本站原创改革开放以来,随着经济发展和人民生活水平提高,公民拥有的私人财产普遍有了不同程度的增加,特别是越来越多的公民有了私人住房,群众对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求.为了保护公民最重要的私有财产—住房,就必须加强物业管理的法治化.
物业管理制度依据建筑物所有权而产生,建筑物区分所有权是现代物权的一项重要内容,加强物业管理体现了对物权的保护,完善的物业管理才能在最大程度上实现物业的使用价值,才能使公民的利益最大化.物业管理涵概了物业区域的治安、供水、供气、卫生以及公用设施的维护,与公民的日常生活息息相关.在这一领域的非法治化将导致行政权力的膨胀甚至滥用,甚至影响到社会的和谐稳定.完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉,还会给人们带来优美舒适的生活环境、和谐的人际关系以及高效的工作效率,真正实现物业的价值.
讨论物业管理这个话题,首先有必要理清物业管理企业以及业主的权利和义务.首先说业主的权利义务.业主在物业管理活动中,享有下列权利：①按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务；②提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议,行使权；⑤选举业主委员会委员,并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利.
业主在物业管理活动中,应履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务.
物业管理企业的权利义务：物业管理企业是物业管理合同的受托方,物业管理企业享有的权利主要是由业主在合同中授予以及法律明确规定的物业管理权.物业管理企业的权利主要包括：①根据有关规定,结合实际情况,制定小区管理办法,并报房地产行政主管部门备案；②依照物业管理办法和物业管理合同对住宅小区实施管理；③依照物业管理合同和有关规定收取管理费；④制止违反规章制度的行为；⑤有权选聘专业机构,承担专业管理业务；⑥有权要求业主委员会协助管理；⑦可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费.
物业管理企业的义务主要包括：①履行物业管理合同,依法经营；②接受业主委员会和住宅小区居民的监督；③重大管理措施应当提交业主委员会审议批准；④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导.
就现阶段来说,由于国民人均收入不高,高昂的物业管理费用并非各家各户都能承受,应对现行的物业管理体制进行改革,由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式.成立物业管理指导办公室,对自管式物业管理进行指导,提供人员培训、检查,对业主投诉率进行监控.建立实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制.建议建立一种业主自营式管理与委托专业物业管理公司管理两种管理机制并存,行业自律管理协会与行政监督相配套的具有中国特色的物业管理体制.
业主自营式物业管理最大的特点是,可以从出租的房屋中收取管理费,所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费,以及其他费用（如6年一度的楼面清洗费等）公共开支以后,一般还有节余,无需再向住户收取费用,从而减轻了业主的经济负担,也避免了不少我们常见的纠纷,保障了社区生活的安定和有序
长期以来,由于物业维护责任不明确,维护不到位,以及业主和使用人自我约束意识较差,许多物业过早破损,所以有必要对业主及使用人在物业管理区域内使用物业的行为及其法律责任做出具体规定.关于这个问题,目前至少有以下三种观点 ：第一种观点认为,当前出现物业管理问题的原因十分复杂,涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面.主要表现在：物业管理的体制问题；物业管理服务问题；物业管理相关主体之间的法律责任问题；物业管理企业经营活动不规范问题.已经出台的法规政策层次不高,没有涵盖物业管理的全部内容,整体性、连续性、实践性较差,可操作性不强,立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系,并将《物业管理条例》上升为法律,将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限.第二种观点认为,应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范,但不宜太具体.因为各地房地产及物业管理状况差异较大,有立法权的省区市可以根据实际情况对国务院的法规进行细化,可出台具体的细则或实施办法.第三种观点认为,没有必要对物业管理问题进行立法,可由地方立法后交给行业协会管理.目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础.在经过一段时间的实践摸索之后对条例进行细化完善,查漏补缺.物业管理的法治化任重而道远.
随着时代的发展,现代化小区的数量还将呈上升趋势,同时保障房、廉租房、公租房制度也是一支催化剂,物业管理面临更多的新课题.另外,商用物业以及学校、机关、工厂等特种物业的待管理范围也不断扩大.无疑,随着物业管理法律制度的完善,我国的物业管理行业将会步入一个健康、持续、快速发展的新时期,应该说大有可为.在这个事关国计民生的重要领域,我们一定能够探索出一条切实可行的路径.