本站原创房地产业与金融业的密切关系如同孪生兄弟,一荣俱荣,一损俱损.房地产业中产生的资产价值评估过度、信贷限制宽松等问题往往会通过金融业的传导扩散至整个经济层面.如日本房地产泡沫、1998年的亚洲金融危机和此次美国的次级贷款引发的全球性的金融震荡.
起始于2007年8月的美国次贷危机,随着在全球化的金融网络中不断的传导,及至2008年9月蔓延到整个世界,成为全球性的金融海啸,对各国经济造成了巨大的冲击.在这场金融风暴中,我国也未能独善其身.总体来说,我国受此次金融危机的影响主要可以分为两个阶段.从2008年下半年的宏观经济数据看,金融危机对我国的国民经济造成了一定的冲击,我国经济增速放缓,进出口额大幅下降.但进入2009年,随着“保增长”目标的提出,我国的国民经济逐步开始复苏,并重新回到了一个较快的发展轨道上来.
同期,我国住房市场表现为房价下跌、房地产投资缩减、开工面积减少、住房成交量下降.然而,进入2009年2月以来,我国住房市场开始迅速回暖,成交量大幅上升,随之而来的是又一轮房价的上涨.这一跌一涨过程,与其说是金融危机的影响,不如说是之前的政府宏观调控与金融危机相叠加的结果.
1. 金融危机下的我国住房市场分析
金融危机之前我国总体的经济状况良好,GDP一直维持着较为迅速的发展势头.直到2008年第三季度起受到了较大的挫折,增速开始放缓,至2009年第二季度方才有所回升.与此同时,固定资产投资在2004~2009年这段时间内始终保持着较快的增长速度.由此不难看出,金融危机确实对中国的宏观经济形势造成了较明显的不利影响.但中国政府实施的“四万亿”计划较大幅度地增加了固定资产的投资.在全球性的金融危机背景下,中国进出口贸易受到较大影响,消费对经济的促进作用也尚不明显,投资成为拉动经济增长的主要力量.
而相对于宏观经济来说,我国的房地产市场自2007年起即维持在一个较稳定的上升期内.金融危机波及到我国之后,我国的房地产市场上基本呈现出一个V型(见图1)的走势,即先经历了一次较快的下降,但随即反弹,恢复的增长势头甚至较之前更为强劲.
在2008年末至2009年初这一阶段是我国房地产市场一次震荡中的下调.需求方和供给方博弈的结果表现为交易量下降明显,交易调整较小.与此同时,房地产市场上的供给总体看来规模也逐步开始收缩,房地产行业投资、施工面积等均出现了一定程度的增速放缓或下降的情况.
就城市而言,一线城市受金融危机的影响更为明显和强烈.住房市场上需求方的观望期持续时间更长,但反弹也更明显,波动更大.然而,供给方对未来市场的预期并未完全恢复信心,在住宅房地产投资、施工面积等方面均出现了较大幅度的收缩甚至负增长.而二线城市情况相对良好.住房市场上,销售量和销售的下降持续时间较短,恢复迅速.在供给面,金融危机之后住宅房地产投资额、施工面积等增长率有所下降,但大体仍处于一个较高的发展速度上.
房地产走势同样是一线城市 (北京、上海、广州、深圳)受到的影响较深,其中深圳和广州的房价都出现了较大幅度的下降.而二线城市即使在金融危机影响最强的时候也仅是进入一个水平的调整期内,基本不曾出现显著的下降,之后更是步入2007年一线城市房价上涨的后尘,开始了新一轮的房价上涨过程.
2. 政府宏观调控政策对房地产市场的影响
事实上,政府本轮针对房地产市场的调控早在金融危机波及之前即已开始.为了稳定2007年增长较快的房地产市场,我国曾颁布一系列的相关政策,如第二套房首付比例、公积金利率、国务院关于促进节约集约用地的通知等,加上当时从紧的货币政策(不断调升的基准利率和存款准备金率等),都对当时的房地产市场起到了“降温、减速”的作用.故此,我国房地产市场上出现的V字型中下行区间的走势,实际上正是受金融危机产生的不利预期和宏观调控的紧缩政策双重影响的结果.宏观调控为房地产市场的收缩蓄势,而金融危机使消费者和投资者在短期内对市场失去了信心,进入观望状态,从而加快加剧了这一过程.因此,这一阶段的房地产市场在此两方面作用下出现了较快的下跌.
