房地产企业集团的资金管理模式

摘 要：房地产行业属于资金密集型行业,从批租、开发到销售都占用大量资金,因此,房地产企业的资金链管理关系着整个房地产企业能否正常运转.因此本文研究房地产企业集团的资金管理的特点,房地产企业集团的资金管理模式重要问题,力图实现一定的研究意义.

关 键 词：房地产；企业集团；资金管理；管理模式

当前我国房地产业是国民经济的支柱产业,取得了长足的发展,由于房地产业迅猛增长的投资以及持续攀升的房价带来了诸多负面影响,及地方政府推出了各种限制性的土地与金融政策以对房地产业进行调控,严厉的调控措施对房地产业的管理发展提出了更高的要求.

一、房地产企业集团资金管理的特点

房地产行业是典型的资金密集型行业,资金管理是房地产企业财务管理的核心内容.房地产在资金使用和管理中存在着鲜明的行业特性,项目开发经营涉及面极广,投资周期长,经营风险大,资金回收慢等特征.具体来讲：

(一)风险性

主要包括经营风险、财务风险和政策风险.房地产企业的高负债经营使得面临高财务风险；房地产企业存货占资产比例很高,有着经营性风险；近年来国家对土地政策日益严格规范,企业在土地的获取,安排使用方面都收到相关政策的约束,政策风险也是企业所面临的主要风险之一.

(二)复杂性

房地产开发经营是对建筑业、家具制造业、建筑装饰业、机械制造业等行业影响巨大,不仅受到国家政策和城乡规划的制约,而且受经济、社会、文化等因素的影响,房地产开发企业在资金运筹上要比其他行业复杂.

(三)特殊性

房地产企业的财务关系表现为在项目开发过程中要与相关单位,与上游原材料供应商,与设计施工单位,下游的客户都有着错综复杂的资金往来,尤其是与消费者之间的各种预收预付、应收应付款,与其他行业资金相比具有明显的行业特征.预收房款是房地产企业另外一个重要的资金来源,但是发放的按揭贷款并不能全额使用,除此之外,商业银行对房地产发放的贷款也收到国家法规的严格限制,这些突出表现了房地产行业的特殊性.

二、房地产企业集团资金管理模式

由于不同的房地产企业集团在规模、资产等方面存在着很大的差异,所以各个企业集团在资金管理组织模式上也因选择的不同而有所差异.一般来说,我国房地产企业集团资金集中管理模式主要有资金结算中心、统收统支、财务公司、内部银行以及池模式五种.

内部结算中心是根据房地产企业集团需要而在企业集团内部设立的,不具有独立法人资格的独立的资金运营结构,通常设立于财务部门内,性质类似于内部银行,负责集团内部各成员或分公司收付和结算业务,以降低资金成本、提高资金使用效益.

结算中心按照银行账户管理办法,在银行统一开设结算账户,各成员企业取消原有银行账户,在内部结算中心开设结算账户,集团的所有往来款项都通过内部结算中心结算；各成员企业收入款项直接汇到内部结算中心在银行开设的结算账户（收入户）；支出款项时,各成员企业向内部结算中心提交付款通知单,通过审批后,从收入户拨付款项到内部结算中心账户,转账汇款手续.内部结算中心对集团资金进行统一调度,向金融机构统一申请贷款,各成员企业需要补充资金时需要通过结算中心,按照市场规则有偿使用.各成员企业在结算中心的存款必须遵循用款自愿、自由原则,但是他人不可动用以保证成员单位存款的安全.结算中心按照成员企业支出户与收入户的资金净额依照同期同类存款利率按月或按季支付利息.

(二).内部银行

内部银行主要进行房地产企业集团内部日常的资金调拨、运筹和往来结算.内部银行将银行的基本职能和管理方式引入企业内部而建立起来的一种内部资金管理机构,在企业集团中充当结算中心、贷款中心、货币发行中心、监控中心.

(二)财务公司

财务公司必须经人民银行批准设立,经营部分银行业务的非银行金融机构,结合了产业资本和金融资本的一种形式.房地产企业集团设立的财务公司将市场化的企业与企业以及新型银企关系引入到企业集团资金管理当中,依托集团,服务集团,使得集团各子公司具有完全独立的决策权和所有权,集团财务公司本质上是集团的利润和增值服务中心.

财务公司突出的作用表现在：

1.融资方面.财务公司可以聚合各成员企业分散闲置以及重复占用的资金,最大限度地实现企业集团中资金的横向融通与头寸调剂,发挥资金聚合优势.

2.投资方面.财务公司可以根据集团总部的统一决策以及投资政策,充分发挥财务公司在资金融通和信息沟通方面的优势,在整个集团中形成有序的资金管理系统,引导集团内的投资,大大提高投资效率.

(四)统收统支模式

统收统支模式是指房地产企业集团各分支机构或子公司不单独设立,所有收支活动都通过财务部门付出,通过规范公司的资金流量、流向、流程来达到资金管理目标的一种资金管理模式.统收统支模式适用于有多个独立收支部门或分支机构的大型企业集团,构建统收统支模式需要遵循以下基本原则：

①建立统收统支的内部管理体系.

②确保可以及时、足额、安全地回笼收入资金,实现集中管理,降低持有成本,加速资金的周转.

③明确划分收入和支出资金的流动,禁止坐支.

④结合企业利润目标,根据预算合理安排支出,保持维持经营所需要的最佳余额.

(五)池模式

1.池的概念

池（cashpool）池是以资金集中管理为主线,借助商业银行管理服务和网络通讯技术,对各地分（子）公司的资金进行实时监控、统一调度和集中运行的一种管理模式.在合作双方中,银行是放款人,企业集团和其子公司是委托贷款人和贷款人,它通过电子银行来实现一揽子委托贷款协议,使得原来需要逐笔的业务,变成集约化的业务和流程,从而实现整个集团资金的统一营运和集中管理.池被认为是目前最有效率的管理方式,池模式是针对多账户余额的集中管理,比较适合于企业集团信息化水平高、管控能力强的企业集团.

2.池在资金管理中的作用

①发挥资金集中管理优势,降低资金成本和信贷风险

企业集团对所有下属企业资金集中管理,账户资金盈余的子账户资金在集团集中后,通过电子银行一揽子委托贷款协议,自动委贷给资金短缺的子账户,企业集团各成员企业间相互之间调剂余缺,变外部融资成内部融资,提高了集团流动性和基金利用率,降低融资费用,节约了资金成本,并且规避了个别账户由于银行汇兑失误和资金不足造成的信贷风险.

②要改善企业集团资金的流动性

要更好的管控过剩的流动性；要严格按照预算控制资金流动的方向和时间,企业集团总部制定完善的资金管理制度,提高资金筹划、配置和投资决策能力.从资金预算――资金审批――自己营运――业务控制――风向防范――决策支持方面,真正做到年预算、月平衡、日调度,及时对非正常资金收支预警,防范财务风险.

③有效的进行集团集中理财,提升资金效益和企业管理水平

企业集团总部通过池模式的资金管理,可以及时了解各成员企业账户流量的情况,加强管理,将集团空余的资金集中起来,与银行签订协定存款业务或进行投资活动.企业集团不仅仅要管控资源及其配置,还要密切关注成员企业的业务运作和内部经营的竞争能力、市场份额的增长和业务领域化,将池管理与业务管理相结合.