本站原创财政部2006年2月正式发布的会计准则中,在投资性房地产的计量模式中引入了公允价值,从而投资性房地产的后续计量为历史成本计量和公允价值计量两种模式并存,在随后的三年中,上市公司根据企业自身情况对投资性房地产计量模式进行了选择.根据2007年上市公司的年度报告,沪深两市1 570家上市公司中,有630家公司拥有投资性房地产,其中18家公司采用公允价值计量模式,占拥有此类业务公司的2.86%,其余的上市公司继续采用成本计量模式；2008年沪深1 624家上市公司中,有690家公司拥有投资性房地产,其中22家公司采用公允价值计量模式,占拥有此类业务公司的3.19% ； 2009年沪深1 718家上市公司中,有727家公司拥有投资性房地产,其中27家公司采用公允价值计量模式,占拥有此类业务公司的3.71%.可以看出,越来越多的上市公司拥有投资性房地产,但所占的比例却有上升趋势.
一、上市公司投资性房地产成本计量模式的主导地位
（一）上市公司选择成本计量模式的现实原因 一是难以确定投资性房地产的公允价值.现阶段,通过活跃市场得到公开市场等交易信息体系尚不成熟,难以确定投资性房地产的公允价值.此外,房地产公允价值的确定还有赖于活跃市场上的报价、最近市场上的交易或者未来净流量的现值,这些都需要高素质专业人员的主观判断,但我国上市公司中这类人才极少或者根本不具备.财政部出于谨慎性考虑,在投资性房地产准则中对采用公允价值计量制定了苛刻的条件,而且并不强制满足条件的企业必须使用公允价值模式计量投资性房地产.考虑到监管层对公允价值的运用持有相对稳健和不鼓励的态度,部分上市公司也就对此保持谨慎观望态度,以避开监管.
二是管理层出于谨慎性要求,采用成本计量模式.由于采用公允价值计量模式,企业不需要对投资性房地产计提折旧或进行摊销,减少的成本费用会增加当年的利润；如果以后投资性房地产得到增值,公允价值与原账面价值之间的差额将计入当期损益,就会增加当年的利润.但是由于房地产行业属于高收益高风险行业,受到国家宏观政策调控的影响,并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能,而这种减值会大于不计提折旧而减少的成本支出,就有可能需要在以后会计期间确认更多的减值损失,使公司在该年度因计提大量减值准备而导致严重亏损.在此情况下如果采用成本模式,即使发生减值迹象,但准则中“资产减值损失一经确认,在以后期间不得转回”这项规定降低了利润的波动,从而保证了业绩的稳定性.公司管理层为表现其优秀的管理能力,就要避免公司业绩的大幅度波动,稳定市场股票,而采用成本模式计量.
三是为了缩小会计和税法的差距,企业采用成本计量模式.采用公允价值计量模式,新会计准则和税法的处理就存在明显的差异：会计上,资产负债表日要按照投资性房地产的公允价值调整其账面价值,差额计入当期损益,不计提折旧或进行摊销；税法上,不确认公允价值变化所产生的收益,在计算所得税时仍对投资性房地产计提折旧或进行摊销,这样会计和税法的差异增大,增加了企业纳税调整的工作.另外,在目前投资性房地产价值持续上涨的情况下,增加公司的递延所得税负债,就会增加企业的所得税费用,从而降低企业价值.
（二）成本计量模式对上市公司的影响 采用成本模式计量投资性房地产,相关资料容易获取,会计处理过程简单,只需要根据初始成本按月计提折旧或者按期摊销,只要将扣除折旧或摊销和资产减值准备后的净值列入资产负债表即可,在纳税调整方面也只是存在折旧额的会计和税法差异.确认收益时也只需要按照收入实现制原则将收入列示,其收益往往体现在资产出售时.售价减去初始成本后的利润能够一次全部计入当期收益中,给予公司很大的利润调节空间,有利于其影响股价.采用成本计量模式后,也可能会出现计提减值准备的情况,使得资产账面价值减少,费用的增加会使当期利润减少.但是采用成本计量模式只能提供过去的相关会计信息,具有一定的局限性和滞后性,无法真实地反映资产的市场价值,也不能满足投资者获取判断企业未来价值的相关决策信息的基本要求.
