本站原创投资商铺的获利空间并不在的上涨,而在“长期租金的折现价值”,相应而言受政策的影响较小,如果对房产有兴趣,可选择合适的商业地产(特别是商铺)进行投资.
参透地段玄机
投资住宅、写字楼等传统房地产形式,讲究“地段、地段、还是地段”,商铺投资也不例外.相差百米的商铺,租金的可能相差很大,在商铺投资选址时,有必要先提高自己的专业水平,分清区位优势.
商铺的地段一般分3类：第一类是成熟的商务圈,如北京的王府井、国贸、西单等,但这类地区商铺投资量大,产权关系比较复杂,北京就曾出现过王府井某建筑群搬迁产权纠纷事件,此地的商铺,普通投资者最好敬而远之,不论价位如何,总不想花钱买一堆官司回来吧.第二类是平民商圈,大多数临近商务中心区,但又有自己“后花园”的特色,如北京朝阳门――东大桥、秀水街、东四、琉璃厂等.第三类是住宅小区地段,比如北京方庄、望京等,后两类是普通投资者关注的重点.
投资平民商圈的商铺,一般应选择沿街商铺,以零售业用途为主.如果投资社区内的商铺,则需要比较慎重,人流的限制与需求的限制,决定了此类商铺难有持续的、大宗的消费,主要以便民为主,如非开放型社区,则应选择社区中心地带,以发挥辐射作用.
另外还要注意商铺所在地方的商业氛围,准确地讲,指商铺所在地方的商业市场环境和竞争环境.如果有大型广场和购物、休闲娱乐中心,就能聚拢人气,催生周边商铺商机.比如在肯德基的周围,往往能够找到麦当劳,这就是互相借助氛围的典范,如果发现周边根本就没有其他成功的商铺,那么建议投资者应该审慎,其他投资者的经验终究需要重视.
考虑规划设计
除了地段,商铺设计也有很大的讲究,一般商铺需要最大程度体现市场概念,需考虑以下规划设计的原则.
可视性原则
商铺规划设计的可视性原则,主要包括铺面的外部可视性和内部可视性.铺面类项目外部可视性,是指在室外不同位置能看到数量尽可能多的商铺,即可以让顾客一眼看见很多吸引目光的商店,并直接奔向目标.商铺的内部可视性,是指铺位类项目的设计应让消费者在楼盘项目内的任何位置,能够看到尽可能多的商铺,过分狭长的商铺经营往往欠佳.一般任何类型的商铺都需要较好的可视性,投资者在选择项目时,可以利用可视性原则对商铺项目进行评价,并利用此元素去初步选择商铺.
关注使用率
商铺的使用率对租金水平有很大影响,使用率提高一倍,就等于降低一半租金.如果商铺的位置面向开阔的使用空间,客户流比较简单、合理的话,就能有效提高商铺的使用率.特别是对于大型商业房地产项目来讲,公共空间对于提升项目价值和商铺价值的特殊作用,通过公共空间进行引导,商铺的价值和使用率才能得到较好的体现.
拨开流量泡沫
和商铺并非面积越大越好一样,人的流量也非越大越好.有的区域人流量非常大,但经营未必能够成功.比如北京CBD地区,由于资源的稀缺,其租金往往很昂贵.而经过此地的客流多为上班一族及为上班族提供服务的如快递公司的业务员、餐厅外卖员等,他们或者没有时间闲逛,或者没有足够的支付能力去进行大宗消费,所以普通商铺在那里很难运作成功,目前保留下来的都是些奢侈品消费铺面.再比如,王府井地区,每天的客流量也很旺,但是很多经营者同样在大喊亏本.这主要是因为在王府井地区消费的人群中以外埠客人居多.这部分人群到王府井区域购物,往往首选购买有北京特色的产品,而一般的百货、餐饮商铺只能赔本赚吆喝.所以投资者在选择商铺的时候,一定要注意流量泡沫,否则悔之晚矣.
警惕售后包租
售后包租作为一种销售行为,其实质是以承诺售后高回报、低风险的方式促销商品房,加快资金回笼速度或者为滚动开发提供资金支持.但是,从更深的层次看,这一现象背后则是整个商业地产市场都面临的融资困难问题.投资者最好选择自己掌握的出租的节奏,不要过于相信售后包租的高收益,试想,如果售后包租收益如此巨大,那么开发商直接把流用于还贷,还有无必要急于出售套现呢