物业管理成本控制的有效途径

摘 要：中国经济进入了全面深化改革阶段,而物业管理改革的重点是有效的降低管理成本,提高投资效益.本文就四川现行社会环境下物业管理成本构成、成本控制的特点及成本控制存在的问题等方面进行探讨,从宏观（更新观念增强服务意识、组建规模化、集团化、物业管理公司、开展多元化经营）和微观（对人工成本进行有效控制、全面的节约各种费用、吸收国内外先进的管理经验）两方面着手,寻求科学、长效的成本控制途径.以求物业管理企业与小区业主达到共赢的局面.

关 键 词 ：物业管理；成本控制；有效途径；服务意识

引 言

随着人们生活水平的提高、住房条件的改善,人们越来越希望物业管理企业能提供高效、优质、令人满意的服务.但是一个严峻的问题却摆在了所有物业管理企业的面前.那就是物业管理成本逐年增加,经营的压力已经严重的威胁到了企业的生存.如何在保证物业管理服务质量的前提下,最大限度的降低物业管理成本、追求利润最大化,提高物业管理企业的竞争力,成为每个物业管理者需要迫切解决的问题.

1.物业管理成本的构成

在物业管理公司提供物业管理服务的过程中会发生各项支出,这些支出就是物业的管理成本.主要有以下三个方面的内容：①人工成本.主要包括管理、服务人员的工资和相关的福利及各种社会保险费用.②设备管理成本.一般包括物业共用部位、共用设施设备养护、维修和运行成本.③日常维护运行成本.这主要包括管理区内的卫生清洁、秩序维护、垃圾清理及绿化养护、办公费用等成本.

2.物业管理成本特点

物业管理企业管理的是一个个独立的物业小区,这些管理的小区往往分布较分散、距离较远.并且物业管理企业的管理的内容又复杂多样,进行24小时服务.由于物业管理这些特点,所以导致物业管理成本也具有：成本形成点多、成本发生面广、监控线长和监管困难的特点.

3.物业管理成本控制存在的问题

3.1 物业管理成本控制体制不健全

由于很多的物业管理企业都是由以前的企事业单位后勤部门演变而来,多采用“集中管理,分级结算”的成本管理体制,财务实行统一.下属管理机构的各种费用支出都统一报账,审批.随着物业管理企业的做大、做强、管理规模增加,这种管理体制已明显不适用于现代物业管理成本的控制.对物业管理总部和下属管理中心的日常管理带来了严重的影响.

3.2 物业管理成本控制思路片面,方法单一

我国很多的物业管理企业都是通过裁员、减少费用支出等方式来降低物业管理的成本.殊不知这样的管理思路已经不适应现代市场经济的发展,更不利于企业的长远发展.因为,无论是裁员还是降薪,都会导致企业的一些优秀物业管理者流失,往往是减人而不能增效.而在需要这些人员时又找不到这样的人才,还必须对招聘人员进行培训,从而增加了成本.

4.物业管理成本控制的有效途径

4.1 物业管理成本控制要更新观念,增强服务意识

一个物业管理企业如果只一味的追求经济效益,而没有信誉,不注重社会形象,那么它就不能在市场经济中立住脚跟.①物业管理公司必须要有战略目光,有抢占市场的竞争意识,把目光紧紧盯住全省乃至全国的物业管理市场.坚持以人为本,强化服务意识、提升服务质量,树立公司的品牌形象.在竞争中发展自己、壮大自己.②要以人为本,重视人才.注意对员工的积极性、工作热情及凝聚力进行有效的调动.物业公司能生存与发展的根本条件是有一支品行端正、能力强、素质好的人才队伍.因为,物业公司的实力不是资本而是人力资源,投入的是人才和经验.③要创造良好的企业文化,激发全体员工的凝聚力和热情.物业管理企业要制定良好规章制度和福利待遇、为员工提供各种生活空间,工作舞台.确立企业在员工心目中的位置,使员工有一种“家”的归属感.从而能够充分激发他们的工作潜力,为企业发展打下良好的基础.

4.2 物业管理企业要组建规模化、集团化物业管理公司

实践证明,规模越大,管辖越多的物业管理公司,其所获的经济效益越丰厚.管理成本越低.所以物业管理企业要通过提高品牌,提高资质等级,来扩大市场竞争,不断的吞并接收一些面积大综合质量高的物业.来扩大企业的规模.并要依靠自身技术,和专业化运作,形成一定的产业规模,从而降低管理成本.

