本站原创编者按：随着房价不断攀升,国内提出开征物业税的呼声不绝于耳,开征物业税能否抑制房价的不断上涨其作用到底有多大国外的经验是什么这里我们选编了有关国家物业税征收的情况提供给读者.
从国际经验来看,物业税的开征几乎都不是以抑制房价为初衷的,但客观上确实能够起到调控房价的作用.
一位常驻上海的日本银行家对记者表示,征收物业税,西方成熟国家都有相关做法.不过,有一点认识的误区值得提醒,那就是对北京、上海这样一线城市中好的房产来说,物业税的象征意义大于实际意义,因为其实际资产增值收益会远远大于物业税.在这种情况下,征收物业税对一线城市房价的影响是很小的.不过,对于中国楼市泡沫是否会因为征收物业税而破裂,专业人士最近也出现了分歧.看空方认为,北京、上海房市已经接近的水平,泡沫很快会被捅破,因为这个好比举杠铃,不在利益链条上的外界人士会说“加油！挺住！”但这对投资者和购买者来说是没有意义的,真正的压力在他们身上,房价―旦超过购买者的忍受度太多就会崩溃.看多方则认为,日本的地产泡沫在上世纪90年代破裂,是因为日本的经济陷入停滞,大量外资纷纷抽逃.但是,目前中国的经济还在稳定增长,而且上海、北京的房产大部分仍是中国人自己购置的,而不是由外资主导的.
美国物业税可以讨价还价
美国人常说：“只有两件事是无法避免的,死亡和交税.”早在独立战争前的英国殖民地时期,美国的一些地区就有针对土地的财产税.早期,物业税只是针对少数高收入人群,如今,地产物业税覆盖了所有房屋拥有者,是地方财政收入的一大来源.
美国的地产物业税由区县政府征收,税率由当地议会决定,不同州不同地区不一样,物业税最高的是纽约州的奥尔良县,达3.05％,最低的是路易斯安那州的一个县,物业税只有0.12％.平均来说,美国的物业税在1％左右.也就是说,一幢50万美元左右的单体别墅,一年交的物业税是5000美元.物业税税率并不是一成不变的,各级地方政府根据当年的预算、应纳税财产的总价值、其他来源的收入等变量来确定当年的物业税税率.例如2008年、2009年金融危机爆发,美国购房者大量减少,不少地方政府都出台了减免税收的措施来鼓励居民购房.
由于美国是土地私有制,被征税的房屋价值其实包括两部分：土地价值和土地之上的建筑价值.比如价值50万美元的房屋,如果是在学区好的优良地段,地价可能占去35万美元,房屋本身15万美元.在每年重新估价的时候,这两部分也是分开估价的.记者去年就亲历了美国物业税的征收过程.首先,区县政府有专业的评估人员,根据你家周边相似房屋的市场价来估算你家房屋的.由于这几年来房价变化大,估价几乎一年一变.但是,政府的估价总是有利于自己的征税,因此会出现房价涨估价也涨、房价跌估价不变的现象,引起房主的强烈不满.尤其是去年,美国房市大跌,区县政府税务办公室的被房主们打爆.对于这种情况,房主完全可以去和政府讨价还价,填写一张简单的上诉表,比如声称虽然去年买入房子时是50万美元,现在只值45万美元了,还可以附上你的证据,比如小区有邻居低价出售,导致整体房价被拉低等.这番斗争的结果很可能使政府让步.估价过程完成后,区县政府会给每个房主寄账单,一年分两次缴清.如果晚交,罚款也会很重.
虽然有一幢属于自己的单体别墅是传统“美国梦”的重要内容.但是,在地产物业税高的地方,人们更愿意租房而不是买房.比如在纽约,只有33％的居民拥有自己的房子,远远低于全美67％的房屋拥有率.但是,寸土寸金的曼哈顿毕竟是一个特殊的例子,一般来说,地产物业税只是美国人买房时的一个考虑因素,不会成为阻碍他们买房的主要原因.在美国复杂的税收体制中,为了鼓励“居者有其屋”,联邦政府还规定了一些减轻地产物业税对屋主的负担的政策.比如,房主每年交纳的地产物业税,可以抵扣个人所得税.此外,如果在拥有的房屋内住满两年,卖房所得利润的免税额可以高达25万美元,夫妻两人高达50万美元.英国买房租房都要交税
“住房子就要交税”在英国历史上由来已久,对此英国人的看法一直以来都是贬多褒少.英国物业税叫作市政税.之所以没有被称作房产税,是因为英国法律规定“私人财产不容侵犯”,英国半数以上的私人住宅都是个人买下的,在购房过程中已经缴纳了印花税,一旦买卖完成再向业主收税就“师出无名”了.于是,英国政府就又换了_一个说法.
