本站原创房地产业是国民经济的支柱产业,其涵盖建筑、建材、运输、、金融等几大产业,并影响和带动着十几个相关产业迅速发展,成为国民经济结构不可或缺的关键行业,其发展速度和质量在一定程度上决定着中国经济社会的发展速度和质量.近年来,随着房价持续上涨、房地产业泡沫不断积聚,国家从2010年以来陆续出台“国十条”、“新国十条”、“国八条”、“新国五条”等一系列大范围、高强度、深层次的房地产宏观调控措施,使房地产企业面临的各种风险与日俱增.房地产企业在承受国家宏观调控政策性风险、市场风险、决策风险、管理风险、财务风险、不可抗力风险等各种风险的同时,还必然面临法律风险,其中法律风险是最有可能、经常大量发生的,同时也是可以通过预防和控制来加以防范的.因受限购、限贷、限价等政策影响,近年来,商品房销售纠纷、购房贷款纠纷、建设工程施工合同纠纷等房地产案件开始持续上升.在房地产市场宏观调控持续加力的形势下,房地产企业如何积极应对法律风险,防止蒙受更大的损失,成为一个重要的课题.
市场经济是契约经济,企业的经营行为都是法律行为,房地产企业的法律风险是指房地产企业在房地产开发经营管理过程中疏于法律常识,不守法律规则,不经法定程序,忽视国家法律监管和约束,所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的、造成与法律相悖或触犯法律的可能.房地产开发的每个环节,即从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、按揭贷款、物业管理等环节都有疏漏和失误的可能性,进而承担相应的经济损失和否定性的法律后果.法律风险是客观存在的风险,只要在房地产市场中运作,就会毫无例外地面对各种法律风险,就必须事先采取预防措施,事中加以控制,事后加以补救.
由于房地产行业的特殊性、房地产开发过程的系统性和复杂性等特点,房地产开发法律风险呈现出以下主要特点：一是房地产开发涉及法律多且关联性强.房地产开发涉及《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《合同法》、《物权法》、《公司法》、《担保法》、《招标投标法》等法律法规,这些法律共同作用,影响着房地产开发的整个过程.二是房地产开发法律风险的阶段性特点明显.房地产开发时间周期长,具有明显的阶段性,因各个阶段主要任务不同其法律风险表现也是不同的.三是房地产开发法律风险多且具挑战性.根据《物权法》的规定,房地产权属于物权的范畴,而且是所有物权中最具份量的.房地产由于位置固定性、价值量大、附着于其上的社会关系复杂等特点,使国家针对房地产的产权确认、产权使用和让渡等都从法律上进行了严格的规定,远比一般物权复杂,这就决定了房地产开发面临着更多、更具挑战性的法律风险.综上笔者认为,房地产业是高投入、高收益、高风险的行业,房地产企业的法律风险防控工作非常重要,必须采取“三点一线”模式,即以土地获取阶段防控为基点,以投资决策阶段防控为难点,以建设销售管理阶段防控为重点,以完善的法律风险识别、分析、评估、防范流程管理为主线,实现“点线面”结合,对房地产开发项目实施全面、系统、完整的法律风险管理.
1、把土地获取阶段作为法律风险防控的基点,搞好项目立项可研论证和风险分析,把好企业法律风险防范第一关.房地产企业在进行项目开发运作之前,应注意对项目的可行性进行充分论证,详细制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等文件.对项目立项的依据手续、工作流程等都要规范,形成体系,使之符合国家相关法律、法规及政策规定.在项目立项的可行性研究论证的过程中,要结合规划设计、拆迁安置补偿和资金筹集等工作,应重点关注土地法律风险、市场法律风险、拆迁安置法律风险和和筹资法律风险,加强对项目开发经营的风险性分析、适用性分析和价值性分析,进行项目立项的可行性和不可行性比较,再决定是否进行项目运作,较大程度地降低房地产企业的经营风险和法律风险.实践经验也证明,项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障.
2、把投资决策阶段作为法律风险防控的难点,把握好投资的方向、力度和节奏,减轻企业法律风险防范负担.房地产企业的法律风险体现在投资决策的全过程,何时何地开发何种类型的房地产,能否把握好投资的方向、力度和节奏,坚持“有所为有所不为”对于法律风险防范非常关键.房地产企业必须考虑有关开发区域、开发房地产类型、开发时机的法律风险,坚持分散投资的策略,对备选项目的城市布局、区位优势、物业形态、消费市场等方面都要进行深入调研分析,全方位把控,确保摸清、看透、投准.房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般分投资区域分散、投资时间分散、投资主体分散等方式.投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气对投资的影响,达到降低风险的目的.投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化、或市场脉搏把握不好而带来的损失.投资主体分散是通过寻求良好的合作伙伴,充分调动投资各方的积极性,双方实现利益共享,风险同担,最大限度的发挥自身优势,避免各类风险的发生.
