房地产企业应如何进行设计管理

【摘 要】文章结合笔者以往的项目管理经验,根据房地产企业设计管理的特点,探讨房地产企业在各个阶段设计管理中的一些具体思路,以及在设计全过程中加强管理的主要技术措施,供相关人士进行探讨与参考.

【关 键 词 】房地产企业;设计管理;思路

1.房地产企业设计管理的重点内容

房地产开发建设项目设计过程可分为方案设计阶段和施工图设计阶段这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图.这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过, 方可进行工程项目施工报建(有些项目需做扩初设计,并报批.这里将扩初视为施工图设计过程的一个阶段).可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果展开的.由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同, 其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在较大差异.


方案设计阶段的重要性是不言而喻的,涉及到产品的市场定位,影响房地产企业后续的销售市场,且大量的成本控制应该是在设计阶段进行优化、控制.其主要流程如下:拟定招标设计任务书、方案招标、方案评审及咨询、方案定案(或委托设计院)、出方案报建文本、进行方案报建.

2.方案设计阶段的设计管理

建筑方案设计阶段的重要性是不言而喻的.其主要程序如下:拟定招标设计任务书→方案招标→方案评审及咨询→方案定案→出方案报建文本→进行方案报建.大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源,以求得一个满足市场需求且高效益的方案.多轮的方案竞标,内部评审,专家咨询论证等,方法不一而足,希望能磨出一个精品来.但有时却事与愿违,要么设计成果偏离了目标,要么设计进度一拖再拖,延误了建设工期.因此,在方案设计阶段,强有力的组织执行结构是必须的.

方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段.不论是招标或是直接委托设计,都要对所选用的设计公司及设计主创人员进行深入而严谨的分析,从设计公司和设计主创人员以往成功的设计案例,以及他们的特长来选定设计公司.如从全国范围来看,做合院别墅,相对来说,上海天华公司实力较强.从基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程.在此阶段,房地产公司设计规划人员、市场行销管理人员和相关部门人员,对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析,如:交通系统功能空间布局、建筑空间分布、建筑体型分析、环境景观系统、设备的设置及户型平面和立面风格等,逐一与设计院沟通,并与政府相关部门进行沟通,使方案朝着开发商所期望的方向发展.

方案设计阶段要进行风险管理.有的房地产开发公司对项目制定的目标不现实,在实施过程中会带来进度风险.有的公司喜欢打政策擦边球,甚至违规操作,给项目带来的风险也是致命的.委托或筛选设计公司的过程也隐含着风险,对设计公司的了解及分析不够深入,不能取长补短,往往会造成成果与期望相差甚大,或者最初成果无法深化等.在方案决策中对技术的选用也存在风险.设计阶段的项目风险除违规操作外,其它并不太高.只要项目组织者有项目风险意识,对项目做风险定性分析,就可以防患于未然.方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大.

3.施工图设计阶段的设计管理

建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的.由于方案已经确立,设计工作流程相对简单、有序,因此此阶段的项目设计管理在执行方面与方案阶段有所不同.执行组织结构及管理流程相对简单.

在选定设计单位后,要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查,审查其已完设计工程项目的图纸质量,对其能力有全面的了解.在中间过程质量控制中,要依据设计公司的进度安排进行相应的中间环节控制,保证中间成果的质量,中间成果一般是指在建筑、结构及各安装专业初提及终提两个阶段所提资料图.最后一个关键环节是成果审查,即组织规划设计部门和工程项目执行部门对设计图纸进行详尽的审查,必要时组织由规划、消防、人防、设计、合同等方面的专家提出整改意见,把设计缺失控制在设计阶段.在此阶段,项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节.关键的沟通成果要以文本的形式保存下来,形成知识积累.

在房地产设计运作过程中,经常会出现方案阶段设计周期过长,留给施工图设计阶段的周期较短,设计院加班加点赶图不能保证图纸质量,甚至会出现边设计边施工的窘境.施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大.因此在项目设计阶段总体时间管理上,一定要严格控制关键点的时间安排,以利于整体工作的顺利完成.

