现代物业管理企业的财务管理

近几年来,我国物业行业发展很快,物业管理市场环境日趋成熟,物业管理行业面临着良好的发展机遇,但同时也面临着严峻的挑战.而物业管理企业的财务管理,无疑是整个物业管理企业中一个十分重要的功能系统.这个系统要有效发挥支撑、保障和引导的功能作用,同样离不开科学的制度、方法和手段.现代物业管理企业财务管理的重要目的是控制成本,节约开支、减少浪费、降低费用,具有极为重要的作用.

一、现代物业管理企业财务管理综述

（一）现代物业管理企业财务管理的基本内容具体包括：一是财务制度管理.财务管理的有关制度是物业管理企业各项财务管理工作正常、有序运作的基础.物业管理企业是以管理及服务为中心的经营性企业,大多通过维修、养护、商场、餐饮、家政服务等多种经营途径扩大资金来源.因此,其财务管理比经营单纯业务的企业要复杂,有关规章制度的建立与实施也就显得更加重要.二是资金筹措管理.物业管理企业筹措资金时,应当根据国家及当地有关法律法规的要求,通过不同的筹资渠道、筹资方式去筹措资金,以满足企业各项活动的需要.同时,还要降低资金成本,减少财务风险,提高企业经济效益,实现财务管理的预期目标.三是成本费用管理.成本费用是物业管理企业在为用户提供管理与服务过程中发生的资金消耗.通过预算、控制等环节实施的成本费用管理,对于合理降低成本,提高经济效益等具有重要意义.四是利润及分配管理.利润及分配管理一般包括企业营业收入管理、利润管理以及利润分配管理等内容,尤其是企业收益的分配会直接涉及到各方面的近期和长远利益,以及未来的积极性等问题.物业管理企业应当通过搞好经营决策、利润计划与分配,确保各方利益.

（二）现代物业管理企业财务管理的任务具体包括：一是筹集和管理资金.筹集资金是为了保证物业经营需要,管理资金是为了加快资金的周转,不断提高资金运用的效能,尤其是提高自有资金的收益率.二是经济核算.通过财务管理活动加强经济核算,改善经营管理,降低修缮、维修、养护成本,不断降低消耗,增加积累,提高投资效益和经济效益.三是实行财务监督,维护财经法律.物业管理企业的经营、管理、服务,必须依据国家的方针、政策和财经法律以及财务计划,对企业的各项开支和各项经济指标都要进行监督,使资金的筹集合理合法,资金运用的效果也不断提高.同时,要在分配收益上严格遵守国家规定,及时上缴各种税金,弥补以前年度亏损,提取法定公积金、公益金,并向投资者分配利润.四是多元经营.积极组织资金,开辟物业管理企业的多种经营市场,“一业为主,多种经营”,不断寻求物业管理企业多种经营的新的生长点,不断拓展物业经营的新领域,形成新优势.

二、现代物业管理企业财务管理完善措施

（一）加强固定资产管理物业管理企业固定资产管理要做好以下工作：设置专门管理机构,配备相应管理人员,建立健全各项管理制度.建立健全管理帐卡,实行帐卡制度,即财会部门负责总账；财产管理部门负责明细账；使用部门负责建台账.实行责任制管理.物业管理企业的贵重仪器、设备要指定专人管理,制订操作规程,建立技术档案和维护、保养、交接以及使用情况报告制度.财产物资管理部门与财会部门要定期对固定资产进行清查、核实,做到账实相符、账账相符.固定资产的购置和修缮要充分考虑工作需要和财力可能,根据任务、技术条件和配套设施确定.特别是对万元以上大型设备的购置要进行科学论证,防止盲目性.新建房屋要按照基本建设程序报主管部门审批.新增加的固定资产要及时组织验收入账并及时投入使用.固定资产的拆迁、调出、报废必须报主管部门审批.固定资产的变价收入应转入专用基金,用于固定资产的更新.对盘盈、盘亏的固定资产,均应查明原因,按规定进行账务处理.同时,定期开展清产核资,可以明晰各类资产特别是经营性资产产权,有利于推动物业管理企业企业资产的优化配置,促进闲置资产的有效使用.盘亏报损的固定资产,属于不可抗拒的原因造成的,要按照有关规定和资产报废的审批权限,及时核销；属于人为原因造成的,要追究责任,并按价赔偿；属于贪污盗窃,有意破坏公共财产的,应当依法追究,严肃处理.同时,加强各物业管理企业固定资产科学化管理意识.要求各部门重视对固定资产管理工作,建立固定资产科学化管理程序,该记入固定资产的及时记入固定资产,该对帐的各部门及时做好对帐工作,确保企业资产的不流失.

