房地产企业的成本管理

摘 要 ：随着中国房地产市场由新兴市场逐渐走向成熟,房价高企、房产企业利润丰厚等一系列问题接踵而来,成为媒体的焦点,也成为老百姓茶余饭后讨论的话题.住房问题始终是关乎到民生,关乎到老百姓切身利益的事情.所以房地产企业被推到了风口浪尖.作为政府不断加强宏观调控,落实政策,不断完善监管制度,使房地产市场越来越规范.在这房产企业林立,市场竞争更加激烈的今天,如何能够使企业发展、成长、扩大并拥有一席之地,这是企业不得不要面对的一个问题.要加强成本管理,必须建立起系统的成本管理系统,对于房地产企业,成本管理系统应包含三个层面的内容,最基础的是成本管理的流程与制度体系,其次是每一个阶段的控制要点和知识积累,第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构.成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系,分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理.

关键字： 成本管理；现状；问题；对策

1.我国房地产企业成本管理现状

1）成本管理只限于对项目建造过程的成本降低

长期以来,房地产企业对成本的管理只限于生产领域, 而忽略了对产品设计阶段成本、设备采购成本、营销成本、配套阶段成本的控制.实际上工程项目设计的合理性在很大程度上已确立了项目建安成本的高低.

2）没有形成一套有效的成本控制体系

现阶段大量的房地产企业没有形成一套责任预算、责任核算和责任分析的管理体系, 没有与房地产企业经济责任制度密切结合.监督体系也很不完善,很多房地产企业的监督机构少,并且名存实亡,不能达到有效地监督.

3）没有充分应用先进的信息技术

随着现代信息技术的逐渐普及,加快了房地产企业建立现代信息管理系统的进程.现代房地产企业中在很多方面,如人力资源管理、物资管理等方面都充分利用信息技术.但在传统房地产企业制造成本管理模式中, 运用先进的信息技术方面存在明显不足, 阻碍了房地产企业制造成本管理的发展.

2.上海宝华房地产公司成本管理中存在的问题

1）在建项目忽视成本的管理

成立项目公司,推行法人制度,也会经常出现这样的问题,企业集团虽重视成本但有时也鞭长莫及.项目公司往往注重项目销售,及时完工交房,而忽视主体建设工程成本、配套工程成本等,诚然,当前房价高启,建安成本仅是房价销售的一小部份,但也不应偏面只看重效益,而不顾成本,至少应效益成本兼顾,达到成本效益最优化.

2）成本管理认识上存在误区

长期以来,企业的成本管理存在认识上的误区,认为企业成本管理是财务部门责任,有些工程项目经理更简单地将项目成本管理的责任归于项目成本管理主管或财务人员.其结果是技术人员只负责技术和工程质量,工程组织人员只负责施工生产和工程进度.这样表面上看起来分工明确、职责清晰,各司其职,唯独没有了成本管理责任.如果技术人员为了保证工程质量,设计功能过剩,采用了可行但不经济的技术措施,必然会使成本增大.由此可见,不走出这个认识上的误区,就不可能搞好生产成本管理.

3）没有形成一套完善的责权利相结合的成本管理体制

任何管理活动,都应建立责权利相结合的管理体制才能取得成效,成本管理也不例外.企业成本管理只有坚持权责利相结合的原则,做到奖罚分明,才能有效控制或降低成本.

3.上海宝华房地产公司成本管理的对策

1）树立成本意识,加强全面成本控制

人员素质、技能是房地产企业发展的核心因素.打造以人为本的房地产企业文化,培养员工成本意识,是形成房地产企业内部员工自主参与管理的关键.加强成本管理,首先房地产企业领导必须强化成本管理意识,高度重视成本管理工作,把成本管理工作落到实处,调动全体员工的积极性和主动性.其次,还应培养专业成本管理人员.成本管理人员应结合房地产企业的生产流程和组织特点,对比同行业先进的成本管理方案,通过项目后评估等,不断发现自身问题,并加强完善成本控制.从财务部门、总师室、商务部、项目公司、配套部、销售公司、物业部门、建筑装饰公司根据每个项目的特点,编制组织方案,实施方案,并由此制定相应的成本预算.每位职工应根据部门相应的目标成本,从身边的小事做起减少不必要的浪费,精益求精,只有这样才能抓出成效来.

