北京市高等教育自学考试课程考试大纲
课程名称:物业管理课程代码:60031(笔试)2016年4月版
60032(实践)
第一部分课程性质与设置目的
一、课程性质与特点
《物业管理》课程是北京市高等教育自学考试物业管理专业(独立本科段)的一门重要的专业必修课.课程侧重讲解物业管理的基本制度和政策,为将来或正在从事物业管理和服务岗位的学习者提供实施物业管理和服务的理论,法律依据.
尊重主权,依法(合同)办事应该是物业人共同坚守的原则.因此,该门课程的学习至关重要.
二、课程目标与基本要求
本课程内容包括物业管理概述,物业管理服务,物业管理的基本制度,业主的建筑物区分所有权,房地产相关制度与政策,国外及香港地区物业管理概况.课程目的是培养应用型人才.使学习者了解我国物业管理的基本现状,基本制度,理解和掌握从事物业管理和服务活动的相关法律法规,树立遵守契约,依法行事,在法律法规许可的框架内从事职业活动的正确思想,能够运用相应法律法规分析,解决实际物业服务活动中遇到的实际案例.
本课程的重点章节是:第二章,第三章,第四章(包括笔试+实践内容).一般考核的章节是:第一章,第二章,第三章,第四章,第五章.阅读章节是第六章.
三、与本专业其他课程的关系
《物业管理》是物业管理专业的专业必修课程,为后续课程《物业管理实务》,《物业经营管理》等专业课程提供法律依据.
第二部分课程考试内容与考试目标
第一章物业管理概述
一、学习目的与要求
通过本章学习,学习者能够掌握《物业管理条例》(以下简称《条例》)对物业管理的定义,《条例》的立法指导思想和确立的基本法律关系.熟悉物业管理的基本特征,业主对自身房屋等建筑物拥有的权力及管理形式,《条例》的立法理念及确立的七项基本法律制度.了解物业管理产生和发展,我国物业管理制度建设的历史沿革,物业管理在社会经济中的地位和作用.在工作中能够分析,处理物业管理及服务工作中涉及《条例》的相关问题.
请注意:2007年10月1日生效了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》,修改了第十,十一,十二,十九条内容.参考资料"《全国物业管理师执业资格考试复习指南》——物业管理基本制度与政策"对应的内容也需要做相应修改.
二、考核知识点与考核目标
(一)物业管理的概念
识记:物业管理的定义(包含的法律关系,物业服务的法律依据及主要内容)
(《条例》第二条,第三十六条)
物业管理的三个基本特征
理解:业主对自身建筑物及附属设施管理的三种形式,及《条例》规定适合哪一种
(《物权法》第八十一条)
业主对自身建筑物及附属设施拥有的权利
(二)我国物业管理的产生与发展
理解:我国改革开放前城镇住房制度的三个主要特征
物业管理在社会经济中的地位和作用
(三)我国物业管理制度的历史沿革
理解:《条例》颁布前物业管理制度的组成及主要特点
《条例》颁布后物业管理制度建设的主要特点
(四)《物业管理条例》
识记:《条例》的立法理念,指导思想
《条例》确立的基本法律关系
理解:《条例》立法遵循的基本原则
《条例》创设的七项物业管理的基本法律制度及内涵
《条例》法律责任的特点
第二章物业管理服务
一、学习目的与要求
通过本章学习,学习者掌握物业管理服务特点,内容,成本的构成,物业服务合同的主要内容,物业使用和维护的有关规定.熟悉物业服务定价成本监审的原则,普通住宅小区物业管理服务标准,物业费的收费原则和计费方式,前期物业服务合同的特征和时效,物业服务企业维护秩序,安全防范协助的法律义务.了解利用物业共用部位,共用设施设备进行经营活动的有关规定.工作中能够依据物业服务合同,物业管理服务标准实施物业服务,能够依法进行物业服务收费,物业使用和维护等专业活动.