二、上市公司投资性房地产成本计量新趋势
虽然采用公允价值计量投资性房地产的上市公司并不多,但依然能够看出每年都有新增企业改变了计量模式,在房地产持续上涨的背景下,计量模式的改变会增加企业资产的价值,改善企业的业绩.
（一）典型案例的启示 金融街控股股份有限公司（简称金融街）,年报显示截至2007年12月31日,公司全部投资性房地产项目账面价值合计达15.12亿元,2008年该公司改变为公允价值模式进行后续计量,公允价值约为28.34亿元,比账面价值增加了13.22亿元,涨幅高达90％.相反,如果金融街继续采用成本模式计量其投资性房地产,账面净值将随着折旧和摊销而不断减少,不仅无法体现公司投资性房地产的增值部分,而且也会低估公司的资产价值.
昆明百货大楼股份有限公司（简称昆百大）是继金融街之后我国第二家将投资性房地产计量模式变更为公允价值模式的上市公司.该公司自2003年末至2007年末,资产负债率一直徘徊在90%的高位,2008年公司决定对投资性房地产采用公允价值计量模式.昆百大的投资性房地产账面价值合计1.68亿元,采用公允价值计量模式后,2008年投资性房地产公允价值比原账面净值增加5.02亿元,增值约3倍,增值额是所有者权益的2.6倍.在剔除递延所得税负债1.26亿元后,昆百大未分配利润将增加3.17亿元,增加至2.63亿元,影响比例为585.43%,从而改善了公司未分配利润为负的危险局面.在不考虑其他因素的情况下,资产负债率将降低为77.66%,财务状况大为改善. 计量模式变更后,公司表现出业绩上升、财务状况好转的局面,不仅将公司从2007年的财务危机中解救了出来,也向外界传递出公司未来发展趋势良好的信息.其计量模式变更带来的好处也延续到了2009年,公司继续以公允价值增高的优势将资产抵押获得新的借款,提高了融资能力.
（二）上市公司改为公允价值计量的现实原因 一是公允价值计量将增加企业资产价值.采用公允价值模式计量,由于不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,企业的成本费用减少,有利于提高企业的账面净资产.随着近年来大中城市的商业房地产市场直线上升,如果上市公司采用公允价值模式来计量其早年购入的投资性房地产,势必会大大提高公司的账面净资产.
二是公允价值计量将增加企业业绩.在房地产上涨的情况下,按照新会计准则,在资产负债表日按公允价值调整投资性房地产账面价值,并把二者的差额计入当期损益,这样会增加企业的会计利润,并且在公允价值模式下,投资性房地产不计提折旧或进行摊销而减少的成本费用支出也会增加企业会计利润.
三是公允价值计量将改善企业的财务状况.采用公允价值模式计量后,受到投资性房地产市场不断上升的影响,以前被低估的投资性房地产会更加符合市场价值,资产溢价将在账面中得到充分体现,企业的相关财务指标得到了前所未有的好转,更好地向外界传递出较强的盈利能力和稳健的偿债能力.例如上市公司金融街2007年末的资产负债率是64.63%,2008年3月公司将投资性房地产计量模式变更为公允价值模式后,2008年6月30日的资产负债率降为45.65%,接近于行业平均水平,直接改善了该公司资产负债率高的现象.
（三）公允价值计量模式对上市公司的影响 公允价值计量模式是一把双刃剑,近几年房地产持续上涨,使上市公司关注采用公允价值增加企业价值,改善企业业绩和财务状况的有利一面,而忽略了房地产下降的风险.房地产业是一个极不稳定的行业,公允价值易受到国家宏观调控、房地产市场变化、投资者信心、消费者偏好等诸多因素的影响,会周期性的产生较大幅度的波动,将直接影响公司的财务状况和经营成果,导致公司盈亏不定,加大其经营风险、财务风险和筹资风险,进而阻碍公司的健康快速的向前发展.在公允价值计量模式下,投资性房地产公允价值与账面价值的差额虽然增加了公司的收益,却并未带来任何流入,造成报表利润与流量的背离,加大了公司制定利润分配政策的难度,即如果增值利润参与分红会导致公司流量的减少,如果不参与分红又会导致公司分红比例的下降.因此上市公司在采用公允价值模式计量投资性房地产时,要根据自身实际情况,结合内外部各种重要因素进行分析,在提高公司利润的同时注意相应计量风险的控制.
