本站原创1.概述
房地产开发商对其项目建设的全面技术管理是否有效,紧密关系到房地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面.房地产开发无论是从项目决策阶段以及设计阶段,到施工以及竣工阶段,每时每刻都涉及到项目优化和工程造价成本管理,意义重大.房地产开发企业的技术管理工作是从可行性研究开始,继之项目策划、规划设计、施工、销售到竣工交用、物业管理及售后服务还要解决从土建、水、暖、强电、弱电、燃气、环境、装饰到品种繁多的建材产品和设备等多项技术工种的问题,同时也涉及到设计、施工、预结算多方面的技术内容、监理到施工管理等等.因此,落实房地产开发企业在项目各阶段的技术管理工作是非常必要的.
2.房地产项目前期技术管理
房地产开发前期运作是一项社会性很强的工作,前期技术管理工作核心是可行性研究,继之项目策划、规划设计、项目报建报批等,可行性研究报告为项目实现规划设计定位、成本预测、目标利润起到指导性和决定性的作用.因此开发项目前期技术管理工作是决定一个项目成败关键,前期技术内容的基本要求是：
（1）编制新开发项目的可行性研究报告.
（2）编制详细的项目综合开发进度计划,包括项目开工前的准备阶段,项目设计阶段,项目报建报批阶段,施工阶段,配合推广及销售等多个阶段的进度计划安排.
（3）根据经营要求编制各阶段的建筑工程的设计任务书,包括工程的功能要求技术经济指标、面积标准、装修标准、设备标准等.
（4）组织编制工程建设的规划设计方案、详细规划、初步设计、施工图设计、环境设计、二次装饰设计等.并组织企业内部的经营、规划设计、工程、预算、营销等各部门对各阶段成果进行研究、审查、修改.
2.1 房地产项目可行性研究报告
房地产开发前期技术管理的核心工作是项目可行性研究,项目投资是一项综合性经济活动,投资额大,建设周期长,涉及面广.可行性研究是在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法,综合研究项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性,由此确定该项目结论性意见,提高房地产项目可行性研究的准确程度,提高效率,提高市场环境下房地产项目投资决策的水平,提高企业的竞争实力,为中国的房地产事业的发展起到积极的推动作用.
2.2 房地产项目综合开发进度计划
进度控制,是指以项目进度计划为依据,综合利用组织、技术、经济和合同等手段,对建设工程项目实施的时间管理,对建设项目建设总周期的论证与分析.对整个项目进行通盘考虑,全面规划,用以指导人力、物力的运用和时间、空间的安排,最终确定经济合理的建设方案.
2.3 房地产项目设计质量控制
房地产开发中的设计管理从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析,设计过程的管理,到施工中的技术配合和效果控制等,基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终.因此房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分, 设计管理是贯穿于房地产开发始末的, 参与到成本测算,在施工图设计任务要求中还可能需要确定限额设计的限值；编制总体设计计划等等.只有做足了这些工作,才能形成合理有效的设计任务要求.
3.房地产项目实施期技术管理
开发项目实施是实体形成的过程,也是决定最终产品质量的关键阶段,要提高开发项目的工程质量,就必须狠抓实施阶段的各项质量控制.项目建成后,如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件,更不能实行“包换”或“退款”,因此项目实施过程中的技术质量控制,就显得极其重要,其主要实施内含为：
（1）组织各种分包项目的招标及合同签订,组织各种建材、设备的技术考察、选型选购、技术谈判.
（2）编制工程项目的开发建设组织设计.
（3）组织协调设计单位对施工单位进行技术交底,并与双方经常联系及时掌握情况、研究问题.
（4）参加工程监理单位组织的各种工程会议,解决工程中各种技术问题.必要时参与处理工程中的重大技术问题.
3.1 项目施工阶段的质量控制
作为房产开发企业,应始终以质量控制为中心,把工程质量作为工程项目建设管理的重点,自觉接受质量监督机构的监督和检查,协调设计、监理和施工单位的关系,通过控制项目规划、设计质量、招标投标质量控制、施工阶段的质量控制、竣工阶段质量控制、缺陷责任期质量控制、信息反馈期质量控制等各个环节,达到控制项目工程质量的目的.
3.2 项目工程验收质量管理
施工质量其实就是按照规划设计图纸/方案及建筑规范进行工程建设时所体现的成本、进度与质量.质量的合理性（即不以漂亮、华丽、先进为追求,而以实用、满足顾客需求为目标）以及长期效益是建筑施工质量的基本要求.具体评价可以从工程结构质量（外观、细部）、工程竣工一次合格率、建筑性能价值比（主要指建筑材料/设备的合理性）、开发进度/效率等方面考虑.
4.房地产项目后期技术管理
在竣工结算完成后,在对结算资料的完整性审查后,按合同的规定时限完成对竣工结算的审查.对资料的完整性进行审查.提出审核整改意见,对比分析工程结算价与投资估算、设计概算、目标成本的偏差,进行偏差分析,并对造价指标和实物工程量指标进行分析,出具分析报告书,总结项目实施过程中的相关经验和教训,归纳如下：
（1）组织国土、规划、消防、人防等各项目报审报批工作,参加工程建设各阶段各工种的验收工作.
（2）组织工程的技术档案、技术资料的收集、整理和管理工作.
（3）配合工程的分项预算、结算、配合销售前期工作及营销管理工作.
（4）编制和实施企业内部的科技发展规划和技术措施.
（5）企业内部的科技成果、合理化建议的审定以及新技术新材料、新设备的推广应用工作.
（6）科技情报工作,国内外建筑工程的科技信息收集管理和交流工作.
（7）根据工作需要进行专题技术研究、总结工作.
5.房地产项目全过程计算机管理
项目的经济评价涉及用静态评价、动态评价方法进行的经济分析,还包括盈亏平衡分析、临界点分析和敏感性分析等不确定性分析,需要输入大量的基础费用、收入估算数据,计算大量的评价指标,比如财务净现值、财务内部收益率、投资收益率、投资回收期等,采用多种分析方法,如流法、非流法等,计算非常复杂.充分利用计算机进行技术管理：建立规划、设计、施工等专业的各种技术资料数据库,储存各种信息,在土地投标费用测算、项目可行性研究、项目进度形象进度、工程施工土方量计算、项目决算汇总等在各项目运作过程中均采用了计算机管理,将所有数据和数据关系输入计算机,把复杂和重复的运算过程交给计算机完成,在项目投标和项目测算时常需要将输入数据进行变更,以往是需要重新计算费时费力,现通过计算机编程运算就能在数据变更时产生正确计算结果,使项目计算达到快捷和准确.
6.总结
对于房地产企业来说,项目全部完美实现是技术管理落实的全过程.它必须从决策出发,再控制设计中的造价,施工中全面实行决策阶段以及设计阶段中的技术管理方式,其包括投资决策阶段、设计招投标阶段、项目建设阶段以及竣工经营阶段,在各个阶段的全技术控制,必须按照成本影响因子的程度大小来选取相关比例的措施来控制项目成本,不能忽略整个项目中的重点控制的相关内容.可见,房地产企业的项目技术管理,范畴比施工、监理等企业所涉及的内容要广泛,考虑问题要更深入,因此,通过完善的项目技术管理来保障项目建设实施的质量,开发企业主要负责人必须重视项目全过程的技术管理,必须应注意项目技术管理团队的建设,人员素质要得到保证,这是项目经营成败的关键.