房地产开发企业会计核算问题

摘 要：随着市场经济的快速发展,近些年来,房地产市场迅猛发展,房价持续增长,房地产开发企业产品自身的特点决定了其会计核算工作的特殊性,特别是在市场竞争日益激烈的社会背景下,房地产开发企业要想获得生存并长远发展,就必须及时有效的做好自身具有特殊性的会计核算工作.本文从房地产开发企业会计核算存在的问题入手,简单探讨了加强房地产开发企业会计核算的有效措施.

关 键 词：房地产开发会计核算问题有效措施

与它类型的企业相比,房地产开发企业的会计核算具有特殊的地方,如有着较为复杂的产品成本核算,相关税金与经营收入具有不同核算方式等；由于房地产开发企业会计核算本身的特殊性,在核算的过程中容易出现许多问题,如不对出现的问题加以解决,则可能会对企业财务的健康稳定与公共财务的监管效力与效率造成严重影响,也会损害到房地产开发企业的参与者等其他相关部门参与者的利益.因此,对房地产开发企业会计核算问题进行研究,并找出相关的弊病,提出针对性的解决方法,有着十分重要的意义.

一、房地产开发企业会计核算中的突出问题

我国房地产开发企业是以经营土地和出售商品房为目的的生产企业,具有投入资金量大、投资周期长、承担风险高等特点,所以,必须要求在会计核算上事先做好谋划和精打细算的前提工作,从而有效的配合项目的成功开发.另外,就产品角度而言,房地产开发企业产品的特点是价值高,在销售方面,一般采用预售和分期付款的销售办法,与此同时,房地产企业的会计核算工作中的收入确认比一般企业更具特殊性.一旦其业绩浮动变化比较大,加之信息披露不足时,就会采用不同的业绩评价指标,来误导投资者,这些特点都体现了房地产开发企业会计核算的特殊性.随之房地产开发企业的重点问题也暴漏了出来.

(一)不全面的信息

房地产开发企业中的流量与其他类型的企业存在显著性的差异,其特殊流量主要表现为因经营时间的不同,流量单位也不相同.当投资与筹措资金时,流量的单位是企业；当企业的经营活动进行时,流量的单位则成为了开发项目.在完成产品的开发期后,销售建设项目流入的资金即为流入；而进行项目建设时,所需物资、工资的费用则为流出.因为房地产开发企业的资金周转时间很长,造成其资金流出与流入相比较于其他企业耗费的时间会更长.所以目前,大部分企业的流量单位都会以企业为主,但就房地产开发企业来说,缺乏足够完整的信息,会对其本身长期经营的能力影响很大,并且也法给投资者提供完整的流量信息.所以,房地产开发企业的流量状况无法全面反映,这就成为了房地产开发企业会计核算的主要问题之一.

(二)收入确认随意性

房地产企业的开发时间比较长,其产品一般分为预售、分期付款等多种销售模式,由于会计实务中的主要问题是确认某个环节为收入,因此部分房地产企业就利用收入和成本不配比跟比较长的建设时间来调节利润,进而达到少纳税或推迟纳税的目的.甚至某些房地产企业拿预收房款做为“借资款”,其实只是挂在“其他应付款”科目内,还有部分房地产企业采取“体外循环”的模式,把售房收入存放在其他公司的账目上,然后假借其他项目来进行资金周转,进而达到收入较为隐秘的目的.还有部分的房地产企业竣工之后,房屋也已经全部售出,由于某些方面的问题的制约,不能及时有效地进行竣工核算和会计核算等工作,以上种种现象,造成房地产企业的收入比较随意.

(三)会计信息的风险披露不完善

伴随着信息技术的高速发展,房地产开发企业在产品开发过程中将会遇到各种风险,其中包括政策风险、项目开发风险、土地风险、工程质量风险等一系列风险.这些风险更加使得房地产开发企业比其他企业的风险性更为突出.因此,房地产企业必须严格要求披露质量保证金的核算方法,按时披露还未结清的担保金额,并注明风险程度,保证会计信息风险披露的完善性.