4.3 物业管理成本控制要开展多元化经营

物业管理成本控制不仅要省钱、更得要赚钱.开展多元化经营是物业管理进行成本控制的有效手段之一.物业管理企业除了提供必要的社区服务外,可以利用自身有利条件,从顾客需求出发,开展物流、商务、信息、资金、家政、餐饮、保健等多元化服务.这样既不会增加管理成本,又不会增加业主的负担,同时还会为企业创造更多的利益.从而降低物业管理的成本.

4.4 物业管理成本控制要对人工成本进行有效控制

有数据表明,人工成本在整个物业管理成本所在比例中超过了60%,是整个物业管理成本中最重要的组成部分.因此,要想有效的控制物业管理企业的成本,必须大力减少人工成本的支出.

①精简公司部门,完善组织形式,降低人工成本.物业管理企业职能部门的设置,应该以精干、高效为原则.中小型物业管理企业的公司机关部门数量不应超过4个、人数不应超过10人.不设部门,以主管职责.比如在规模较大的小区,可以把消防、门卫、监控中心进行合并,成为一个值班点,就减少六个人的人力成本.②合理定编定岗,整合人力资源.物业管理企业应根据管理小区的实际情况来合理的确定编制和岗位.要合理的确定岗位的工作范围、工作量和能力标准,选配胜任工作要求的员工上岗.并加强劳动的考核与管理.提高劳动效率,降低运营成本.③是通过加强技防和配备先进设备来减少人员的投入,例如,在没有封闭的小区修建围栏,在人流较大的出入口安装摄像头等降低秩序维护人员的岗位设定.通过配备电动垃圾车等来提高工作效率减少人员编制.④合理的筹划物业服务的提供方式,对一般住宅小区的绿化维护、清洁保洁、消毒杀毒等服务由物业管理企业自己完成.而像空调的维护、锅炉维修、电梯年检、外墙清洗等项目,物业管理企业要尽可能的通过外包服务来完成.没有必要自己养一批专业技术人员而增加成本. 4.5 物业管理成本控制要全面的节约各种费用

在物业管理成本支出的第二大项目是公共水电能耗.必须做好公共水电的成本控制工作.①要建立水电统计月报表制度.要对各级水电分表和水电总表进行统计对比,若总分表出现差异,要找出问题所在.特别注意使用8年以上的机械式电表,这样的电表一般会出现误差,且误差大多数走的慢.要注意及时更换.严控可能出现的偷电现象.同时注意铺设在底下的给水管道的查漏工作.老旧的小区,地下给水管道网由于锈蚀导致泄漏的事件常有发生,要及时的发现,排除.②重视节能设备和节能灯具的改造和应用.传统的供水由市政自来水先进地下水池,然后变频输送到各家各户,耗能较高.对这些供水系统要进行无负压加压泵技术的改造.能降低能耗40～70%.对地下车库等一天24小时开启的灯具,要安装日光灯并安装节电器.对于其他照明,则大量采用LED照明灯,节能效果非常明显.③对物业管理公司每年的办公用品、维修用品、等费用,实行公司统一招标采购,增加采购的透明度,降低采购成本.④对损坏的设备要及时尽快修复,勤检查,多小修,避免大修.

4.6 物业管理成本控制要吸收国内外先进的管理经验

在新的形势下,物业管理企业要注意吸收收国内外先进的管理经验,加强对标准、责任、目标、质量成本的计算,加强对各种先进成本控制方法的研究和学习,形成一套有利于自身发展的成本控制方法,并应用到物业的日常管理中来.例如,吸收消化国外的“一卡通”智能收费管理办法.把生活中的的各项公共服务设施和各项消费资金结合起来,进行电费、网费、物业管理费,信息费等各项资金的结算.这样既减少了业主的麻烦,也提高了企业的效率、效益.

5.结束语

中国经济的持续健康增长,房地产市场的良好发展,对四川的物业管理企业来说是一个挑战也是一个机遇.物业管理企业要抓住这难得的机遇,努力更新观念、开拓视野、增强服务意识、借鉴国内外先进的管理经验、组建规模化、集团化物业管理公司；开展多元化、专业化经营；在日常的管理中,有效的控制人工成本、节约各种费用；从而对物业管理成本进行控制.有效的降低物业管理的成本.达到物业管理的经济效益社会效益双丰收.保持自己在行业中的核心竞争力.更好的服务于人民.