本站原创随着楼市进一步降温,房地产开发商不得不放缓拿地步伐,保存以度过行业的“寒冬”,土地市场由此显得愈加清冷.与此同时,政府也减少了住宅用地推地额度,推出较多工业、商业用地.
土地出让市场低迷
在房地产调控大背景下,今年以来一线城市的住宅地块出让频频流拍及底价成交,各地土地市场流拍、中止出让的消息也是不绝于耳.10月,上海土地市场有多幅土地因无人申请而提前终止出让.11月,广州一月之内三度因市场过于冷淡而不得不中止20余幅地块的出让,唯一一幅按时出让的地块也因为无人应价而流拍；此后,沈阳、合肥、昆明等城市也陆续传出因竞买人数达不到等原因而取消出让或者流拍的消息.
相关数据显示,截至今年11月20日,全国67个城市有公告可查的土地交易总成交金额为12535亿元,比去年的17387亿元减少28％.另一组数据也能证明土地市场的遇冷：中原地产监测数据显示,全国13个主要城市1-10月累计成交居住用地4450公顷,同比大幅缩减28％.
福州的土地市场也同样不景气.
据统计,下半年至今,福州共出让11幅地块,其中流拍或是暂缓出让的地块高达4幅.然而,土地市场的低迷表现还不仅止于此.据统计,下半年7幅成功出让的土地中,有四幅地块竟是以底价成交.其实,不仅是下半年来土地出让中底价成交频繁,纵观全年土地出让市场,底价成交也是占了相当大的比例.
另一方面,政府也减少了福州的出让地块和土地拍卖次数.据统计,2011年下半年至今,福州出让地块仅为9幅,而去年同期,土地出让却是高达20幅,环比下跌55％；而在土地拍卖次数方面,2011年下半年为2次,而在去年同期则有7次土地出让拍卖.
不推市区推周边
2011年,在楼市限购令下,福州市区内的住宅成交量一落千丈；而在毗邻福州市区的闽侯、连江等周边不限购地区,楼盘销售十分火爆,甚至出现了开盘当日即售罄的情况.这一现象同样影响到了与楼市销售紧密相关的土地市场.
据了解,从8月份以来,福州市鼓楼、台江、晋安、仓山四区未出让过住宅用地.与此同时,闽侯、连江等福州周边区域的土地市场却比较活跃.据福建省国土资源局网站公布的土地拍卖相关数据统计,8月份以来,罗源地区公告出让的商住用地(不包括纯商服用地)达到567.81亩,长乐公告出让商住用地529.6亩,闽侯和永泰则分别为386.37亩和172.49亩.
在业内人士看来,需动市场供给,政府之所以减少推出市区内住宅用地,转而力推周边区域的土地,与开发商日益谨慎的拿地策略有关.
中原地产监测数据显示,截至9月底,房地产公司平均持有19亿元,分别较6月底和年初减少4％和11％,储备持续减少.而以“持有与年内到期债务比率”来衡量房地产企业短期偿债能力,截至9月底,房地产行业该指标的平均值为1.10,已逼近警戒线,分别较6月底和年初水平下降10％和33％,表明行业的偿债能力进一步恶化.
随着年关逼近,业界普遍认为,开发商开始着眼回笼资金,而由于销售回款速度放缓,开发商购地愈发谨慎.在资金有限的情况下,福州周边区域的地价不仅相对市区较为便宜,未来增值空间较大；而且在限购令何时解除未可期的将来,这些地块开发出的楼盘,因为不受限购令影响,也较为容易销售.
住宅遇冷商服兴起
“从目前情况来看,除了加强福州周边区域的土地供给外,政府还减少了纯住宅用地的推地额度,推出较多工业、商业用地.”一些房地产研究人员表示,受政策调控影响,自2010年底至今,福州房地产住宅市场一家独大的局面逐渐开始改变,此前一直处于次要地位的商业地产领域开始成为市场多方关注的热点,不少住宅类地产开发商纷纷开始转舵商业地产,加大商业地产业务比重.这种情况下,为了弥补因住宅市场陷入低迷而萎缩的土地出让金收入,保障严重依赖土地出让金和房地产税收的地方财政,政府自然加大了商服地块的推出.
实际上,福州市从今年2月10日开始首次土地公开出让拍卖,到8月份第十二次土地公开出让拍卖,共出让了26幅地块；其中就有10幅土地为商服用地,7幅地块为商服、住宅混合用地,纯住宅用地只有8幅地块.由此可见,开发商对投资商业地产热情已远超过纯住宅类.
据中原地产福建分公司统计数据显示,从福州市前三季度经营性用地的成交情况来看,纯商服用地以1677.04亩居成交量首位,其次为商住结合的用地,成交量为1408.33亩,而住宅用地成交量仅为396.88亩,差距悬殊.按区域划分来看,福州五区除鼓楼和马尾外,其他三区的商服用地在成交土地中的占比均在90％以上,特别是台江区,2011年前9月成交的土地均为兼有商服性质的用地.由此,相关研究人员认为,未来一到两年,福州的商业地产项目的放量或将达到一个小高峰.