绿色建筑的项目经济性评价

【摘 要】随着可持续发展理念在建筑行业的深入,绿色建筑得到越来越多的关注.在市场经济环境中,绿色建筑的发展势必受社会、经济、环境、技术等多方面的共同影响.政府相关部门、房地产公司、建筑设计单位、消费者等构成绿色建筑的利益主体,绿色建筑的顺利发展有赖于技术因素和经济因素上的均衡.将经济性评价融入绿色建筑的评价体系中,使绿色建筑的各种性能指标、参数转化为相应的价值量,对绿色建筑进行全生命周期内的成本和效益研究是绿色建筑推广的客观要求.

【关 键 词】绿色建筑；经济因素；全生命周期；评价方法

【中图分类号】TU723【文献标识码】B【文章编号】1727-5123（2013）05-077-03

1引言

近年来,绿色建筑正日益受到中国房地产界和社会公众的普遍关注,全国各地有大量的住宅项目开始将绿色建筑作为自身的卖点,反映出人们健康环保意识正逐渐提高.绿色建筑具有环境、生态、社会、健康等多方面的效益,但绿色建筑造价高昂,投资回报低的认识,在一定程度上阻碍了绿色建筑的普及和推广,尤其是对于投资建设绿色建筑的主体—房地产公司来说,成本和经济因素是决定建设绿色建筑热情的重要考量.

绿色建筑既要注重环境的保护和改善,又要做到生命期内资源能耗的最低,不仅做到技术上可行,经济上也必须合理,达到技术经济条件下的均衡[1].因此,加强绿色建筑的经济性评价,将经济性评价融入绿色建筑的评价体系中,对绿色建筑进行生命周期成本及效益的研究,使绿色建筑的各种性能指标、参数转化为相应的价值量,让公众真正了解绿色建筑环境下的经济损益,有助于加速绿色建筑进程,实现可持续发展.

2经济性评价的相关理论基础

2.1环境资源价值理论.自然环境作为人类生存的基础条件,随着人口的增长和社会的发展,人们对环境资源的索取越来越多,使得环境资源的稀缺性和有限性表现的越来越突出.另外由于自然环境是一种公共资源,长期以来,人们对环境价值的认识不足,形成资源是可以免费使用的错觉.

绿色建筑的概念来看,首先是要节能、节水、节地、节材,也就是说绿色建筑的发展是要考虑从自然环境中索取资源的有效利用,考虑资源的有偿使用；其次是绿色建筑生产、运行、结束各阶段的排放,即绿色建筑的发展需考虑自然环境排放的有效处理,及其对环境造成影响后的价值补偿[2].

2.2信息不对称理论.随着人们对生态与环境问题的日益重视,绿色建筑将越来越受到推崇.绿色建筑消费市场还处于起步阶段,绿色建筑市场中参与者掌握的信息是不完全、不对称的.信息不完全、不对称严重影响着绿色建筑消费市场的健康发展,若不加以规范甚至会阻滞绿色建筑的推广和发展[3].

绿色建筑产品的宣传力度不够,而借“绿色”之名大肆宣传的伪绿色建筑却已泛滥；绿色建筑的消费是一种新消费方式,消费者的知识水平、认知程度、绿色消费偏好等有待提高；法律法规的监督机制、市场准入机制、绿色建筑产品评定机制等有待建立和完善.

2.3建设项目经济评价.建设项目经济评价是指运用工程经济学的基本理论和方法,对拟建项目计算期内的效益和费用要素进行调查、预测、估算、分析和论证,考察项目的经济效益情况,判断项目经济可行性,为决策提供依据[4].项目经济评价是项目可行性研究和项目评估中十分重要的内容.建设项目具有明确的目标和约束条件、一次性、长期性、复杂性等特征.项目从策划、规划、论证到设计、实施、运营,要占用和耗费大量社会经济资源,并且长期存在,对区域、产业经济产生相应的影响.这些都决定了项目必须进行科学的论证和评价.

3绿色建筑的项目经济评价方法

绿色建筑市场中存在着消费者、房地产公司、建筑设计单位等多方面的利益主体.房地产公司希望绿色建筑能给自身带来更多的经济价值和利润,消费者的目的是更好更舒适的人居环境,从而提高生活质量和工作效率.建筑设计单位的出发点是带动设计市场的开拓创新和发展.然而,绿色建筑最终要在市场中实现自身价值、创造各种财富,需要符合市场规律的同时坚持自己固有的特殊性,成本和效益是能否顺利发展的重要因素.