二、考核知识点与考核目标
(一)物业管理服务的特点和内容
识记:物业管理服务的具体内容
物业管理服务的特点
理解:物业服务合同约定以外的服务应遵循市场原则(《条例》第四十四条)
物业管理服务标准及其适用范围,等级,界定的六方面内容(教材或《普通住宅小区物业管理服务等级标准》
应用(实践):运用《物业管理条例》分析解答案例——物业服务企业如何为住宅小区提供物业服务
(二)物业服务收费
识记:物业服务收费的两种定价形式(教材或《物业服务收费管理办法》)
物业服务费用的计费方式(教材或《物业服务收费管理办法》)
物业服务收费的原则(《条例》第四十一条)
理解:物业服务费用的实质及分摊规则(《物权法》第八十条)
物业服务费用的成本构成(教材或《物业服务收费管理办法》)
实行酬金制的物业服务企业的义务
物业服务定价成本监审的定义(教材或《物业服务定价成本监审办法》第二,三条)
物业服务定价成本的原则和依据(教材或《物业服务定价成本监审办法》第五条)
物业服务费缴纳和督促(《条例》第四十二,四十三条)
物业服务企业代收代交各项公用事业费用的规定(《条例》第四十五条)
应用(实践):运用《物业管理条例》,《物业服务收费管理办法》的部分内容分析解答案例——住宅小区如何计算物业服务费用
(三)物业服务合同
识记:前期物业服务合同的特征
前期物业服务合同的时效(《条例》第二十六条)
物业服务企业的法律责任(《条例》第三十六)
理解:物业服务企业提供服务的法律依据及服务的评价标准(《条例》第三十六条)
物业服务合同的八项主要内容(《条例》第三十五条)
物业管理资料的三种移交情况(《条例》第三十七,三十九条)
前期物业服务合同的主要内容
物业服务企业的义务(《条例》第三十六,四十六,四十七条)
应用(实践):运用《物业管理条例》分析解答案例——业主大会和物业服务企业之间如何签订物业服务合同
(四)物业使用与维护
理解:物业使用和维护的相关法律规范(《条例》第五十,五十一,五十二条)
利用共用部位,共用设施设备进行经营的相关规定(《条例》第三十八,五十五条)
业主装饰装修房屋的规范(《条例》第五十三条)
应用(实践):运用《物业管理条例》分析解答案例——业主,物业服务企业如何正确使用和维护物业
第三章物业管理的基本制度
一、考试目的与要求
通过本章学习,学习者掌握业主大会的职责和表决规则,管理规约的内容和法律效力,前期物业管理招投标的强制性规定,物业承接查验时物业管理资料的移交内容,资质等级及能够承接项目的规定,物业管理师资格考试,注册规定,住宅专项维修资金的用途和管理原则,住宅专项维修资金的使用.熟悉业主的权利和义务,业主委员会的职责,临时管理规约的主要内容,前期物业管理招投标的原则,建设单位关于物业保修范围,期限,责任,物业管理师应具备的执业范围,住宅专项维修资金的交存,分摊规则及监管单位,挪用住宅专项维修资金的法律责任.了解业主大会筹备程序,业主使用物业需遵守的规则,物业管理招标形式,物业服务企业违规的资质吊销,物业管理从业人员的职业道德,住宅共用部 位,共用设施设备的范围,物业承接查验时物业现场验收内容.在今后的工作中能够按照制度设计和要求去做好和提升自己的管理和服务水平,同时能够配合小区的业主大会,业主委员会,在维护业主权益的前提下,获得物业企业应有的利益.
二、考核知识点与考核目标
(一)业主大会制度
识记:业主的定义(《条例》第六条)
业主大会的组成(《条例》第八条)
业主共同决定事项(《条例》第十一条)
理解:业主享有的权利,履行的义务(《条例》第六,七条)
业主大会的性质,成立的限制和选择(《条例》第八,九,十条)
业主大会的的成立
业主大会的表决规则(《条例》第十二条)
业主大会会议召开形式和召开条件(《条例》第十二,十三条)
业主委员会职责(《条例》第十五条)
应用(实践):运用《物业管理条例》分析解答案例——业主在小区公共事务中如何享有权利,履行义务
(二)管理规约制度(原称业主公约)
识记:临时管理规约的主要内容(《条例》第二十二条)
管理规约的约束力(《条例》第十七条)
理解:管理规约的主要内容(《条例》第十七条)
业主大会议事规则的约定(《条例》第十八条)
临时管理规约制定的主体,时间点,业主的承诺(《条例》第二十二条第二十三条)
业主使用物业需遵守的规则
应用(实践):运用《物业管理条例》分析解答案例——物业买受人签买合同时应该知道的内容
(三)前期物业管理招投标制度
识记:前期物业管理招投标的原则
理解:前期物业管理招投标的强制规定(《条例》第二十四,五十七条)
前期物业管理招标形式(教材或《招标投标法》)
应用(实践):运用《物业管理条例》分析解答案例——建设单位前期物业招投标的操作
(四)物业承接查验制度
识记:业主大会聘请物业服务企业的资料移交(《条例》第三十七条)
