本站原创从2010年开始,国内房地产企业出海已不是新鲜事,而现在,作为房地产投资主体之一的保险资本,也开始了海外投资的脚步.
近日,中国平安保险集团近日以2.6亿英镑从德国商业银行旗下不动产管理公司Commerz Real手中购入劳埃德大楼（Llyords Building）,成为保险投资新政放宽海外投资渠道后,国内险资在海外的首例不动产投资.
平安首出海
劳埃德大楼是英国著名保险机构劳埃德保险集团的所在地,与俗称“小黄瓜”的圣玛丽埃克斯30号大楼并列为伦敦金融城的两大标志性建筑.平安集团并未发布此次收购信息,但其对外界回应称,“资产管理业务是平安主要经营业务之一,包括保险资金或第三方资金的境内外投资和管理.对于具体的投资项目,平安目前不予置评.”
平安此次收购被业内看作是中国保险资本出海的破冰之举,据了解,该大楼有超过2/3的物业租给劳埃德的伦敦公司,劳埃德每年支付的租金为1600万英镑.如果平安集团按同样的租出整栋大楼,则年租金可达2400万英镑,由此估计中国平安该笔投资有望在10年左右收回投资成本,其年投资回报率在6%至9%之间.
就在2012年10月,中国保监会印发《险资境外投资管理暂行办法实施细则》.保险公司被允许投向包括美国、英国、中国香港、澳大利亚等在内的25个发达市场主要城市的核心地段,且具有稳定收益的成熟商业房地产和办公房地产,以及在该25个国家或地区交易所挂牌经营的房地产信托投资基金（REITs）,但其境外投资总额不超过上年末总资产的15%.在此之前,2012年7月,保监会出台了关于保险资金投资股权及房地产的实施细则,规定保险公司可将不高于本公司上季末总资产的15%投资于非自用性房地产.
世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟介绍说,“中国保险资金的规模在亚太排名第二,总资产接近1.2万亿美元,而国内可投资物业的规模已经不能满足他们,对于投资海外,保险资金有这个需求也有这个必要.”
根据世邦魏理仕《中国资本进军海外房地产投资》深度报告,2012年全国保险机构资产规模总计73546亿元人民币（约合11998亿美元）.照此估算,理论上中国保险资金最高将有1800亿美元可用于境内外房地产投资.以发达国家保险资金直接投资于房地产最高8%的比例为参考,预计未来国内保险资金对房地产投资的比例应不会超过6%,达到720亿美元.而由于保监会刚刚放开中国保险机构境外投资,保险机构未来投资海外房地产的额度将不会超过其全部房地产投资总额的20%.照此推断,理论上国内将有约144亿美元的资金投向境外不动产.
陈仲伟认为,“跟国内不同,国外的很多商用物业,比如一些地标性物业,是由独立基金来控制,基金在投资回报期完成后就卖掉,这就使得国内资本机构有购置的机会,但相反国内的物业出售的概率很小.”对于险资出海的原因,他认为是出于投资组合结构的考虑,实施风险分散管理,高增长、高风险投资与低增长、低风险投资的结合.
年报显示,平安集团2012年总资产达28,442.66亿元人民币,相对于平安的可投资资产而言,24亿元微乎其微.平安的此次购置行为或是加大海外地产投资的信号.
多样态投资
在海外投资的过程中,投资主体也逐渐多元化,在企业投资方面,数据显示,历年来中国直接投资海外房地产一直小有规模：2011年中国直接对外投资房地产的资金总流量为19.7亿美元,已是历史峰值,但也仅占当年中国直接对外总投资流量的2.6%.截至2011年,中国直接对外投资中房地产行业的投资存量共计89.9亿美元,占该指标全国总存量的2.1%.在亚太市场,理论上各国或地区所设定的保险基金投资房地产的比例上限一般为总资产15%-20%,但在具体执行过程中普遍较为谨慎,从中国保险机构投资房地产的经历看,虽然保险资金获批直接投资房地产的年限并不长,但各大保险公司近年来在房地产投资方面积累了相当的经验.从海外不动产的交易、持有、融资以及未来退出,保险资本都会有比较谨慎成熟的方案.
第一太平戴维斯投资部高级董事纪刚认为,“来自于美国和欧洲的资本,现在也回到美国欧洲投资.欧美市场从稳定到上升的态势,加上亚洲新兴资本的介入,使得这个市场预期上升就更明显.”他指出,目前国内资本投资海外有三种形式,一是保险公司、银行,甚至以后会有国企,它们本身就有资本扩张的需求,实施国际化品牌策略,购置不动产是一种绝佳的投资方式,并且还能占据一定资源.第二种就是目前更普遍的房地产开发商,把开发业务做过去,国内散户的投资需求通过其平台来实现,比如万科就研究一揽子置业的方案.第三就是总部基地模式,他透露总部基地（ABD）正投资开发英国第三金融城,投资10亿英镑,建筑规模超过了200万平方米,通过十年规划打造亚洲金融中心,他认为这一个独特的投资视角,又是开发又是商业物业,将会促使国内的更多企业,甚至包括中小企业也去伦敦投资.
纪刚表示,促使中国平安最终购买原因也是看重伦敦市场的投资回报预期,其超过5.5%的回报率远远高于目前国内北京和上海4%的水平.“在这其中涉及到把人民币的投资金额转化为外币投资金额的审批过程,从时间和额度上来看政府也是比较支持,国内很多保险公司也在寻求海外投资具体方式的策略和计划.”
从目前看来,国内保险资金纷纷设立办事处,也积极地寻求与公司的合作.纪刚认为,面对现在有政策的限制,国内商业市场也会放缓增长,处于分散风险的考虑走出海外,而欧美经过了危机,经济周期相对比较安全.
纪刚认为中国企业购置海外资产只是刚起步,远未达到“抄底”阶段.而事实上伦敦近来的最大交易都是来自韩国,其最大的主权基金（KIC）和最大保险公司在下单.而据统计,目前韩国资本在伦敦购置的物业已经超过十个.到欧美购置不动产是一个大趋势,新兴的中国资本在近年逐渐放开的条件下才走出去,但是成熟的国外资本已经在欧美成为了投资主体.
同样,陈仲伟认为,一方面中国保险产业呈现蓬勃势态,投资产品证券化程度较低,不断增加的保险资金急需投资渠道；另一方面保险资金,具有资金量大、资金成本低、偿付周期长的特点,与商用及办公物业所具有的流动性相对较差但增值空间大、且能够获取稳定收益的特点不谋而合.
同时,由于目前国内一线城市可投资的优质物业稀缺,而海外房地产市场,尤其是位于核心地段的高端办公楼物业在金融海啸之后的估值对投资者十分有吸引力,且拥有长期稳定的收益.因此,海外核心城市的写字楼物业或将成为未来中国保险资金资产组合的选择之一.