本站原创推行物业管理费政府指导价,其实是在推进建立更加公平合理的物业服务机制.物业服务收费政府指导价不应废止,同样的,指导价也只适用于特殊阶段和特殊类型的物业项目.
《京华时报》报道,2009年4月底,北京大兴区溪水园小区物业公司要求将原来的0.33元／平方米／月的物业费提高至0.90元,平方米／月.业主认为“一下子涨了近三倍,大家都觉得接受不了.”7月1日在该小区大门口,物管保安要求过往的驾车业主对涨价一事进行签字,业主认为此举是在强行取得业主同意,双方发生争执,引来民警进行调解.
大兴区溪水园小区物业费标准的纷争并非个案.在物业服务收费标准问题上,业主与物业公司各说各的,都自认为很有道理.这并不难理解.因为作为消费者的业主当然希望其得到的服务“物美价廉”,而作为依靠提供服务获利的物业公司当然追求“利润最大化”.但问题的关键在于,双方各自的观点能否让对方“买帐”或者说这些观点是否合理.甚至是否合法
目前物业服务收费标准存在的问题、
而恰恰是在合理性和合法性的问题上,业主一方、物业公司一方,或者双方认知都出现了偏差.这些认知偏差与一些不合理的制度安排等外在因素,共同导致了物业服务收费标准问题的纷争.当前,物业服务收费标准存在的问题具体如下：
前期物业服务收费标准存在单方垄断的风险
前期物业服务企业由建设单位选聘,前期物业服务收费标准在建设单位与物业服务企业之间签订的前期物业服务合同中加以约定.目前,法规规定住宅物业的前期物业服务企业强制通过招投标方式选聘,其他类型未作强制规定.但由于前期物业招投标制度尚不完善,并不能有效防止“建管不分”,因此前期物业服务收费标准有被建设单位单方垄断的风险.前期物业服务收费标准缺乏业主意志的体现.
有人认为,物业买受人在成为业主之前要与建设单位签订买卖合同,其中包含了前期物业服务合同约定的内容(包括了物业费标准条款),因此,不应当认为没有业主意志的体现.诚如所言,业主只拥有一定谈判的“权利”,即业主可以“用脚”,通过不买房的途径否决前期物业服务收费标准.可见,在前期物业服务收费标准的制订上,业主“有权利”不认同,但“无能力”不认同.时下业主纷纷要求解聘前期物业服务企业也能反证业主对前期物业服务及收费标准的不认同.
收费标准与服务标准不挂钩
按照马克思的劳动价值理论,价值是一般人类劳动的凝结,是形成的基础.因此,物业服务的价值是物业服务形成的基础.而物业服务的价值又主要取决于物业服务质量.但是,目前却没有将收费标准与服务标准挂钩的方法.这种情况下,单纯地、片面地讲物业服务收费标准显得毫无意义.比如北京大兴溪水园小区“将原来的0.33元／平方米／月的物业费提高至0.90元,平方米／月”.到底是高了还是低了“一下子涨了近三倍,大家都觉得接受不了.”那么,“大家”的看法是正确的还是错误的抛开收费标准与服务标准的确定,这些问题都是没有意义的问题.收费标准只有当与服务标准相比较时才是有意义的.而目前二者之间没有一个比较机制,收费标准与服务标准挂不上钩.
物业服务收费标准调整困难
由于收费标准与服务标准不挂钩,当物业公司如果不能说服业主其服务质量的确“值得”物业费涨高时,物业费提价就变得很困难.当然,这并不是唯一的原因.物业服务质量不变的情况下,服务成本可能提高了,这客观上也要求物业费提高.按照《物权法》,物业费标准的调整应属于“共有和共同管理权利的重大事项”,应经法定比例业主同意方可执行.从某种意义上来说,这似乎说明了业主对物业服务收费“说了算”.但现实的困境是业主大会会议召开难,尤其是规模大、业主众多的物业项目,造成了能“说了算”的倾向于“沉默不说”的局面.实践中,几乎没有通’过召开业主大会会议调高物业费标准的案例,我们发现新选聘的物业服务企业的项目的收费标准低于或等于原来的标准的情况较多；我们还发现部分物业公司也选择了“用脚”――因“无力支撑”而撤管.这些现象至少可以说明物业服务收费标准的调整途径是不通畅的.
