本站原创房地产市场上“上涨过快”与“市场过热”语义不尽相同.“市场过热”不仅意味着资产上涨过快、水平过高,还包括了“投资过热以及资源错配”,包含了“过热”后的“烂尾楼”形式的大规模资源浪费.这里“过热”是对“泡沫”一词谨慎的替代.
对“投资过热”的担忧,导致了宏观调控者对房地产调控始终从控制和控制投资两方面同时入手.即使在2007年以后的调控中,虽然认同了“供不应求”的现实,并开始强调加大供给,但在措施中依然包含着某些抑制、防范投资过热的措施,例如“继续严格执行房地产投资资本金率”、“控制开发贷款”等.
一、调控“房地产投资规模”政策的简单回顾
从调控政策的倾向看,前后可分两个阶段.
2003―2006年,政府明确判定“房价上涨过快和房地产投资增长过快”.投资调控政策基调是,解决房地产投资规模过大的问题.2004年,房地产开发业与钢材、电解铝、水泥等行业一起被列为投资过热行业.房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由20%及以上提高到35%及以上.2005、2006年,政府均要求各地区“把解决房地产投资规模过大问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务”.
从2006年下半年起,悄然发生了变化等
2007―2010年,投资调控政策基调是：保持房地产投资合理规模,扩大普通商品房的供给.2008年,提出综合运用税收、信贷、土地等手段,增加住房有效供给,抑制不合理需求,防止房价过快上涨；2009、2010年,提出增加住房建设用地有效供应,提高开发利用效率；增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应,加快普通商品房项目审批和建设进度；切实增加住房有效供给.
2007年前后的变化,表明政府对房地产市场真实情况的认识逐渐趋于清晰.但是,政府依然谨慎地保留着某些防范“投资过热”的措施,例如“继续严格执行房地产投资资本金率”、“控制开发贷款”等.
二、2003―2006年关于“房地产投资过热”的判断,源自一个误会
2003―2006年,关于我国房地产投资“过热”的舆论很多.例如：“房地产的供给严重超过需求.新房屋的供给以每年20―30%的速度增长.远远超过家庭人均可支配收入的增长速度”；更有研究者判断：“房地产投资是导致我国投资以及钢材、水泥等行业过热的源头”；“房地产绑架了中国经济”.这种舆论明显影响了政府的判断.
这种看法一般都是依据国家统计局公布的“房地产开发投资”数据（见表1）.如果这个数据真实地反映了房地产领域的总供给、总投资的现实,我们也会同意这一判断.但是事实上,统计数据背后另有别情.
事实上,作为一个转轨国家,我们的城市住宅供给由“传统的业主自建”和“房地产（商业性）开发”组成.以住宅为例,在1998年的统计中,传统业主自建住宅占全社会住宅总供给量的近70%,但由于没有一个统一的、直观的统计指标来显示（分散在基本建设投资、更新改造投资等统计中）,导致人们在使用《中国统计年鉴》时,很容易忽略这个庞大的（70%）供给部分.
而房地产（商业性）开发的住宅供给,虽然在1998年只占总供给的30%左右,但作为一种适应市场经济的且高速增长的新兴产业,其投资被醒目地以“房地产开发投资”予以单独统计（这是正确的）.但遗憾的是,这种统计方式导致许多人（包括学者和领导同志）都误将“房地产开发投资”的增长率当作我国整个房地产生产领域总供给、总投资的增长率,产生了“房地产投资过热”的判断.这是一个普遍的误解.
我们将可反映（1998―2006）房地产生产领域全貌的数据整理在一起（见表2）,请看房地产总供给、总投资真实的增长情况.
从表2中可见：1998年以来,城镇住宅实物量（竣工面积）供给年均增长3.6%.其中,自建住宅竣工面积年均增长为-6.4%,房地产（商业性）开发住宅竣工面积年均增长15%.城镇住宅投资年均增长18.1%.其中,自建住宅投资年均增长仅为2.3%,房地产（商业性）开发住宅投资年均增长26.5%.
从这张表中,可以得出以下结论：
首先,这段时间全国城镇住宅总量供给增长不快（3.6%）,城镇住宅投资增长率低于全社会固定资产投资增长率.
其次,城镇住宅供给来源发生结构性变化,发生着“房地产（商业性）开发供给”对“传统的业主自建供给”的替代.房地产（商业性）开发提供的住宅占城镇住宅供给总量的份额,从1998年的30%上升到2006年的72%.这种替代反映着市场化改革的方向.
第三,“房地产开发投资”的确“超常规”增长,恰恰是“传统业主自建投资”（2.3%）的萎缩,为房地产开发投资的“超常规”（26.5）增长提供了空间.