但金融危机的出现同样对整个宏观经济的走势产生了不利的影响,为了保持国民经济的增长势头,各级政府针对房地产市场出台了种种政策,其中既有针对整个经济形势出台的政策如政府的“四万亿经济刺激方案”,又有专门针对住房市场的“救市”政策如全国性的二手房税费优惠政策,上海、南京、北京等地政府出台的购房补贴、放松二套房贷、缓交建设规费和土地出让金等,均大大刺激了经济的增长.
从国民经济以及房地产市场之后的走势看来,政府的调控政策达到了基本的效果.固定资产投资的快速大幅增长稳定了GDP的增长率.而且,政府实行的一系列基础设施投资项目提高了公共服务的水平,加上一系列刺激需求的政策,房地产市场较快地走出了停滞不前的观望期,出现了井喷式补涨(价量均超过了宏观调控前的水平并波及到二三线城市).据统计数据显示,2009年1~11月全国总计商品房销售面积75203.15万平方米,增速53%,商品房销售额35987.12亿元,增速86.8%.而在土地市场上,2009年杭州、北京、上海当年的土地收入都达到了1000亿元左右,居全国前三位,较2008年的涨幅达到了170%以上！
由此可见,虽然此次政府的调控政策对房地产市场应对金融危机的影响起到了积极的作用,但种种政策的一个直接后果是并未经历一个平稳的下降过程即直接恢复增长的趋势,救市政策影响了之前的宏观调控稳定住房市场目的的达成,此次房地产市场的上扬即是宽松的调控政策的副产品.
3. 后金融危机时代的住房政策建议
就我国国情而言,一方面城镇化和国民经济持续稳定发展仍需作为支柱产业的房地产行业的推动,另一方面房地产市场需求旺盛,相对于住房的刚性需求、消费需求和投资需求而言,供求不平衡加上货币供应量的大幅增加(流动性过剩)、通货膨胀的预期等因素,单纯的打压确实不利于房地产业乃至整个国民经济的发展和社会的和谐与稳定,同时,政策的严肃性、连续性和有效性也必须是有所保证的.后金融危机时代,在整体仍显宽松的宏观经济背景下,笔者认为,有效引导社会上的闲置资本发展住宅行业,达到削减流动性过剩的风险、解决民生问题并拉动经济才是合理的选择.具体政策建议如下:
一是调控应以加大供应为主.面对住房市场上的各种消费需求,既应鼓励90/70政策的实施和政策性租赁房的建造,以保障低收入人群的住房需要,也应加大普通商品房的建设力度来满足中等收入人群的住房需求,同时还应允许建设适量的别墅和高档住宅,并通过辅之以较高税收的方法来分流高收入人群的需求.通过差异化、多元化产品的提供来保障资源的合理配置,使社会上各部分人群的需求都能得到相应的满足,从而避免彼此间土地资源、住房资源的竞争.
二是增加房地产投资品的品种.通过增加房地产投资品 (土地开发基金、 房地产投资基金、 债券等), 使投资需求从住宅的最终产品(消费需求)中剥离.让投资者从投资消费领域的终端产品(住宅),改为投资生产领域的投资品(开发投资).其中既包括对销售型物业的投资,也包括对租赁型物业的长期投资.如此一来,投资品的丰富能让住宅产业中形成的实物产品真正进入终端消费者手中(而不是买了就空置待价而沽,造成社会资源的“闲置”),使投资者与消费者相对分流,形成产业的良性互动.
后金融危机时代, 我们唯有从有效吸收社会闲置资本进入房地产市场开发入手,加大房地产市场上的多元化供给来满足各个层次的消费需求和投资需求,才能促使房地产市场继续健康发展,促进我国经济和城镇化稳定发展.