应当如何认识物业收费的“政府指导价”
按照《法》的规定,政府指导价是指由政府主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的.换言之,政府指导价是一种政府强制性干预的行为.从类型上来看,政府指导价主要包括最高限价、最低保护价等.《法》第十八条对政府指导价所涉及的商品或服务的范围规定了五类：(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品；(二)资源稀缺的少数商品；(三)自然垄断经营的商品；(四)重要的公用事业；(五)重要的公益性服务.
业主普遍认为物业服务收费应当实行政府指导价,而且应严格执行.而物业公司普遍不认同政府指导价,认为标准过低.笔者以为,物业服务收费应否或可否实行政府指导价可根据《法》第十八条相关规定进行判断.实际上,这个问题等同于如何认识物业服务的性质的问题,即物业服务属于私人物品还是公共物品,抑或准公共物品的问题.目前,此问题无法律明文规定亦无学术定论.但笔者倾向于“准公共物品”性质的判断.物业服务与人民生活关系重大,尤其是与城市居民的日常生活关系密切.至少现阶段,物业服务是应当实行政府指导价的.
北京的做法是,针对特别类型的物业项目实行物业服务收费的政府指导价,即经济适用住房小区的物业服务收费实行政府指导价.其他类型的物业项目则实行市场调节价.主要的现行政策是《关于发布北京市物业服务收费管理办法(试行)和北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准的通知》(京发改[2005]2662号).广东省的做法有所不同,《广东省物业服务收费管理办法》(征求意见稿)明确规定,业委会成立前物业管理费实行政府指导价,业委会成立后则实行市场调节价,而超出政府指导价不再需单独报物价部门核定.可见,广东省是区别不同的物业管理时期而规定物业服务收费是否实行政府指导价,前期物业服务阶段实行,之后的则不实行.两地做法各有侧重,应当综合,经济适用住房业主的承受能力应当考虑,其他物业项目类型前期物业服务阶段由于基本缺少介入和缺乏谈判的能力,其物业收费也应当实行政府指导价.
如何推进建立公平合理的物业服务机制
主管部门应会同房屋管理等部门,核算物业服务成本,进而对前期物业服务收费规定政府指导价.相关部门同时应当随着物价、人力资源成本等因素的变化适时调整指导价.
不断探索和推行有效的物业服务质量评价体系,使得服务可量化,逐步建立提高物业服务质量的外部约束机制,建立物业服务质量综合评价标准和物业服务质价挂钩的收费体系.
上海市实行的《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》有可借鉴之处.该办法将住宅物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为五个等级,并分别与服务收费标准一一对应.这种做法最大的优点就是使物业服务有了量 化标准,业主比较容易接受,物业公司也可根据不同的服务标准提供不同的服务.这样,物业公司与业主的权利义务就会具体明确,即使物业服务纠纷发生,在界定各方责任时也比较容易,既能够遏制乱收费问题,又有利于鼓励业主按时交费.同时,物业服务收费标准应当与物价指数联动,不能说物业费只能降不能涨,也不能只涨不降.
倡导实行酬金制收费方式,提高业主大会会议效率,进而解决物业服务收费难和收费标准调整难的问题.相对于包干制,酬金制收费方式有很多优势,它可以使得业主及业主团体对于物业费的去向有了更广泛的知情权,有利于确保物业费取于业主用于业主；而物业公司根据合同约定取得佣金,有利于保护物业公司的正当利益.这就避免了包干制下,业主与物业公司互相埋怨互相不信任都在喊冤的局面.
另一方面,不断摸索业主大会表决机制,提高业主大会会议效率,是推动业主达成调整物业费标准一致意见的重要途径.
但笔者倾向于“准公共物品”性质的判断.物业服务与人民生活关系重大,尤其是与城市居民的日常生活关系密切.至少现阶段,物业服务是应当实行政府指导价的.