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一、选题背景：
近年来由于我国房地产业的发展速度加快,其已经成为了我国当代国民经济的主导产业,房地产业在当代经济的发展过程中具有主导性的推动性作用.在房地产业发展的过程中,经济的带动是可观的,但于此同时其所展现出来的民生问题也是较为严峻的.至1998年开始,我国实行全面的住房改革,实现了以住宅制度市场化以及货币化的发展目标,以此为开端,房地产业无论是就地方财政问题还是地方的经济增长,都起到了非常积极的作用.但在伴随着房地产业快速发展的过程中,中国城市房地产的则更是展现出了一种更为快速的增长速度,1998年我国的商品房为2063元/平方米,而2013年我国的商品房已经增长至6200元/平方米,增长幅度已经远远超过了民众的收入水平,从而成为了我国当代经济发展过程中的主要不稳定因素[1].税收作为国家政府对于国家以及地方经济调控的主要方式,同时也是政府在对于房地产业进行监管以及调控过程中的主要手段.就我国目前现状而言,各地方的房产税都不尽相同,不仅如此,在学术界对于房产税的征收问题以及如何征收的问题也一直以来都有着巨大的分歧.
二、研究意义：
三、研究方法：
四、研究综述：
艾诺拉和马腾纳(2006)在分析西方国家普遍采用住房优惠的原因时认为：住房的分布比金融资产更公平,大部分家庭最重要的财富是房屋.美国消费者金融调查(2004)研究发现,住房占净财富的比例与净财富的数量成反比.因而在给定税收和公共支出的前提下,将低税率配置给房屋,将高税率配置给金融资产,是税负转嫁给富裕阶层的表现.由此产生的效率损失是政治和社会公平的代价.
化成有效需求,但他们的消费偏好往往不同,因此必须严格区分有效需求与潜在需求,做合理的甄别.2)目标市场不明,市场定位比较模糊.
目标市场和市场定位这两个概念是市场营销的基础,没有明显的目标市场和清晰的市场定位,一切策划和营销就会变得无的放矢和摇摆不定.目标市场是指企业对市场经过比较、选择、细分后,决定作为服务对象、确定自己的产品所要进入的相应的子市场.市场定位则是指企业设计出自己的产品和形象,从而在目标消费者心中确定与众不同的有价值的地位,即在潜在消费者心里奠定企业产品的位置和印象.简单说,先确定目标市场,才有市场定位.实践中有时会混淆这两个概念,对目标市场的特征和偏好尚未明了,就直接做市场定位,使得市场定位缺乏实在可靠的支撑.随着人民生活水平的提高,消费者对高档住宅的需求虽然在逐步增长,但由于消费者群体社会地位、收入水平和文化素养的差异,其需求也会表现出多层次性的特点.许多房地产开发商并未全面充分地认识到这种市场需求的差异,不顾当地经济及实力和居民的承受能力,甚至毫不顾及企业自身的资源条件,没有明确的目标,不进行科学的市场定位,盲目兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业住房,最终导致诸多楼盘滞销,而适应广大中低收入家庭的经济住房却十分短缺.
3)忽视全程营销,过分关注企业收益
a.房地产营销策划介入过迟.多数房地产开发商只注重后期推销,不重视前期营销和企业形象设计.涉及企业长期发展战略的形象策划大多都没有引起足够的重视,即便有也是围绕某一开发项目或为销售某一产品不得不进行的一种活动.由于营销策划介入过晚,导致投资决策失误,开发产品不对路,以至于到中期尽管投入了大量的人力物力宣传推销,仍然有大量商品房滞销.尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施,但空置商品房量仍呈上升态势.b.房地产公司仅注重销售结果.房地产营销策划的成败单纯以销售结果作为评价指标,不注重真正的全程营销过程,主要以广告投入为主.营销策划重心在营销而非策划.房地产广告看得多了,房地产公司任何人都能说出几个,但深入程度仅仅局限于楼盘名称.德式设计、美国小镇、江南水乡、欧式风格,一味追逐市场流行,而抛弃了真正的文化根基.c.房地产公司只考虑企业利润.在目前的中国房地产市场,最普遍的一个营销现状就是功利味太重.这种功利营销在目前房地产市场的主要表现：轻前期规划设计,重后期营销推广,这是功利营销的一个非常显著的特点.一个开发项目,往往卖点很多,规划、房型、景观、配
套、物业等等都可以成为卖点.然而,许多的开发商和策划大师们&rdquo,通常将一系列的卖点罗列,以推销自己的产品.这种方式不但缺乏对客户细分的研究,更对产品的细分不够,因而达不到预期的目标.与此同时,近年来,我国房地产界炒作概念&rdquo,之风盛行,有生态、区位的,有人文、智能的,还有欧陆风情、北美庭廊的.从市场营销的角度来看概念&rdquo,是十分有效的,它作为与竞争者相区别的符号系统,在传播中具有高度的识别性和心理冲击力.但是,房地产界近年来竟提出了卖房地产就是卖概念&rdquo,的理论,开发商和策划大师们&rdquo,不再去寻找消费者的需求,而是热衷于概念炒作,以概念来制造卖点&rdquo不少房地产开发商一味地想制造轰动效应,大肆炒作,做足了表面功夫,但忽视了消费者实际需求.这实际上是营销策划失误所致.
3.房地产营销策划的发展趋势
(1)以人为本
房地产开发企业面临的是要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要,从而促进商品房的销售,增加利润,加快资金周转.因此,房地产开发一定是首先强调以人为本的营销策划.企业的一切经营活动,都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开,这是房地产营销的根本所在.
(2)房地产营销是各种理念的复合
理念是营销策划的灵魂,当代房地产营销策划的主导理念一般包括：a.人性理念.房地产营销首先讲求以人为本,中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础.b.生态理念.近代以来,地球环境污染加重,客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展的生态理念,这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间,也为我们后代的发展铺平了道路.c.智能理念.人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用,而在建筑的功能上也走向了多元化,提供给了人们
(5)开发周期逐步缩短,产品更新换代速度加快,项目针对性更强
2003年之后,北京、上海、广州和深圳等大城市逐渐出现了三个浪潮：一是居住郊区化,二是住房消费平民化,三是产品更新换代速度加快.某些地区的房地产产品已经出现了住房如时装,一年一个样&rdquo,的状况.社会消费心理的不稳定以及发展商为突破市场重围而刻意采取的求新求变,使市场上的产品出现不断升级的现象.以上三个浪潮,在西方发达国家早已形成,反映出我国入世后房
地产市场与国际接轨的事实.
(6)大型住宅项目不断出现,开发主题更为明显,具有延续性
出于面对竞争、将自己做强作大的需要,大型开发项目在各大城市不断涌现.在当前,大型项目或许并不等于一切,但从长远来看,大型项目几乎就意味着一切,其开发与营销具有其突出的特点.产品多元化、客户多元化、开发主题的连贯性、品牌经营的系统性,均是营销工作的新课题.
(7)市场细分仍有可为,出现了更新换代产品和市场未被满足的产品无论多么成熟的市场,始终会有市场缺口和未被充分满足的市场机会.风靡南北的Townhouse和第五代住宅&rdquo,就是非常好的例子.目前我国城市的楼市尚处于起步阶段,市场的缺口和机会