施工图完成之后,一定要进行进一步优化设计.施工图设计单位往往根据规范或以往的经验进行设计,如果设计时间紧的话,设计会相对保守.房地产企业需要多方面控制好开发成本,施工图优化是很集中的一环,优化的内容包括结构形式是否合理,外墙装饰材料使用是否体现产品的品质,各种配套管线的设计标注,建筑细部做法是否需要,等等都有优化的空间.房地产公司真正抓好这一环节,在建安成本的控制上可以起到事半功倍的效果.从笔者多年的经验测算,通过优化,一般可以节约建安成本的10%左右.所以施工图优化也是设计管理的重点之一.

4.在项目施工过程中的设计管理

4.1 项目施工工程中设计管理的重点是设计变更的管理

设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改.设计变更应尽量提前,变更发生的越早则损失越小,反之就越大.如在设计阶段变更,则只修改图纸,其他费用尚未发生损失有限;如果在采购阶段变更,不仅需要修改图纸,而且设备、材料还需要重新采购;若在施工阶段变更,除上述费用外,已施工的工程还需拆除,势必造成重大变更损失.所以要加强设计变更管理,严格控制设计变更,尽可能把设计变更控制在设计初期阶段,认真做好图纸会审工作,及时发现设计失误和疏漏等问题,及时解决,特别是对工程造价影响较大的设计变更,要先算帐,后变更.

4.2 设计变更产生的原因 主要有修改工艺技术,包括设备的改变;增减工程内容;改变使用功能;设计错误、遗漏;提出合理化建议;施工中产生错误;使用的材料品种的改变;工程地质勘察资料不准确而引起的修改,如基础加深.

4.3 设计变更的签发原则

设计变更无论是由哪个参建方提出,均应由设计管理部门、工程管理部门会同监理单位、设计单位、施工单位协商,经过分管领导确认后由设计单位出具相应图纸或变更,并由工程管理部门签发手续,下发到有关部门予以实施.但在审查时应注意以下几点:①确属原设计不能保证工程质量要求,设计遗漏和确有错误以及与现场不符无法施工非改不可;②一般情况下,即使变更要求可能在技术经济上是合理的,也应全面考虑,将变更以后所产生的效益(质量、工期、造价)与现场变更往往会引起施工单位的索赔等所产生的损失,加以比较,权衡轻重后再做出决定;③工程造价增减幅度是否控制在总概算的范围之内,若确需变更但有可能超概算时,更要慎重;④设计变更应简要说明变更产生的背景,包括变更产生的提出单位、主要参与人员、时间等;⑤设计变更必须说明变更原因,如工艺改变、工艺要求、设备选型不当,设计者考虑需提高或降低标准、设计漏项、设计失误或其它原因;⑥建设单位对设计图纸的合理修改意见,应在施工之前提出.在施工验收工程中,只要不影响生产,一般不再接受变更要求;⑦施工中发生的材料代用,材料代用单.要坚决杜绝内容不明确的,没有详图或具体使用部位,而只是增加材料用量的变更.

4.4 设计变更的管理

设计变更实施后,设计管理部门要将变更发送至工程部,并注意时间,尽量避免施工完成之后再发设计变更,产生不必要的签证,从而放大成本.做好台账,做到有据可查.设计管理部门对于发生造价较大的变更应该开会进行总结,尽量在后续项目上在图纸进行完善.

要杜绝设计变更是很难避免的,但在设计管理上应该提高图纸质量,施工前仔细审图,在图纸会审时解决绝大部分设计问题,减少设计变更的发生,对于控制成本、加快施工进度都是十分有利的.

5.结语

总之,房地项目项目管理是一项涉及范围广,专业性强的管理和技术工作,而设计管理仅仅是项目管理中的一个重要环节而已,设计管理需要紧抓房地产规划设计要点,依照国家相关法律法规,结合各地方特点,才能拿出高质量的设计成果.

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