本站原创【摘 要 】随着改革开放的不断深入,人民的生活条件也越来越好,随着生活水平的提升人们对衣食住行的要求也越来越高.因此,房地产行业以迅猛的发展速度成为当今炙手可热的行业,但是由于我国会计制度改革的不完善,房地产行业中的会计核算业务仍然存在着诸多问题,极大的影响了社会发展的进程.本文就此进行详细的分析和阐述.
【关 键 词 】房地产 会计核算 业务处理
房地产行业的动态关系到人民的切实利益,受到广泛的关注.尽管在实行独立企业制度之后,房地产开发企业得到了规范化的发展,但是在现行的制度下,对于房地产的会计核算业务处理仍然不完善,造成了房地产开发企业的会计核算与实际情况之间存在较大的差异,在一定程度上影响了社会发展的正常进程.
一、房地产开发企业会计核算现状
（1）没有统一整齐的会计科目设置.房地产开发企业按照现行的会计准则的规定,设置了很多不同的会计科目,但是各种杂乱的科目设置使得会计工作者在行驶职能的时候经常遇到层层阻碍,很难核算出与实际情况相符合的数据,造成了很多不必要的损失和麻烦.
（2）销售模式的不同,使收入确认方面存在问题.目前,房地产项目的销售方式主要有两种：第一,合同销售模式.在这种销售模式下,企业与卖方事先签订售房合同,然后在满足合同要求的基础上,建造符合合同标准住房,然后会计确认收入.第二,自行开发的房地产销售.这种模式下必须要求房地产开发企业事先好各种许可证,然后采取购房者预售和分期付款方式进行收入的确认.两种不同的收入模式体现了房地产销售收入确认的复杂性,这种复杂性加大房地产开发企业会计核算的难度,使得核算结果与实际情况误差加大,在很大程度上制约了房地产行业的发展.
（3）会计核算收入时,在税收方面存在问题.主要表现有：第一,只要获得预售许可证,房地产企业就可以进行上市销售,但是此时所收入的款项为暂收款,并不计入企业收入,只有当产品完全竣工时,才可将暂借款作为主要收入.但是,税法上却把暂借款作为了税收项目,需要按毛利率预交所得税.第二,房地产行业发展过程包含了停车位、地下室等附属设施,并且这些附属项目都属于房地产销售的范围,但是这些销售额却并未计入到总收入之中,同时对于这些项目所涉及的一系列的金额均为计入账目,但是这些金额没有被计入总收入之中.第三,房地产企业在发展的过程中,用于自身或企业职工的各种支出和福利并没有申报纳税.
（4）会计核算中成本费用在税收方面的不足.主要体现有：第一,大量违规的或者过期的仍然计入正常的账目,甚至出现自己涂改填写的情况.第二,所计入账项目往往是以合同金额,预计金额或者白条入账的形式,忽略“工程结算单据”,导致严重的贪污腐败现象,甚至出现挪用建房项目资金的情况,这对房地产行业的发展产生了极其恶劣的影响.第三,混淆成本核算对象,提前列支成本,将部分成本有偿转让或者将自己使用的东西报入公用设备项目,并且都没有按照单独进行成本核算,而是直接计入到只要营业业务成本中去.第四,产品对象设置以及相关明细的核算科目不被重视.
二、完善房地产企业会计核算业务的措施
（1）建立健全的票据管理制度,增强票据管理的质量.由于房地产开发企业的特殊性,其所有的对外票据主要用于预收房款的收据、代收多种集资款的收据,这及其容易造成房地产开发资金的滥用与挪用,对房地产开发进程产生极大的影响.因此,建立一个完善健全的票据管理制度,是房地产企业平稳发展的前提,是税务部门检查工作有序开展的保障.
（2）严格执行相关制度,保证税金额足额入库.按照国家的相关规定,严格遵守法律法规,对当期取得的收入应及时,准确的按照相关计算标准,扣除其中税收的费用,同时计入当期的纳税所得,待产品开发计算计税后在进行调整,一定要保证税收金额足额入库.
（3）完善房地产企业收入核算工作.第一,建立一个明确的销售税收核算范围,将一系列的附属产业等各种业务收入都应该计入销售收入的范围之内,除了出售自用的房产为固定资产核算的行为之外,统计总共所得的销售金额,严格按照国家相关法律规定计算税收金额,并及时入库.第二,统一收入确认标准,众所周知,房地产销售一般要经过四个环节,其中房地产购销合同在开发产品竣工验收前后均可能签订,但是在房屋未经买方验收认可之前,商品的所有权上的风险和报酬并没有转移给买方,所以在此之前无论企业是否收取款项都不应该计入企业的销售收入额之中,只能作为暂借款或者预收款形式记录.
（4）在房地产开发企业采取报告上增加土地储备及成本构成信息.买方在购买房地产企业的房屋时总是会通过各种渠道去了解房地产开发企业的主要信息,而在房地产开发成本中土地占据了较大的比例,所以,土地储备以及土地储备成本情况,从一定程度上反映了房地产企业的未来发展方向.因此,如果房地产企业所公布的信息中包含有此信息就能使买方更加全面的认识信息发布企业,使得买方与房地产开发企业达成双赢.
（5）披露各个分项目的流量.房地产开发企业在公司的运作与发展进程中,往往涉及到很多的分项目,而在房地产行业会计核算业务中却没有明确披露这些分项目的资金流量情况,致使大量的资金流入个人口袋,加大了企业的开支,加剧的企业内部的腐败状况,而加大对各个分项目的流量的披露,可以在一定程度上遏制这种状况的发生.因此,增加分项目流量信息的披露也是房地产企业平稳发展和完善房地产企业会计核算业务的一大措施, 在施行过程中首先重视提高企业流量信息的可靠性和有用性,这就要求企业必须做到,在按照企业会计准则规定提供流量表的前提下,准确分析企业组建各种活动因销售房屋的流入与因支付工资等发生的流出,而且房地产开发企业还应当在一定程度上披露企业风险信息,还有对于房地产开发企业的高风险性,也应当在相关信息中加以披露和列示.
随着市场经济体质的不断发展与完善,必然要求市场主体不断的加强自身的管理与控制,因此,房地产行业也只有在不断加强自身的管理与控制的前提下去适应新的市场主体要求,这样才能在激烈的社会竞争中不断提高自身的综合竞争力,真正的参与到市场经济活动中去.而根据目前我国房地产会计核算的业务处理情况来看,我国房地产开发企业和房地产市场仍然不够成熟,企业的会计核算工作还是存在着很大的不足,房地产开发企业要想获得平稳的发展就必须不断的加强会计监督和内部控制制度的完善与统一房地产会计核算的业务处理方法,提高会计核算的准确性,完善会计市场的建设,促进国家发展的脚步.