（二）加强财务核算物业管理企业的财务核算是以价值形式反映和监督企业及企业内部各核算单位生产经营过程的劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法.

财务核算的作用：其一,它用一系列价值指标为考核和评定物业管理企业及企业内部各核算单位的经营管理成果提供了系统和完整的资料.其二,通过财务核算程序对物业管理企业及企业内部各核算单位的管理服务过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用等实施有效的监督.其三,通过提供现状及未来的各种经济信息,使管理者做出正确的决策,并尽快采取措施,以实现既定的目标.

物业管理企业财务核算方法,一般包括：设置与运用会计科目,以便对各种管理与服务业务进行分类.复式记账,既每一项业务发生后,在两个或两个以上的会计科目中相互关联地进登记；填制、审核会计凭证,确保记录的可靠、完整、合理、合法.登记账簿,确保全面、系统、连续地记录经济活动；成本计算,在计算经营过程中全部费用的基础上,按照一定的成本核算对象进行归集,确定各个核算对象的总成本和单位成本.财产清查,通过盘点实物,核对账目,查明财产物质、资金的实有数额和占用情况.编制会计报表,以一定的表格形式,定期总括地反映企业经济活动的过程和结果,考核预算的执行情况.

物业管理企业财务核算时应注意的问题主要有：要按财务核算单位和部门分别建档核算；会计账目要以人民币为记账单位；要明确核算时效；实现规范化核算；财务会计人员要认真审核各种原始凭证；一切未使用的重要的空白凭证,并由主管会计清查核实,定出核算制度.

（三）确定精细管财观念科学管理的保障是管财.管财的科学性体现在“管财决策者”.阳光透明的管财是实现精细管财科学化的重要保障.充分发扬,不搞“家长制”,不搞“一言堂”,对重大财务决策坚持讨论,集体研究；经费管理从严,在集中制的基础上,坚持“一支笔”、“一本账”、“一盘棋”.科学管理的前提是专业管财.专业管财的科学性体现在“管财执行者”本身,高素质的财会专业队伍是实现精细管财科学化的首要条件,要满足现阶段物业管理企业财务管理的发展需求,财务人员除传统的财务核算能力外,还应该具备预测决策能力、沟通协调能力、开拓创新能力.现代物业管理企业要高度重视财务工作,对财务人员必须加强政治修养、增强法制观念、强化职业道德和诚信教育,营造出良好的职业道德氛围；必须对财务人员加强后续教育、加大培训力度,营造出浓厚的业务学习氛围；必须稳定财务队伍、关心财务人员成长,营造出和谐的财务工作氛围.

（四）强化经营风险意识加强风险管理是现代物业管理企业管理体系中不可或缺的重要组成部分,就当前来看,在许多物业管理企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损,风险管理弱化的现象,树立风险意识是识别风险、化解风险的前提,也是建立健全风险防范机制的思想基础.从实际来看,由于风险意识不足导致的风险或者潜在风险占相当比重.有的单位施工不订合同；订立合同时不仔细推敲；有的对合作方资质和业务实力毫无所知；有的合同本身和法律相悖,属于无效合同；有 的对经济文书、契约保管不善,造成损坏或者遗失,诸如此类都与风险意识淡薄有关.面对这种状况,必须强化风险意识,进行风险意识的全员渗透.在激烈的物业管理企业间竞争面前,风险意识必须渗透到物业管理企业各个层次和各个方面,在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识.特别是各级领导干部,一定要树立风险观念,每―个经济行为和经济过程都要想到风险.只有这样,才能未雨绸缪,防患于未然.