英国物业税的征税对象是居住用房,无论是买房者还是住房者,当他们搬到新居后不过一个星期,一封来自地方政府的信就会如期而至,上面列出需要交纳物业税的金额.英国物业税的金额也依据房屋大小和所处地区,从低到高被列为A到H八个等级.如果业主购买或租住的是一套两室一厅,大约60平方米的住所,那么在英格兰和威尔士的一般居民区中,就会被评为C级,每月交纳大约150英镑的物业税.
在英国,也不是人人都要交纳物业税.按照英国的法律,免交物业税的条件有23类,例如正在进行结构维修的房子、因人坐监或住院而空置的房子等.此外,如果只是一个成人居住的房屋,可以向地方政府申请25％的税收折扣；如果这是业主的第二处房产,那么可以半价交纳物业税等.低收入者不能免交物业税,但是可以向政府申请住房补贴,这个额度往往近乎于全免.
不过即使是这样,最近几年英国老百姓对于物业税还是意见越来越大.首先是物业税逐年上涨,从来没有按房价波动降低过.另外一个原因是,老百姓对于物业税背后政府提供的服务抱怨不小,不少英国人反映,门前坑洼不平的道路已经十多年没见修缮了.此外,物业税也让英国的房地产市场压力不小.因为即使是好地段的好房子,也会因为业主可能买得起也住不起而迟迟卖不出去,这在过去一年英国房产市场受到信贷危机冲击影响的过程中体现得最为明显.
加拿大各地税率差别大
加拿大物业税的税基是土地加房产.如果是独立住宅,屋主要_人承担地价加房价的税收；如果是半独立屋和公寓,则按比例将地价摊入每个住宅单位.加拿大各城市的物业税税率相差很大,低的如渥太华,只有1.2％～1.4％,高的则在5％左右.即使是同一个城市,政府也会根据不同的房地产类型制定不同的税率.比如加拿大英属哥伦比亚省,将房地产分为住宅、公共设施等9类,其中住宅的税率低于工商业等类型的税率.
在加拿大,物业税的增减通常和房价调控无关,只取决于市政府的财政收支状况.如果收支状况稳定,财政盈余充裕,物业税率就会被调低；反之,物业税率会被调高.如温哥华,由于经济不景气,加上承办2010年冬季奥运会,政府开支大增而收入减少,出现超过6000万加元的财政亏空,温哥华市议会就在去年12月下旬通过决议,将住宅物业税税率由原先的2.26％增加到4.26％.
亚洲物业税各具特色
韩国房市从2000年初开始过热,到2003年末,韩国政府采取了房地产遏制政策.2007年韩国的财产税和综合土地税高达房产总值的30％,而且税率还随拥有房产数的增高而提高.第二套房产如果出售,各项税率加起来为房产总值的50％,而第三套房产为60％.
在香港,不仅有物业税,还有差饷.物业税的课税范围仅限于用于出租经营并获得租金收益的物业,而差饷是对纳税人拥有的所有土地房屋,包括自用和非自用的都征税.从总体来看,差饷占香港政府收入总额的比重不高,税率长期维持在5％左右；但物业税却在政府收入中举足轻重,税率每一纳税年度调整一次,近几年维持在15％～16％左右.
新加坡物业税是对所有房产征收的税种,包括针对中低收入者的政府福利房屋.出租房物业税可以抵租金收入税,但是税率较自住房高.自住房税率4％,非自住房税率10％,对物业租金价值征收.自住房净年租值税是新加坡比较有特色的“第二物业税”,加重了高价房和拥有多套房产的业主的缴税负担.
物业税在日本被称为固定资产税,是地方税的一种,占所有税收大约10％左右.另外都市计划税也可以算是物业税的附属税.两个税种对土地和住宅都征税,且对不同类型的物业和土地征收的税率也不同.目前住宅的持有成本约为0～1.7％,住宅土地的持有成本约为0.33％～0.57％.
(摘自2010年3月26日《环球时报》记者陆乐 纪双城等)