本站原创摘 要 本文围绕房地产项目进行前期设计中工作的内容、以及设计中存在的一些问题进行分析的基础上,提出一些具体的改进措施,以期能够为更多的同业者提供一定的参考依据.
关 键 词 房地产项目；前期设计；存在问题；改进措施
中图分类号TU2 文献标识码A 文章编号 1674-6708（2013）88-0025-02
1.房地产项目前期设计的具体工作内容
房地产项目的前期设计工作是指从项目初期设想到最终决定进行实施的过程.针对房地产项目的前期设计工作而言,设计依据必须要符合实际的可操作性、要充分考虑到地区政策性以及城市规划远景,以及所处房地产项目的技术性以及较为合理的经济性,前期设计工作的具体内容均需遵循以上原则.另外,设计前期工作的所有工作内容都是属于项目的“准备工作”,是以房地产开发商委托为前提下,为房地产项目的顺利进行而打好基础.
房地产项目前期设计工作的开展,首先,应依据我国国民经济基础以及社会发展的趋势进行规划设计；其次,进行前期设计还应结合建筑行业以及所在地区城市总体的发展规划要求而进行；然后,要做好专业的项目评估和项目的立项工作,最后,提出项目设计建议书.当制订好项目设计建议书后,通过对项目所在地的地质勘查、土壤试验以及周边环境的综合调研和论证的基础上进行可行性报告的编制,然后根据可行性报告在进行房地产项目的设计文件.其设计工作涉及到的具体环节和主要内容有：首先,进行项目场地的选择与用地规划,其次,进行项目任务书上报与项目建设用地的报告申请,根据申请规划要点条件,针对市政规划设计指标,报送规划设计书并领取用地规划许可证以及划拨土地证,并获得市政管理部门对房地产项目建筑设计方案的认可,直至签订正式的建筑设计合同为止.
2.当前房地产项目开发设计前期工作中存在的问题
2.1 前期设计中对场地选择与判断的失误
很多现行的房地产项目前期进行规划和设计时,对所在区域内的地理位置以及周边环境均缺乏较为全面的调查和分析.比如,针对一些自然景观区域内或者靠近城市中心的地理位置,建造了高档的单体别墅产品,从企业效益而言,可能并不会造成效益损失,反而是,这些房地产开发商进行设计的当初,只考虑了“眼前利益”.这样的设计从长远考虑,带来的土地级差效应会和我国提倡的“宜居”思想相悖,也大大降低了城市土地利用的效能.
2.2 前期设计中对市场和目标客户群缺乏分析
对于房地产市场而言与众多其它市场的基本属性,都是一致的、是动态的、也是变化的.在很多国内房地产项目进行定位阶段,只考虑了初期市场,缺乏对市场的预期分析,缺乏对目标客户群的深入分析,由于建筑类项目建设周期较长,项目定位仅考虑了开发初期的市场,缺乏对目标客户群的深入分析,例如：很多房地产项目进行前期设计时直接参照别的项目,甚至直接照搬.致使产品出现趋同化现象,难以满足客户需求,从而导致出现了产品的趋同化想象,同时,对房地产项目的销售带来不小的压力.再比如,由于缺乏对市场的预期分析,国际金融危机对房地产市场也带来了不小的冲击,随着我国不断加大宏观调控措施带来的“买方市场的理性回归”,综上分析,这些市场因素和政策因素都会给未来房地产市场带来一定的压力和冲击,同时对房地产项目的前期设计工作加大了一定的难度.
2.3 房地产开发商和建筑设计师存在的问题
由于在房地产项目前期设计和规划阶段,很多开发商不重视前期对市场的调研.很多房地产企业缺乏较为完善的成品研发部门和内部研发系统,致使进行前期设计的工作缺乏对市场导向的影响.其次,一些开发商只注重开发项目的档次和配套,致使产品结构不合理,再次,有些开发企业只追求盲目投资,缺乏应有的规划和环境意识,致使很多项目设计前期实施造成了过程的失控.由于只追求投资效益的最大化回报,在项目进行规划设计过程中,一些开发商往往只考虑容积率、楼宇间的密度以及楼层的建筑高度等指标,其最终的结果会致使城市基础设施过大和人们居住环境产生失衡.
在当前房地产现行的设计体制下,建筑行业细化的职能分工,也使得建筑设计师们日渐狭隘,在国内很多房地产项目实践中,由于缺乏对项目所处区域、地质和环境以及周边设施的综合了解,以及在前期设计中盲从开发商的意愿,已经逐步使得很多建筑设计师们丧失了建筑学在人居环境建设中主导基本作用.另外,一些房地产企业的设计部门,进行项目前期设计工作的很多都是非设计专业的设计师,这些设计师由于缺乏对建筑专业扎实的知识,从而导致对前期设计工作中只重视市场需求而忽略建筑结构设计；由于缺乏对项目客观的考虑而影响项目的总体规划和设计.
3.针对房地产项目设计前期问题的改进途径
房地产市场的发展有其自身的规律,不论从宏观上还是微观上都要做好深入细致的研究.首先从宏观上看,要关注全球经济和我国的房地产市场的发展方向及规律,从微观上,要分析所处房地产项目周边地区的发展态势.
除了要做好对房地产市场的发展规律的研究和分析外,前期设计工作还要对项目所处的自然环境以及周边设施进行充分的了解；要综合考虑诸多的外在因素和项目设计的配套措施.具体要考虑所在城市及区域的经济发展水平、发展特点及现状,另外,要充分考虑到开发项目所在场地、周边公共设施、水文地质以及相关的配套设施.
很多房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门,势必会造成房地产项目前期设计规划工作进度乃至项目后期施工的正常运行；因此,建议房地产开发企业应尽早建立和完善项目设计前期工作体制,以保障后期工作有章可循.由于,当前很多房地产开发企业的市场调研和策划工作都是通过委托第三方营销公司进行的,而这些公司的很多从业人员从经验和工作能力上都达不到同等设计师的水平,因此,市场调研的结果也必然导致不合理和不客观.因此,针对上述情况,在项目前期设计进行的过程中,要更多的依赖建筑师自身的设计和管理经验.建筑设计师要做好项目的必要性和可行性的分析和预估,其次就项目规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的环节和主要问题进行细致的分析和预测,并提出相应的解决措施,以此保证项目的顺利进行.
4.结论
当前,随着我国对房地产市场的宏观调控影响,以往房地产市场的暴力现象已经一去不复返了,房地产市场的供求水平逐渐均衡,房地产市场未来面临的房地产项目将对房地产前期设计工作带来更大的挑战.