物建设单位关于物业的保修范围,期限,责任(《条例》第三十一条)
理解:物业服务企业承接物业时的查验内容,从建设单位移交的物业管理资料,前期物业合同结束时的资料交还对象(《条例》第二十八,二十九,五十九条)
建设单位关于物业管理用房责任(《条例》第三十,六十四条)
应用(实践):运用《物业管理条例》内容分析解答案例——如何实施物业承接查验
(五)物业服务企业资质管理制度
识记:物业服务企业从事服务活动的资格,遵循资质管理制度(《条例》第三十二,三十三条)
理解:资质等级及能够承接项目的规定
(教材及建设部的《物业服务企业资质管理办法》)
资质证书的管理(违规的资质吊销)(《条例》第六十,六十二,六十三条)
应用(实践):运用《物业管理条例》,《物业服务企业资质管理办法》部分内容分析解答案例——物业服务企业投标规定和要求
(六)物业管理从业人员职业资格制度
识记:物业管理师的考试,注册
理解:物业管理人员职业道德
物业管理师的继续教育,执业范围
(七)住宅专项维修资金制度
识记:住宅专项维修资金的定义,管理原则,监督部门,使用范围(《条例》第五十四条,教材或《住宅专项维修资金管理办法》)
理解:住宅专项维修资金的交存主体,交存金额,交存方式
住宅专项维修资金管理,监督
住宅专项维修资金的分摊规则
住宅专项维修资金使用
住宅专项维修资金使用禁止
住宅专项维修资金使用的其他规定
住宅专项维修资金相关主体的法律责任
应用(实践):运用补充教材关于"住宅专项维修资金制度"内容分析解答案例——小区业主如何依据具体情况使用住宅专项维修资金
第四章业主的建筑物区分所有权
一、考试目的和要求
本章内容为《物权法》第六章.《物权法》作为规范我国财产法律关系的基本法律,是权利人对动产和不动产实施占有,使用,收益和处分的基本准则.第六章"业主的建筑物区分所有权"的有关规定,奠定了物业管理的民事法律基础.
通过本章学习,学习者掌握《物权法》是规范我国财产法律关系的基本法律,建筑物区分所有权的构成,业主行使专有部分所有权的权利和限制,业主行使共有部分所有权的规定,业主共同决定事项的表决规则,业主大会和业主委员会决定的效力,业主的诉讼权利.熟悉住宅改变为经营性用房的条件,建筑区划内道路,绿地,物业管理用房,车位,车库的归属,业主共同决定事项,建筑物及附属设施维修资金的所有权与使用,管理费用分摊与收益分配,业主对物业服务企业的监督权.了解建筑物区分所有权的概念,业主大会和业主委员会对业主违规的处置权.在此基础上,物业工作人员通过遵循《物权法》关于"业主的建筑物区分所有权"相关法律规定开展物业服务工作.
(一)建筑物区分所有权的概念
识记:建筑物区分所有权的构成(教材或《物权法》第七十条)
理解:建筑物区分所有权的概念(《物权法》第七十条)
(二)专有部分的所有权
识记:住宅改变为经营性用房的条件(《物权法》第七十七条)
理解:业主行使专有部分所有权的相关规定(《物权法》第七十一条)
(三)共有部分的共有权
识记:道路,绿地,物业管理用房等所有权归属(《物权法》第七十三条)
理解:业主行使共有部分所有权的相关规定(《物权法》第七十二条)
车位,车库的所有权归属(《物权法》第七十四条)
(四)共有部位的共同管理权
识记:业主大会和业主委员会决定的效力(《物权法》第七十八条)
建筑物及其附属设施的管理形式(《物权法》第八十一条)
理解:业主共同决定事项及表决规则(《物权法》第七十六,
《条例》第十一,十二条)
业主大会和业主委员会的设立(《物权法》第七十五条)
建筑物及其附属设施维修资金的所有权归属与使用(《物权法》第七十九条)
管理费用分摊与收益分配(《物权法》第八十条)
业主对物业服务企业的监督权(《物权法》第八十二条)
业主大会和业主委员会的处置权(《物权法》第八十三条)
(五)业主的诉讼权利
识记:业主的诉讼权利(《物权法》第八十三条)
应用(实践):运用《物权法》第六章内容分析解答案例——业主如何正确行使专有部分所有权的权利和共有部分所有权的权利
第五章房地产相关制度与政策
一、考试目的和要求
通过本章学习,学习者掌握对房地产交付《住宅质量保证书》,《住宅使用说明书》的要求和两书的主要内容,商品房预售和现售的条件,商品房销售合同的主要内容,房屋租赁合同的主要内容,房地产抵押的主要原则,房地产权属登记的种类.熟悉房地产管理制度的划分,房地产开发项目的规划设计管理,工程竣工验收备案制度,房地产项目转让程序,房屋租赁登记备案,房地产服务管理合同的内容,房地产抵押登记,房地产权属登记程序,城市异产毗连房屋管理的规定.了解施工许可证制度,禁止转让房地产的规定,不得设定抵押权的房地产,危险房屋造成损害事故的法律责任.能够运用房地产相关制度和政策在工作中处理和解答与房地产相关的事务.