三、上市公司房地产计量的监管建议
在房地产上涨的条件下,上市公司变更模式的示范效应,企业具有更改计量模式的动力,从而对企业进行盈余管理,因此一方面应加强上市公司信息披露的监管,另一方面应完善投资性房地产准则,使企业在变化的房地产中,可以有效控制风险.
（一）信息披露加强监管 随着上市公司对公允价值计量模式的重视程度越来越高,公允价值确定需要主观专业判断,公司应强化公允价值计量模式下的信息披露,包括投资性房地产的明细、范围界定、具体用途、公允价值的确定方法等会计信息.建议上市公司在强化报表信息披露的同时,财务核算负责人应对计量模式的选择合理性和公允价值确定的正确性做出声明和保证.
（二）公允价值确定准确性的提高 公司应设立资产管理中心和财务中心,由这两个部门共同负责对投资性房地产的计量模式的分析和选择,资产管理中心主要负责收集房地产市场数据,可以通过定期的市场调查资料获取或委托外部咨询机构获取数据,以此作为投资性房地产公允价值的参考,并针对日常工作中定期收集投资性房地产公允价值相关变动信息,及时与财务中心沟通；财务中心会同资产管理中心主要从资产预算管理、投资性房地产收益变动等方面从内部对其公允价值信息进行复核及信息反馈.资产管理中心和财务中心应配合已确定聘请的相关机构就价值咨询目的、价值咨询范围等事项进行充分沟通,提供价值咨询所需资料,协助完成投资性房地产公允价值相关的价值咨询工作.
（三）投资性房地产准则的完善 充分借鉴美国、香港等国外会计准则的规定,改变企业只允许采用一种计量模式的规定,允许有机结合成本模式和公允价值模式.上市公司可能出现同时拥有可用公允价值计量的投资性房地产和不符合公允价值模式计量的投资性房地产的情况,应该在准则中平衡二者的份量,即提升公允价值模式的地位,放宽其使用标准和处理要求,对符合条件的投资性房地产采用公允价值模式计量,对不符合条件的按成本模式计量,上市公司财务报表会更公允、客观地反映企业的真实价值.改变规定,防止企业进行盈余管理.现行会计准则规定：变更为公允价值计量模式当日的公允价值大于原账面价值的,其差额计入所有者权益；而在后续计量中,以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益；这就表明,在变更当日投资性房地产升值的公允价值,有可能在以后因市场的下跌而大量转回,此风险不容小视.为了防止企业恶意操纵利润,可以规定将计入当期损益的差额转计入资本公积中,或者借鉴香港会计准则的做法,将其作为重估准备金的变动处理,确认在“已确认利得和损失表”中,作为一种储备性质的专项基金加以治理.
监管部门应加强上市公司对风险意识的培养,意识到房地产行业的波动性,既要看到房地产上涨给采用公允价值计量的企业带来的优势,同时要看到下跌对企业资产、利润的影响,不能盲目变更计量模式,进行恶意的盈余管理,从而保证企业的长期可持续增长.
［本文系“211三期管理创新与大企业竞争力”项目阶段性研究成果］
参考文献：
［1］财政部会计司编写组：《企业会计准则讲解2008》,人民出版社2008年版.
［2］葛家澍：《关于会计计量的新属性――公允价值》,《上海会计》2001年第1期.
［3］司茹：《企业会计改革与回顾展望》,《生产力研究》2009年第9期.
［4］田莉杰：《投资性房地产计量模式比较研究》,《财会通讯》（学术版）2007年第3期.
（编辑 代 娟）