3.1成本分析方法.绿色建筑项目全寿命周期成本控制包含两个层次的基本内涵：⑴满足功能需求基础上实现投入最小化；⑵在相同投入条件下实现功能效益最大化[5].建筑的一次造价和试用期间操作运行费用、维修费用、更换及改造费用等构成经济学家所称的“全寿命周期费用”概念,她在很大程度上取决于设计方案的优劣.

据分析,在建筑全寿命周期中,65%的能耗发生在建筑使用期间,因此从全寿命周期成本的角度出发,应充分考虑各阶段的投入及其在全寿命周期成本中的比重,综合平衡初投资与使用期投入的关系,达到既提高建筑环境表现又从整体降低建筑成本的双赢目标.下表列出了绿色建筑全寿命周期成本的各组成部分.

3.2效益分析方法.

3.2.1环境效益分析.绿色建筑项目与传统建筑项目最主要的不同点在于前者采用较环保的建筑材料,能够最大限度减小对环境的影响和破坏[6].绿色建筑项目选用绿色建材,不用或少用天然资源和能源,大量使用由城市固态废弃物或工农业生产的无毒害、无污染、无放射性、达到使用生命周期后可回收利用、有利于环境保护和人体健康的绿色建筑材料.因此,绿色建筑比传统建筑更加环保、更加利于生活和工作.

3.2.2社会效益分析.绿色建筑项目较传统建筑项目而言,更注重以人为本,强调为使用者提供健康、舒适、安全的人居活动空间.由于绿色建筑大量采用环保材料,再设计上更多地利用了自然光、自然通风,同时,绿色建筑项目比传统建筑还大大增加了绿化面积,从而使室内外空气质量大为改善,提高了使用者的工作和学习效率[7].

3.2.3经济效益分析.与传统建筑项目相比,绿色建筑经济效益主要体现在节材、节水、节地、节能的经济效益以及缩减运营成本管理等方面.在节地方面,绿色建筑项目建造必须是集约利用土地,保护和合理使用土地资源；在节水方面,绿色建筑必须采用节水型器具降低用水量,同时要求楼顶的雨水再回收和再利用；在节能方面,尽量足够有效地采用自然采光和自然通风,尽量减少照明和空调的使用,设计规划好建筑护结构、减少建筑运营能耗等.4绿色建筑项目的经济性评价

4.1节能的经济性评价.

4.1.1建筑节能的经济特征.建筑节能具有效率阶乘性经济特征.由于建筑的能源效率同时受多个系统的影响,不同系统的累积效能提升使得绿色建筑能源策略有可能实现显著的经济价值.魏茨察克（Weizsacke）以空调能耗为例,详细分析了绿色建筑的能源效率提高策略与其所带来的价值间的乘数关系：⑴通过改善建筑围护结构热工性能,采用高效的照明设备,可以节约70%左右的空调制冷量和电能消耗；⑵适当放宽室内恒温、恒湿范围,可以减少20%的制冷能耗；⑶通过被动或可再生能源补偿的方式,可以节约80%制冷所需的常规能源；⑷提高传统制冷方式的效率,可以节约50%的能耗；⑸采用更科学的控制方式,可以节约20%能耗.

因此,在理想的状态下,绿色建筑项目空调能耗有可能仅为传统建筑项目的2%,这一分析虽然有些夸张,但它揭示了经过整合设计的建筑节能在经济效率方面的巨 ;大潜力.

计算降低建筑能耗带来的经济收益需要基本的能源,这也是整个计算中最具有可变性的因素,这种可变性不仅来自能源的浮动性,同时也来自能源计价系统模式的变化,研究表明,采取分时计价系统后,绿色建筑在峰时电价阶段的优异表现,使得绿色建筑的节能优势更加凸显,节能的经济价值得到进一步提升.

4.2节水的经济性评价.节水策略可分为三部分内容：⑴因地制宜地制定中水、雨水回用等节水规划方案；⑵通过分质用水,采用节水型器具等措施提高建筑用水效率；⑶建立雨污分流系统,实现雨污水的综合利用.

