本站原创【摘 要】成本控制是房地产项目开发管理中的一项重要内容,贯穿于房地产项目运作的整个过程.本文指出在项目运作的整个过程中项目决策阶段的成本控制尤为重要,通过本文对房地产项目成本控制的探讨,希望能为房地产开发企业成本控制工作提供借鉴和参考.
【关 键 词】房地产；决策阶段；成本控制
随着国家对房地产行业的调控,往日几乎只要投身房地产行业,就能迅速回笼资金,赚取超额利润的时期已经过了,目前房地产商要想获得较多的经营利润,一定要设法降低开发成本,严格控制各项费用支出,由粗放经营转化为精细运作.因此,如何有效降低开发成本,尤其是如何做好房地产项目各阶段的成本控制,就具有了十分重要的现实意义.
成本控制是现代成本管理的核心.现代成本管理包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析和成本考核等环节.
房地产项目的开发可以划分为四个阶段,即决策阶段、前期准备工作阶段、施工建设阶段和后期市场营销阶段.
（1）决策阶段
决策阶段是整个开发过程中最为重要的一个环节,这一阶段主要进行机会成本的分析,从而选择最优的方案.
对于项目的决策阶段首先应进行详细的可行性研究,所谓的可行性研究就是在项目决策前,对跟拟建项目有关的技术、经济、环境有关的各个方面进行详细的调查,通过对比分析对各种可行的方案进行定性和定量的分析,同时通过对可行性研究中财务评价进行详细分析,确定最优方案.决策阶段是整个项目绘制蓝图的阶段,对整个项目的造价将产生重要的影响.
（2）前期准备工作阶段
当投资决策确定具体的项目开发地点后,在项目开发建设过程开始以前有许多工作要做,这主要涉及与开发全过程有关的各种合同条件的谈判与签约.前期工作阶段的主要内容包括以下几个方面：
①分析拟开发项目用地的范围等特性；
②如何获取土地的使用权；
③具体到征地、拆迁、安置、补偿；
④规划设计及建设方案的制定；
⑤项目报建；
⑥如何筹措资金；
（3）施工建设阶段
施工建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程,即开发项目建设工程的施工过程.在此阶段,房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算,解决施工中出现的争议,确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现.
（4）市场营销阶段
房地产营销是通过交易过程满足顾客对土地或房屋需求的一种综合性营销活动,也是把土地或房屋转换成的一种流通过程.房地产营销的目标和核心在于通过运用既定的程序以及随机的技巧,促进房地产交易迅速达成,使房地产商品尽可能快地实现其价值.虽然市场营销阶段处于整个房地产开发项目的最后阶段,但它却是房地产开发企业实现利润的重要阶段.
众所周知,决策阶段对于一个项目的成本影响最为重大,这关系着项目是否设计合理,是否多处变更,是否给施工造成不必要的麻烦等方面的问题,但是在实际的项目开发过程中,房地产策划部分多数是在做无用功,没有实际的考察数据,没有经过慎重的考虑、分析、总结,单纯的根据相似项目照抄照搬,造成了项目决策阶段的严重失误,另外自从03年我国引入招投标以来,招投标已经成为现在房地产行业中的主流方式,但是遗憾的是招投标方式,在我国已经变质,也就是说原本适应市场经济发展的招投标技术在我国并没有发挥其应该有的作用.再次我们在成本控制过程中仅仅关注的是形成实体的建安成本,但是需要注意的是,那些隐形成本,比如管理费、措施费等对于成本的增加影响更大.
由调研结果可知,多数工程对于决策阶段并没有给予足够的重视,甚至可以说是十分粗糙,开发商并没有对决策阶段的投资,进行列项分析,如何降低决策成本,甚至根本没有根据实际的调研结果来进行估计,从中可以看出实际项目建设过程中,存在的严重的关于决策方面的问题.
房地产项目开发以经济效益为目的,衡量房地产开发投资效益的重要经济指标之一是开发成本.开发成本是房地产售房中的重要因素,其变动直接导致售房的变动.只有控制了开发成本,房地产企业的开发效益才会有保障.成本控制必须贯穿于项目建设的全过程,在建设程序的各个阶段,采用科学的计算方法和切合实际的计价依据,合理确定和有效控制房地产开发成本.而在全过程中,起决定性的是决策阶段的成本控制,所以本文给出的直接结论是,在项目形成过程中,需要重点对决策阶段进行成本控制.