二、考核知识点与考核目标
(一)房地产与房地产业管理制度简介
识记:房地产管理制度划分为房地产开发经营管理,房地产管理,房地产维修养护管理三部分
房地产业属性
(二)房地产开发经营管理
识记:房地产开发项目前期城市规划部门审批的"一书两证"
理解:房地产开发项目的规划设计管理划分的四个阶段
房地产开发的施工管理制度包括:项目报建与施工许可证制度,建筑工程质量管理制度,工程竣工验 收备案制度
(三)房地产转让管理
识记:房地产转让的定义
理解:房地产项目转让的程序
禁止房地产转让的规定
(四)商品房销售管理
理解:商品房预售的条件
商品房现售的条件
商品房销售合同的主要内容
《住宅质量保证书》的要求和主要内容
《住宅使用说明书》的要求和主要内容
(五)房屋租赁管理
识记:房屋租赁登记备案
理解:房屋租赁合同的主要内容
禁止房屋租赁的规定
(六)房地产服务
识记:设立房地产服务机构应具备的条件
理解:房地产服务合同的主要内容
房地产活动中禁止的行为
(七)房地产抵押管理
识记:房地产抵押登记
理解:房地产抵押三项主要原则
不得设定抵押权的房地产
(八)房地产权属登记
识记:房地产权属登记的作用
理解:房地产权属登记的种类
房屋权属证书的种类
房屋权属登记程序
(九)房屋维修养护管理
识记:危险房屋造成损害事故的法律责任
理解:异产毗连房屋及其使用规则
第六章国外及香港地区物业管理概括
本章不属于考试内容.仅要求学习者阅读,借鉴.
第三部分有关说明与实施要求
一,考核目标的能力层次表述本课程的考核目标共分为三个能力层次:识记,理解,应用,它们之间是递进等级的关系,后者必须建立在前者的基础上.其具体含义为:
识记:能了解有关的名词,概念,知识的含义,并能正确认识和表述,是低层次的要求.
理解:在识记的基础上,能全面把握基本概念,基本理论,基本方法,能掌握有关概念,理论,方法的区别与联系,是较高层次的要求.
应用:在理解的基础上,能够运用基本概念,基本理论,基本方法联系学过的多个知识点分析和解决有关的理论问题和实际问题,是最高层次的要求.
二、指定教材
三、自学方法指导
1,阅读指定教材某一章,
2,考试大纲有关这一章的考核知识点与考核目标,有的放矢阅读教材,要逐细读,逐句推敲,每一个知识点对基本概念要深刻理解,对基本理论要弄清它的思想,对基本方法要牢固掌握
3,思考融会贯通在头脑中形成完整的体系..
四、社会助学的要求
1,应熟知考试大纲对课程提出的总要求和各章的知识点.
2,应掌握各知识点要求达到的能力层次,并深刻理解对各知识点的考核目标.
3,辅导时,应以考试大纲为依据,指定的教材为基础,不要随意增删内容,以免与大纲脱节.
4,辅导时,应对学习方法进行指导.提倡"认真阅读教材,刻苦钻研教材,主动争取
帮助,依靠自己学通"的方法.
5,辅导时,要注意突出重点,对考生提出的问题,不要有问即答,要积极启发引导.
6,注意对应考者能力的培养,特别是对自学能力的培养,要引导考生逐步学会独立学习,在自学过程中培养善于提出问题,分析问题,解决问题的能力.7,要使考生了解试题的难易与能力层次高低两者不完全是一回事,在各个能力层次中存在不同难度的试题.
8,助学学时:本课程共学分,建议总课时不少于学时,其中助学学时分配如下:
五、关于命题考试的若干规定1,试采用闭卷笔试的方式,考试时间50分钟.
试论述物业管理服务的具体内容.如何评价该服务已经到位
(二)实践部分
案例分析:
运用《物业管理条例》分析解答案例——住宅小区业主如何缴纳物业服务费用.
案例如下:
北京A小区业主李某,2016年他将A小区的房屋出租给赵某居住.试以"物业管理条例"为依据分析:
1,该房屋的物业服务费由谁缴纳
2,如果发生拖欠物业服务费情况,物业公司该向谁收取
答:依据"物业管理条例"第四十二条规定,"业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费,如业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的,从其约定,业主负连带交纳责任".
所以1,本案中必须视业主李某与物业使用人赵某的租赁合同中约定由谁缴纳物业服务费而定,2,如果出现拖欠管理费情况,业主张某负责缴纳物业服务费.
七、补充
因本课程涉及众多法律法规,现就法律法规解释如下(以下不属于考试内容):
广义的法律包括:法律,行政法规,地方性法规和规章.
我国法律遵循:新法优于旧法,特别法优于一般法,上位法优于下位法.一般遵循法不溯及以往的原则.