绿色建筑节水措施可以削减50%的室外景观用水需求,30%的建筑室内用水量.对于建筑节水策略进行经济收益估算的基本方式为：

节水收益A等于节水量×水资源

收益估算的复杂性来自于水资源的多样性,如区域水资源存在差异,不同建筑类型使用水资源的也不相同.

首先,区域水资源的差异性.基于我国水资源地区分布不均匀和经济发展不平衡等特点,各地的水资源普遍采取自行定价方式,这使得在不同地区建筑节水的经济收益存在着差异,同时也增加了对节水策略进行经济性评价的复杂性.

其次,不同建筑类型水资源的差异性.由于不同建筑类型的用水量、用水性质的差异,其相应的水资源也会有所区别.

整体而言,节水策略带来的经济价值所占比重虽然并不很高,但由于其投资效率较高,技术简单、成熟,因此节水策略仍然是大多数绿色建筑乐于采用的涉设计策略.

4.3节材的经济性评价.建筑的材料消耗主要来自三个方面：承重及围护结构用材；装修用材；设备、管道等附属设施用材.其中,承重及围护结构用材约占建筑材料消耗的2/3,使建筑节材策略主要的关注对象.绿色建筑节材策略主要包括：采用高性能、低材耗、耐久性好的新型建筑体系,选用可再生、循环利用的建筑材料,采用工业化成品,使用绿色建材等.

降低建筑材料生产运输成本和减少建筑的固体废弃物排放所带来的直接经济价值两部分内容构成.前者的估算方法与节能策略的间接经济价值估算相同,受到制度和认识的局限,目前并未纳入传统建筑经济价值评估中,而由节材带来的固体废弃物减排价值成为当前有关绿色建筑节材策略经济贡献评价的主要部分.

4.4节地的经济性评价.绿色建筑项目的接地具体措施包括：控制建筑用地总量,保持城市的适度规模；研究合理的建设用地结构,科学合理地控制人均建筑用地指标；合理选择建筑用地,保护自然生态,不占良田或基本农田；建筑用地的技术经济指标,如建筑密度、容积率、户型、道路、绿地等都应体现节地原则；强调土地的集约与高效利用,尽可能利用地下空间.

遵循节地原则的绿色建筑在经济综合效益方面具有多重优势.以对既有用地的改造和再开发为例,首先可以节省大笔的市政基础建设投资和未来使用者的交通费用；其次对其中的旧建筑,可以通过对现有结构、材料的改造与重新利用,减少重新建设所需的土建投入,降低建筑的环境影响,对于“褐地”的开发,政府通常还会提供相应的财税优惠政策；既有用地周边完善的公共配套设施也是提升绿色建筑综合价值的重要因素.

4.5室内环境的经济性评价.绿色建筑所实现的环境保护包括宏观与微观两个层次,宏观层面的环境保护指的是有效的节能、节水、节材、节地策略,实现能源、资源消耗以及有害物质排放的减量；微观层面的环境保护则指的是健康的室内环境.微观层面的环境保护策略主要包括：设计最佳朝向以争取自然采光,保持良好的建筑视野；有效抵御和削减来自外部环境、建筑设备等噪声干扰；综合兼顾建筑的热防护性能与自然通风,保证健康的室内空气质量与适宜的热舒适性等.

尽管由于不同的绿色建筑采取不同的策略,拥有不同的设计特点,使用者的健康状况和舒适度要求也千差万别,这使得几乎不可能准确评价绿色建筑所带来的工作效率提升度,但是绿色建筑在改善通风、提高温度舒适性,提升采光和日照水平等四个方面的策略与提高使用者工作效率间存在着正相关性是显而易见的.

5总结

与传统建筑项目相比,绿色建筑项目最大特点在于“绿色生态理念”的引入,绿色建筑关键技术方案的经济评价需要在“绿色生态理念”上有充足的体现,并摒弃单纯以经济效益为中心的发展观,重视对资源的可持续利用,重视各方案在环境、社会、经济以及技术等多方面的影响.在进行相关经济评价时,需要由全局和生命周期的思想,结合考虑生态环境的经济价值等多种因素来分析方案的成本和效益.

同时,在绿色建筑新技术方案比选中应用经济评价可以在众多的备选技术中优选适合项目特点的技术方案,达到降低工程造价,提高项目投资收益的效果,同时对大量准备开工建设的其它同类型项目具有指导意义.