星级酒店设计管理方法

摘 要：星级酒店的设计管理是一个非常复杂的系统工程,本文重点对星级酒店神经管理的方法,并提出了智能化设计管理的理念.

关 键 词 ：星级酒店 设计管理 智能管理

一、前言

随着我国GDP和人均收入的稳定增长,各种商务和度假活动的层次和频率越来越高,各大城市和度假胜地开始大举建设高星级酒店.星级酒店的设计在民用建筑设计中向来以功能繁多,流线复杂,牵涉顾问咨询师众多而著称.其设计管理作为整个项目管理的先头兵,是一项复杂的系统工程.本文通过对星级酒店特点和存在问题进行分析,再对酒店设计管理方法进行研究,对于加强酒店的竞争实力能够起到很好的推动作用.

二、星级酒店及其业务特点概述

星级酒店是相对于经济型酒店而言的,根据《旅游酒店星级的划分与评定GB/T14308.2003》,酒店可分一星至五星级以及白金五星级.相对于经济型酒店而言,中国星级酒店行业作为最早对外开放的窗口行业,已经达到了国际领先水平,并日益成熟.自改革开放初期到20世纪90年代中期,四星、五星级高档饭店的数量和规模一直呈现较快增长的趋势,尤其是2008年北京奥运会的召开导致高星级饭店开业的数量出现激增.

1.星级酒店业务特点

星级酒店业是快捷的行业,其业务特点体现在以下几方面：

（1）业务周期变化

酒店业的需求往往跟随着旅游业的情况,所以也会呈现与之相对应的需求旺季和淡季,这就给酒店管理者带来诸多问题.淡季和旺季的出租率相差甚大,盈亏不均.员工的配置、业务类型的提供都需要随之做出调整,以控制成本,从而保证利润.

（2）业务量不可预知

长期来看,酒店的需求有旺季和淡季之分,短期来看酒店的需求则是不可预知的.酒店很难准确地预测某日住店或离开的客人数量,从而不能有效决定员工和服务项目的配备情况.这一特点就要求酒店管理人员权衡利弊来把握一个标准,控制成本,保证收益.

（3）酒店产品的无形性

酒店出售的产品不像市场上的物品有形有影,可以直接观察评判,酒店的产品就是其服务.客人对于服务的评判取决于服务的质量,而非服务员本身.而且服务的评判是主观的,因人而异.

（4）酒店服务的连续性

酒店业务的周期性和不可预知性所致客房出租率的严重失衡使得酒店无法保持统一的服务标准.另外,员工的频繁变动也是酒店的服务无法稳定持久的一个原因,酒店员工的变动频率大大高于其他行业.员工频繁的变动和大量新员工的不断涌入无疑会造成酒店无法保持统一的服务水准.在竞争异常激烈的今天,酒店保持服务上的连续性尤其必要.

2.我国星级酒店现状

（1）发展快速

据有关调查显示,我国星级酒店数量已经突破一万大关,其中,五星级的达到近三百家,四星级的超过一千家,并且仍在逐年上升.

（2）国际化热潮

随着全球化热潮席卷而来,国际上的各知名酒店兴起到中国开疆辟土.如香格里拉大酒店、君悦酒店等.此外,国内一些高星级酒店也交由国际知名酒店管理集团管理.

（3）淘汰更新快

由于市场经济体制下激烈的竞争,酒店业的淘汰更新变得更快.尤其是高星级酒店,根据国际市场星级酒店业的发展经验来看,通常每隔10～15年四星或五星级酒店便会全面更新.

（4）豪华化、人性化

为了更好地适应市场化需求,以便在激烈的市场竞争中求得生存,高星级酒店的发展呈现豪华化、人性化、舒适化的趋势.不论是在酒店的装修、管理还是设备配置,都在朝着更舒适、更豪华的方向发展.

（5）信息化

信息化已经成为衡量酒店实力的重要因素之一,酒店信息化正在努力改变单一的上网发展,而是朝着网上综合服务的方向发展.

三、星级酒店设计

1.工作目标

设计的项目管理,将始终围绕下列的目标：

（1）三控：进度控制——质量控制——造价指标控制

（2）三管：合同管理——信息管理——组织协调管.

在设计第一阶段,对设计单位的选择、设计的进度、设计的深度、设计的质量、设计的造价指标、设计的合同、设计的信息、设计的组织协调等内容实施全面的项目管理.

2.工作范围

（1）设计第一阶段的工作范围

规划、建筑方案设计招标和评标；规划、建筑方案优化设计；规划、建筑方案政府报批；初步设计；初步设计政府报批.

（2）工作内容

上述各阶段的境内外设计单位合同编制及合同谈判、设计组织、设计协调、设计审核,直至得到建设方或政府的批准.