第四,“房地产开发投资”的高速增长,并未在城镇住宅实物工作量增长（3.6%）之外带来新增工作量和新增消耗.可见,房地产投资不是“引发全社会投资过热、钢材水泥原材料产业过热”的源头.
现在需要警惕的是,自2007年以来,“房地产商业性开发供给”对“传统业主自建供给”（自给自足）的替代已经出现停滞,甚至是“单位自建”开始反向替代.福利分房再度在许多国家机关、事业单位以及国有企业出现,国有单位利用自有土地开始自建房,然后以“经济适用住房”、“限价商品住房”、“解决职工住房困难”的名义低价出售给本单位干部职工.实际上这将再度在全社会范围酝酿更大的不平等.而且许多政策性住房、单位自建房,是通过“房地产开发商”代建的,在统计上比以前更隐蔽,直接隐蔽在“房地产开发投资”的名下.
不可否认,从供给结构的角度看,房地产市场化进程出现停滞甚至倒退.本来在1998年就已经应该终止了的“福利分房”、“单位办社会”开始显著复苏.
三、土地资产攀升,持续夸大房地产投资完成额
根据我国固定资产投资统计的规定,投资完成额中包含了相当规模的土地购置费用.在土地没有（如计划经济时期）或土地很低以及土地变动很小（如上世纪80年代）时,土地购置费用计入投资完成额,只是对投资完成额有些许无关紧要的夸大.但在上世纪90年代后期以来,土地资产大幅攀升的背景下,则对固定资产投资规模及其增长速度有着显著的夸大,并足以导致许多人乃至决策层对投资增长的速度产生错误的判断和担忧.在房地产投资统计中,这种影响最为显著.
无论从经济学意义上讲,还是从国民经济核算角度讲,土地都是全社会的存量资产.存量资产的交易既不构成社会新增资产,也不增加GDP.因此,土地购置费用所构成的这部分“投资”,不会带来实物工作量的增加,也不会带来对钢材、水泥的消耗.
那么,土地购置费用对房地产开发投资统计带来多少高估影响呢?
根据《中国统计年鉴》（2011）提供的数据,1998―2010年间,全国房地产业开发投资完成额年均增长24.1%,房屋施工面积年均增长18.9%,而土地购置费用的年均增长速度高达31.5%.
1997年以来,由于土地和土地购置量的快速上升,土地购置费用与房地产开发投资完成额的相对比例也迅速提高,从1997年7.8%上升到2010年的20.7%.根据上述数据计算,在1998―2010年间,房地产开发投资年均增长了12.4倍,其中,土地购置费用增长对投资增长的贡献率为21.2%.近似地推断,房地产名义投资年均 增长24.2%,其中土地购置费用贡献了5.3个百分点；扣除土地购置费用增长的影响后,年均实际增长率为18.9%.
以上是以全国数据为基础得出的结论,在一线城市,如京、沪、深、穗等土地上涨较快的城市,土地购置费用增长对投资的高估影响肯定会更为显著.
四、从国际范围认识住宅投资增长变动的规律性,提高调控的预见性
（一）国际经验表明,城镇化进程是影响住房新建规模的一个重要因素,在快速城镇化进程完成之前,住房建设投资规模呈现持续快速增长的态势
日本在1955―1972年间,城镇化率年均增加超过1个百分点；住房建设量年均增速为12%,1972年新建住房占当年住房存量的比例超过6%.韩国在1980―1990年间,韩国城镇化率由57%增加到74%,城镇化率年均增加1.7个百分点；住房建设量年均增速为17%,1990年新建住房占当年住房存量的比例接近10%.
日本和韩国住房投资的变化验证了世行的经验发现,即住房建设投资在GDP中所占比重与经济发展水平之间呈现倒U型的关系；如日本住宅建设投资/GDP于1973年达到峰值9.1%,这一阶段,日本的城镇化率在74%左右；韩国住房建设投资/GDP于1991年达到峰值8.9%,这一阶段,韩国的城镇化率也在74%左右.
(二)参照国际经验,我国住宅投资的增长速度并不快
1998―2010年间,我国城镇新建住宅竣工面积的年均增速只有5.1%,住宅新建量在住房存量中所占比重不足4%,均低于日本和韩国快速城镇化阶段的住房建设量.2008年以来,我国城镇住宅建设投资在GDP中所占比重超过8%,但由于我国住宅建设投资中含有土地开发投资,因此,跟国外的统计结果缺乏完全可比性.
初步估计“十二五”期间至2020年我国城镇化率将处于从超过50%向70%发展的阶段,城镇化进程仍处于快速推进阶段,按照发达国家的经验,在城镇化率超过70%之前,我国住房建设规模仍将保持快速增长.对于我国未来20年住宅投资的规模与增速应有充分的估计,不宜频频产生投资“过热”的担忧和恐慌.