二、强化房地产开发企业会计核算的有效措施

现行法规对于会计成本核算不具备太强的引导力,因其没有对房地产开发企业会计核算的方式制定出严格的规定；不一样的房地产开发企业会采用不一样的会计核算方式进行核算,因为标准的不统一,不仅对会计核算质量造成了影响,也给企业之间的比较造成了不便.建立房地产开发企业会计核算规范体系,使房地产开发企业会计核算按照具体的准则进行处理,可将决策力度提高,并提供更准确的财务信息给财务报告机构.我国的会计法中明确规定,权责发生应作为会计核算的基础,但是用此标准对房地产开发企业的成本进行衡量,则是存在一定的缺陷.因其容易发生人为的利润调节,导致信息失真；且权责发生的制度与我国的国情不符,因此,在其开发成本中统一收付与权责发生是很有必要的.

房地产企业一般发生的借款费用问题,归属于符合资本化条件的资产购建或生产,符合资本化条件,应计入相关资产成本；而相对于其他借款费用,则必须要在发生时按照发生额来确认为费用,并要归于当期损益.但如果要符合资本化条件的资产,则需要经过长时间的购建或生产活动,从而达到预定可使用或者可以进行销售的固定资产、投资性房地产和存货等资产.房地产商品的要求非常严格,预定可销售状态的存货商品是需要经过较长时间的购建才能达到,一定要将其达到预定可销售状态之前发生的借款费用,一起计入开发成本.不仅如此,全新的制度还对借款费用资本化的范围进行扩大,新制度中的借款费用不但是为购建或者生产符合资本化条件的资产专门借入的借款,而且也是为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用的一般借款.因此,必须对会计核算中的借款费用核算进行充分的配比.一旦借款费用在减去存款利息或临时投资带来的收益后,按照实际占用金额计算房地产项目成本,也可以先将未完工的成本累计发生额作为分摊借款费用的成本对象,合理有效地处理借款费用.

在进行房地产的建筑物和土地使用权核算时,必须同时满足一些条件方可得到充分的确认.首先是企业必须取得与该项房地产有关的租金收入和增值收入；然后是该房地产的成本必须可靠的计入会计核算之中；最后是对房地产的建筑物和土地使用权而言,采取单独计量和售出进行会计核算,就会使房地产的产权进行单独划分和交割.与此同时,企业也可采取排除法来确认房地产的投入情况,企业在进行生产商品、提供劳务或者经营管理时所持有的房地产和存货的房地产皆不属于投资性房地产,企业出租给本企业职工居住的宿舍,即使是根据市场来收取房租租金,一样也不属于投资性房地产.但是 ;如果总公司是以经营租赁的方式向子公司进行房地产出租,这样就被称之为投资性房地产.这样的房地产也称之为总公司的投资性房地产,而在会计核算的过程中,应当作为企业的自用型房地产.

(四)提高信息披露质量

会计核算中的信息披露问题也是重点问题,为了保证信息披露质量的完善性,必须增加土地储备量和成本构成信息.由于房地产开发公司的土地成本占有量较大,无法满足土地储备量及土地储备量的成本现状,对房地产企业未来的发展动向产生不稳定性,因此,必须严格要求披露土地质量和储备量.通过增加房地产项目流量信息披露的方法,以开发项目作为企业的基本单位,客观上披露其在企业开发过程中形成经营活动的所有流量,其中包括销售房地产商品所取得的和购买工程物资及支付工人工资所支出的等等.最后必须加强产品的质量保证和风险信息的披露.使房地产开发企业的风险性在会计信息披露环节中得到充分的揭示,这样在很大程度上提高了流量信息的实用性.

三、结语

综上所述,房地产企业做好会计核算的工作,完善信息披露质量,对于房产企业的深入改革意义重大.而科学合理的会计核算工作可以提高企业财务管理水平,改善企业经营理念,增加企业收入和利润；重视房产开发会计核算,是我国现代企业经济的市场需求,随着市场经济体制的逐渐完善,全新的会计制度和准则也得到了广泛的发布与应用,受房地产开发企业特殊性的制约,现有会计核算方法无法满足正常的房地产企业的核算需求,因此,只有充分的发挥会计职能,才能确保房地产开发会计核算工作的顺利进行.