本站原创随着房地产业的蓬勃发展,物业服务机构从无到有、从小到大,已经成为覆盖面广,对群众生活产生重要影响的行业,在这种房地产业高速增长的势态下,却凸显出房地产相关的配套服务相对滞后的情况,与物业相关的纠纷不断出现甚至出现流血冲突,保安殴打业主事件,业主集体维权事件屡见不鲜.
在我国,物业管理的形态最早起源于深圳市,经过13年的发展之后,建设部于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》,这一文件成为了调整物业管理的一个基本文件.2003年《物业管理条例》施行,2007年10月1日新的《物业管理条例》与《物权法》同时实施,根据《物权法》的规定《物业管理条例》作出相应调整,“物业管理企业”将改称为“物业服务企业”,“业主公约”将改称为“管理规约”,“业主临时公约”将改称为修改为“临时管理规约”.而这种条文的修改是否能够格真正促成物业企业由“管理”向“服务”的转变却是值得我们关注的问题.
一、由物业管理企业向物业服务企业的转变
物业企业的理念更新的首要问题是突出服务性.众所周知,“管理”与“服务”具有完全不同含义的.“管理”最直接的含义就是管辖与治理,物业企业以“管理”作为自身职责的定位,其职能就成为管辖小区、治理业主的主体.而“服务”是为了满足他人需要而提供的一种有形或无形得活动.物业企业以“服务”作为自身职责的定位,其职能就成为为业主提供服务的主体.
二、物业服务企业的“服务”与“管理”
物业服务企业对服务与管理的界限把握也是企业运营中的一项重要内容.物业服务企业的中心是服务,但却也不能缺少管理环节的存在,只有做到在服务中加强管理,在加强管理中更好地服务,企业才能进入良性发展的轨道.服务意识、服务质量、服务内容将成为物业服务企业的服务宗旨和企业服务模式的确立轴心.
三、物业服务企业服务内容的多元化发展
随着城市居民生活水平的提高和业主对物业服务消费意识的逐渐增强,业主对物业服务的需求面不断加宽,需求量不断增多,而这种多元化的服务需求对物业企业提出了更高的要求.物业企业应相应的做出调整,增强服务的广泛性.这里的广泛性是指服务对象的广泛性以及服务内容的丰富性.但实际上,物业管理公司自身服务能力是极其有限的,靠企业本身所生产的服务产品不可能全面满足业主的要求.因此,物业企业可以发展成为服务集成商,组织和利用社会服务资源为业主提供全方位的、及时的、专业化的服务,物业行业的发展空间也将越来越大.
《物权法》第八十一、八十二条规定,“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理.对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换.”这一规定打破了业主只能聘请物业服务企业进行物业服务的传统模式,业主可以在业主自我管理、委托物业服务企业管理和聘请物业管理人管理等多种方式中加以选择,在多元化的物业服务时代下物业服务企业所面临的挑战是巨大的.
四、物业服务企业对社区化进程的关注
在物业企业转变服务理念的同时,有关业主大会或业主委员会权责的界定与明晰、业主拥有的自治权利等内容也是广大业主所共同关注的内容.
不论是小到一个小区的业主权利,还是大到一个国家的政治生活,都是个“好东西”,但要真正实现它,需要更完善的权利保障.”
此次《物业管理条例》的修改,很多集中于业主权利的条款之上,比如对原“条例”第十一条规定的由业主共同决定事项,第十二条有关业主大会会议的相关规定的修改,并专门增加了业主权利受损后的司法救济规定等内容.其中第十二条规定中,删去了原《条例》中“业主在首次业主大会会议上的权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定.
随着社区化进程的不断深入,业主拥有了更为自主、公平的选择权利,物业服务企业将面临着更大的挑战,同时,却也为顺应时展的物业服务企业带来更多的机遇.
五、创建和谐的服务环境
物业服务企业应注重创建和谐的服务环境,处理好与小区业主关系,明确小区业主的主人地位,物业服务企业应以服务者的姿态出现.这样有利于双方明确各自的责任、权利以及义务,业主与物业服务企业之间的摩擦将会大幅度减少,和谐小区的梦想也将成为现实.
六、物业服务企业从业人员的培养
我国的物业服务行业长期是一个劳动密集型行业,它被认为是低素质、无专业知识人员,甚至是一般闲杂人员所从事的职业.然而这种观点是错误的,也客观上造成了我国现在物业行业的用人现状.
我国一开始对物业行业引入职业资格准入制度,这一制度的引入,将成为我国物业服务发展过程中的一个重要的里程碑,物业服务已经成为一项极为专业的工作,建立好的物业服务的团队,形成良好的物业服务品牌,将是物业服务企业改革的重点之一.
同时,物业服务企业也应加大对物业服务经理人才的培养,随着物业管理师职业准入制度的建立与实施,一些小区会聘请一个或几个职业经理人实施小区管理,或指导、协助业主进行管理,实现业主自治.
作者简介:徐丹性别:女出生年月:1981年8月籍贯:浙江研究方向:民商法学