3、把项目建设销售管理阶段作为法律风险防控的重点,加强运营过程的合同管理,强化企业法律风险防范载体.投资房地产是一项收益与风险都很高的经营项目,而合同条款的严谨和完备程度决定了合同法律风险的大小.合同是房地产企业对外经济往来最重要的载体,在当事人之间具有意定的“法律”效果.事实证明,房地产企业发生的大量的法律纠纷都与合同及相关法律文件的不规范、不严谨甚至不合法有关.而房地产开发项目的建设销售管理阶段是合同管理的重中之重,在招标模式、承包方式、承包合同、工期拖延、施工索赔、租售合同、销售时机、自然灾害和意外事故等方面都存在法律风险.因此,必须建立健全合同管理体系,重点完善对合作方履约信用和能力的审查机制；完善对合同的定价管理机制,严格执行招投标、审核定价制度；制定完善的合同管理制度,实行合同审批领导联签、部门会签制度,使合同管理有章可循；制作公司内部各种规范性的制式合同文本；对公司管理人员及相关经办人员组织合同规范运作的专业培训；建立公司合同跟踪、付款的监督、保护机制和办法,实行互相制约、层层把关的监督机制.通过系统的合同管理以及履约责任制的建立,有效防止法律风险的产生.4、以法律风险识别、分析、评估、防范流程管理为主线,建立完善的企业法律风险内控体系.房地产开发是一个涉及面广、关系到众多市场主体切身利益的复杂系统工程,企业的各项经济活动和对外交往都可能产生法律风险.及时建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度模式,对防范法律风险至关重要.法律风险管理必须着力从四个方面下功夫：
一是要强化经营管理人员的法律意识,营造企业法治文化氛围.加强员工法律意识培育是防范企业法律风险的前提和基础.要使法律风险防控形成长效机制,必须营造良好的企业法治文化氛围.企业的每位成员,尤其是高层管理人员和核心业务人员必须认真学习房地产开发经营相关的法律、法规以及规范性文件,关注新法新规的出台.企 业必须将学习培训作为法律风险防范关口前移的重要手段,加强对相关法律知识的学习和培训,提高从业人员的法律意识和运用法律知识解决实际问题的能力,提高法律风险的警觉性和预见性,从而有效地构建起防范法律风险的无形屏障.
二是要加强法务队伍建设,健全企业法律风险防范机构.法律风险防范机构建立,必须对外聘请法律顾问,对内设立法务部门.外聘律师最重要作用并不在于诉讼阶段,而在于非诉讼阶段,即以事前防范为主,以事后处理为辅,在房地产开发各阶段为企业解决经营中的重大决策和危机处理,审查重点工作和重要环节的法律风险,提出法律意见.只要充分发挥专业律师的作用,就能够有效地避免签约环节的失误和疏漏,并及时为企业决策者提供专业的法律意见,从而顺利完成房地产项目的开发.而内设的企业法律部门主要侧重于企业日常法律事务的处理,负责与外聘律师的工作对接,内外衔接配合,更加细致准确地解决企业的法律问题.企业的法务部门应深入企业经济活动,积极为重大决策发表法律意见,开展重要制度和重大合同的合法性审查,参与易发纠纷事件的预告防范和应急处置,提前介入诉讼纠纷,找好法务工作的切入点,将业务部门和法律部门的工作有效衔接起来,处理好业务开展和风险防控的关系,使法务工作与企业的经营活动融为一体,与职能部门形成合力,切实履行法律管理和服务职能.
三是要建立企业法律风险的自我诊断体系,实施全面法律风险管理.根据房地产投资、建设、运营的特点,建立测评监控企业法律风险的指标诊断体系,用以诊断识别企业经营中的法律风险状态及建立企业法律风险预警机制、排查制度和纠错机制.房地产开发风险管理是一种系统的、完整的法律风险管理过程,主要包括三个方面：第一是法律风险识别,通过分析研究在项目每个阶段在哪些方面存在哪些法律风险,进而对这些法律风险进行归类分析.第二是法律风险的分析评估,主要是分析研究项目实际运营中的法律风险造成后果是什么,引起后果有多大,是否可以避免法律风险等.第三是法律风险处理,根据拟定的法律风险对策,协调、解决和处理法律风险问题.
四是要施行问责制度,加大违规人员惩罚力度.房地产企业应建立对法律风险防控相关人员的绩效问责制度,依据管理人员或者相关业务人员的风险防控职责对其工作进行法律风险防控评价,并作为对员工奖惩的标准之一.对促进企业依法经营,降低企业经营风险,有利企业健康良性发展的风险防控人员给予奖励；对违法违规操作给企业经营增加法律风险的行为及时纠正,对企业造成重大损失的要求其承担相应的责任,以此不断提高工作人员的法律意识和企业风险防范意识.
总之,房地产企业只有采用全方位、立体式的“三点一线”法律风险管理模式,建立分层次、分阶段的事前防范、事中控制、事后处理法律风险防控体系,并贯通于企业生产经营的实践和各个业务流程之中,才能积极推动防范和化解法律风险工作常态化、规范化,才能有效地防范房地产开发过程可能面临的法律风险.