金.大量的集体土地非法入市,拉大了差距,扰乱了市场经济秩序,也给相关工作带来难度.如国家建设征地工作就很难开展,原因是国家征地补偿标准每亩只3万元左右,而私自买卖每亩土地却高达10多万元甚至60万元,致使工作难以推进.
1.2违法违规建筑严重
主要表现在侵占国有土地、擅自改变土地用途、改变容积率、联营联建及擅自处置闲置存量土地等建房.调查中发现许多建筑用地未经批准,非法占地.
1.3占用和破坏耕地现象普遍
通过下乡调研和开展土地违法违规案件调查摸底工作,发现城乡乱占滥用耕地问题突出,耕地保护形势严峻,主要表现在五个方面,一是农村居民点向国道、省道、县道等交通便利地带靠拢建房和农村产业结构调整占用耕地；二是预制（砖）场、选矿厂、矿山等非农建设占用耕地；三是城镇建设倾倒建筑垃圾占用耕地；四是城镇居民擅自买卖集体土地建房占用耕地；五是农村耕地撂荒较严重,灾毁没有得到整理恢复.
1.4非法侵占瓜分机关企事业单位土地现象严重
此类现象在农村相当多,涉及政府、学校、医院、粮站、市场等机关企事业单位土地被村、组和个人侵占瓜分.许多国家机关事业单位土地被侵占,单位的合法权益受到侵犯,正常的工作、生产生活秩序受到影响.如某乡镇畜牧站房屋通道全部曾被5户村民所建违章建筑封死,无法办公,2005年申请法院强制执行曾一度受阻,尔后法院专案执行工作组通过对被执行人耐心说服教育、法制宣传,历时近10个月时间,5户被执行人才自动彻底地拆除了全部违章建筑.
1.5管理难到位
一是规划严重滞后,城市扩容,人口增加,必然要建设、要用地,但由于没有划定居民住宅区、公务员小区、教师公寓等,盲目到处乱建现象屡禁不止；二是耕地保护措施难到位,耕地保护责任制履约率不高；三是土地买卖具有隐蔽性,没有动工建设之前就根本发现不了.
1.6执法难到位
目前,执法难、难执法仍然是土地执法的突出问题.农民违法占地建房、城镇居民擅自非法买卖集体土地目前已呈蔓延、上升趋势.然而部分县市土地执法力量相当薄弱,人员素质低,国土资源执法大队机构、编制、人员、升格没有落实到位,难以应对当前土地违法巡查及查处.再加上乡镇国土资源所由于管理体制改革不到位形同虚设,根本没有发挥应有作用.对非法占地建筑依法拆除执行难问题,主要是违法占地现象严重,土地执法成本大、执法又不到位,大部分违法者抱着罚不责众的心态,以身拭法,致使愈演愈烈.
1.7土地交易市场缺乏规范管理
从实践上说,一是没有一个公开的土地交易市场,土地交易私自交易较多.二是国土、规划、房产部门各自为政,部门之间协调、衔接不够,房地产信息不畅通,审批经常出现互相抵触现象.三是城区新基准地价更新不及时,如某县城区新基准地价自2004年通过专家评审后,一直没有进行听证公布实施,目前还执行2002年城区基准地价,显然不合时宜.
1.8城市规划执行随意性大
城市规划确立后,部分区域详规不明确,有时城市基础设施投人后,城市区域功能已经改变,土地用途也已随之改变.城市规划部门不能及时调整土地详规,使土地管理部门在土地使用权转让时,不能按规划确立的实际用途来评估出标定地价和土地使用权转让手续、补交土地出让金.
1.9违法者涉及人员复杂
有农村村民也有城镇居民,有干部也有党员,尤其以干部职工居多,且副科以上领导干部占有相当一定比例,给土地市场秩序治理整顿和国家征地建设带来了极大的困难和阻力.
2.几点建议
2.1做好县城区及主要乡镇建设规划工作
认真贯彻执行《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》等法律法规,城市规划部门在认真编制与土地利用总体规划相衔接的城市规划的基础上,确立每一个区域的详规,划定城市功能区域,城市某一地段功能改变时应及时调整城市详规,充分发挥城市规划的“龙头”作用.科学规划,合理布局,通过国家征地,划定居民住宅区、公务员小区、教师公寓区、经济适用住房区,同时推行廉租房制度,满足不同需求.正确引导建设方向,防止和杜绝乱占乱建和非法买卖现象,促进城市建设健康有序发展.
2.2严格耕地保护目标管理责任制责任督察和失察追究,树立全民严格的耕地保护意识
认真贯彻执行《土地管理法》和《国务院关于深化改革加强土地管理的决定》（国发[2004]28号）、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）精神,严格落实耕地保护工作问责制.落实目标管理责任制以乡镇人民政府为主,日常监督管理以村为主,实行严格的目标考核和奖惩制度.对乡镇进行耕地保护责任目标考核,各乡镇党委、政府领导班子和国土资源所为考核对象,其中乡镇长为第一责任人.考核结果将作为评定乡镇工作情况及其领导班子成员政绩的一项重要内容.
2.3完善土地执法监察管理体制和推进乡镇国土资源所管理体制改革
目前,土地执法队伍战斗力不强,执法力度不到位.有些县市执法监察管理体制和乡镇国土资源所管理体制至今依然没有按要求改革到位,发挥基层单位执法作用不够.因此,要尽快组建县级国土资源执法大队、乡镇国土资源中心所和乡镇国土资源执法中队,落实机构、经费、编制、人员及执法人员执法津贴,并按要求完成执法大队机构升格工作,从而及时发现和有效制止土地违法现象,减少行政执法成本.
2.4突出重点、抓住典型,加大查处力度
土地市场秩序整顿要抓住重点,树立典型,教育一片,打开土地市场秩序治理整顿新局面.要制定切实可行的过硬措施,遏制非法用地和违章建筑,即对违背城市总体规划进行违法占地建设的,坚决依法强制拆除,并收回土地使用权；凡通过违法用地和违法建设进行生产经营活动的,、文化、卫生、工商、税务等部门不得为其发放有关证照,已批准发放的,立即纠正；凡违法建设,供电、供水部门一律不得供电、供水,已供电、供水的,立即停止供应；违法违规占地者涉及国家工作人员的,将按规定对当事人从重从严给予处分.