2）建立有效的成本管理体制

房地产企业应立足于宏观与微观环境,建立并逐步完善成本管理体系.房地产企业要搞好项目成本管理工作和提高项目成本管理水平,要做好项目成本预测工作,设立项目成本目标,对已完项目的后评估,及与同行业项目的比较,通过科学的方法加以归纳总结,对予好的方法和成本加以推广.根据已有项目的经验,选择最有效的成本决策,然后根据成本决策的具体内容,编制成本计划,作为成本控制的依据.组织成本核算工作,同时加强成本审核监督,建立健全成本核算制度,提高房地产企业整体成本管理水平.

3）实施战略采购控制成本

采购作为房地产企业生产经营的第一道工序,是房地产企业成功进行成本控制的第一道关口.目前在房地产企业采购管理中存在很多问题,例如采购环节中的人为欺诈行为屡见不鲜,采购的和质量也直接影响着产品成本和品质等.要想降低房地产企业成本,使房地产企业有效适应外部持续变化的环境,应做到“择优,择近,择廉”的采购原则.不仅要了解房地产企业自身的价值链,还要了解整个社会的价值链.可根据房地产企业的情况采取诸如集中采购、扩大供应商基础、优化采购流程和方式等方法实施战略采购控制项目成本.

4）优化营销成本

营销在任何一个房地产企业都占有重要地位,一个房地产企业要使生产的产品转化为价值,就必须把自己的东西卖出去,从而获取利润.房地产企业为了多销售产品,心然要在营销上大花功夫,例如广告宣传,为树立房地产企业良好的公众形象对外进行捐赠等等,这些都是无法避免的.但是营销成本高低同销售收入并不一定成正比,房地产企业可以对营销成本进行良好的优化,使得在营销成本降低的同时,销售收入却增长.房地产企业营销中的成本优化控制是多方面的,如广告方式控制,样板房规模控制,服务设施控制和产品设备寿命周期控制等.

5）降低营造成本

降低运营成本可以从以下几个方面考虑：（1）通过员工的培训,提高员工的素质和管理水平,提高管理效率和人工成本.（2）通过提高销售预测能力及市场定位,提高产品适应市场,及时销售,降低库存,节约营销成本.（3）通过优化业务流程达到房地产企业内部业务优化,从而降低整体的运营管理费用.（4）通过采用生产外包、电子商务、信息化系统、战略合作等先进的策略和技术来提高运作效率,降低运营成本.

6）先进技术及工艺的运用和创新降低成本

房地产企业成本管理与工艺技术相匹配,追求成本管理的现代化和工艺技术的先进性.房地产企业制造成本管理要与技术管理统一,降低成本不仅需要用经济方法来管理,更需要先进的科学技术来推动和保证.这是因为技术与经济之间存在着相互制约、相互依存和相互促进的辨证关系.实践证明,一项新技术、新发明的运用所产生的项目成本竞争力远比我们通过内部挖潜带来的竞争优势大得多.所以,如果房地产企业能不断的进行技术改进和创新,再结合传统的挖潜优势,双管齐下,必能大大降低产品成本.

4.结束语

综上所述,我认为基本建立起了系统的成本管理体系,基本形成了最基础的成本控制管理流程与成本控制制度.形成了目标成本预警机制、事前控制、事中控制、事后反馈以及责任与激励方面管理机制.其次通过全面预算成本管理控制,形成了清晰的成本结构,并从集团公司的战略高度对成本结构进行价值工程、成本效益、全寿命费用分析等,剔除过剩功能,优化成本结构,使成本更趋合理,且形成成本控制的良性循环.最后,企业通过高效的管理,有效的成本控制,成为企业核心的竞争力.在房产企业林立,市场竞争激烈的今天,使企业更在竞争中发展壮大.