（3）专业内容

规划、建筑、结构、机电协调、室内装饰、室外总体、建筑造价等设计内容.

3.设计管理周期

如各项衔接顺利,政府报批和建设方审核没有过多反复,一般应控制在1年内.设计进度节点根据实际情况进行设计.

4.设计项目管理的方法

（1）进度控制

①编制设计总进度计划；

②审核和批准各设计方的设计进度实施计划；

③检查各设计方进度计划的执行情况；

（2）设计质量控制

①编制与确定合适的设计任务书；

②审核设计单位真实的设计资质和设计能力；

③对设计单位的设计组织结构进行事先的了解和认定；

④审核各阶段的设计是否符合质量要求,根据需要提出修改意见；

（3）造价控制

①从源头上控制总造价,推行设计方案限额设计；

②将总造价进行分解,扩初设计推行分项控制； ③组织价值工程分析,提供降低造价的设计建议；

④对方案的估算和初步设计的概算组织专业评估,既防止高估冒算,又防止漏项少算；

⑤推行全过程设计投资监控,严防“三超”.

（4）合同管理

①编制设计合同；

②协助建设方参与各类设计合同的谈判；

③分析和跟踪管理设计合同的执行情况；

④协助建设方处理与设计合同有关的索赔事宜及合同纠纷.

（5）信息管理

①项目设计的原始信息资料的整理；

②设计过程中各种设计信息资料的整理；

③建立设计管理会议制度；

④建立会议文件发放与保管制度.

（6）组织协调

①组织与协调参与本工程项目各有关设计单位的合作；

②协助建设方政府有关部门的联络协调；

③协助建设方处理各种设计方面的纠纷.

四、星级酒店智能化设计管理

经过近几年的实践和探索,星级酒店的智能化设计管理系统已渐趋成熟.随着网络信息技术的博兴,智能化设计发展主要集中在智能照明控制系统、智能客房控制系统、节能技术等方面.

具体来说,智能化设计主要包括以下几方面：

1.通信接入系统（有线网络、有线电视等）.

2.信息网络系统（分为千兆带宽、百兆带宽；内网、外网与无线局域网）

3.交换系统等（采用目前已臻成熟的PBX——综合业务数字程控交换机,在酒店客房、商业房、办公区、设备房、前台等地配置终端）.

4.有线电视及卫星电视接收系统

5.广播系统（包括娱乐广播和应急广播）

6.综合布线系统（包括数字和语音两大系统的布线）

7.会议系统（包括扩声系统、视频系统、远程（视频）、系统、数字会议、中控系统等）

8.信息导引发布系统

9.建筑设备监控系统S.

10.公共安全系统（包括安全防范监控系统、入侵防护系统、报警系统）

11.集成系统,即将上述分散的、独立的各个系统集中统一,通过专业软件进行系统化的管理.

五、星级酒店项目技术管理经验

1.设计事务统筹足够熟练

（1）编制设计管理系统与项目合同分标体系联动及对应；设计统筹将酒店各个专项设计系统地组织起来,并环环相扣有序地推进,减少图纸的遗漏和缺失,为酒店实施提供完整的设计文件.

（2）探索设计团队管理办法；把控设计单位,控制设计节奏.完整的提资才是推动设计前进的关键.

2.综合设计协调要进一步形成套路

协调设计顾问进行联席会议是酒店设计管理过程中的主要工作,本项目的主要协调包括：外立面、室外园林、室内装修的综合设计协调.

（1）在外立面深化设计过程中,多次组织各个设计单位进行专题会议,通过立面分工图、外立面装饰施工图为主要手段,梳理了幕墙、门窗、外立面、装饰构件、灯光、标识、视听、智能照明的深化设计成果和工程界面.

（2）组织景观、园建结构、机电管线、灯光、标识的技术交底和碰撞的设计协调.

3.提炼更有效的目标成果质量检查办法

建立设计文件90%阶段设计成果质量检查制度,通过检查出图的范围、内容、主要技术要求、相关其他专业的技术条件,保证目标成果的完整性,有效减少了常规的设计纰漏.

4.做好深化设计管理

关键在于深化设计图纸交底和深化设计图纸审查.

（1）理清思路,梳理清楚技术交底的关键点：工程范围和内容、深化设计要求、技术提资（文件清单、分工图、施工深化条件图、技术要求、工程界面、其他相关专项图纸）.通过技术交底的管理办法,让施工单位明确工程的内容和要求.

（2）装修工程各部各分项深化图纸,制定一系列的深化图纸评审办法,以抓住核心设计图纸的审查,并通过举一反三和反复推敲的审查方法,有效地保证设计成果的质量.

六、结束语

星级酒店的设计管理作为一项复杂的系统工程,在实际的设计管理中,要加强团队的合作,保证团队目标的一致性,才能齐心协力共同做好酒店的设计管理工作.