房地产成本控制与管理

摘 要 ：随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快,房地产项目的成本控制与管理引起了社会的广泛关注,本文将从成本控制管理的角度出发,结合房地产项目运行中的实际,对房地产成本控制欲管理进行深入的研究与探讨.

关 键 词 ：房地产；成本控制；成本管理

中图分类号：F87 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）011-000-01

前言：近几年随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善,国内的市场竞争越来越激烈,在房地产企业中尤其如此,激烈的市场竞争形势让房地产企业在房地产项目管理过程中有越来越大的成本管控需求,本文将对此进行详细阐述.

一、房地产企业成本控制现状

(一)缺少组织架构支撑

房地产项目作为一种复杂的综合性项目,在其活动中的成本管理也是一个系统性的工作,需要科学合理的组织结构支撑,但是当前在很多房地产企业中存在着成本管理意识和成本管理架构的缺失,成本管理工作都集中在基层管理人员的身上,但是由于基层管理人员无法从总体上对房地产项目整体进行管理,所以房地产项目的成本管理往往只是各自为政、流于形式.

(二)管理流程不清晰、管理方法不明确

在房地产项目运行过程中,因为管理者的成本管理意识缺失,很多房地产企业都没有明确的成本管理流程,相应的管理方法也没有明确的规范,在这样的成本的管理形势下,流程和方法的缺失让房地产项目的成本管理无法在现实工作中落实,成本管理主体不明确,成本管理无法形成流程体系,造成的结果就是房地产项目在运行过程中成本的管控主体分散,成本管理没有统一的标准,财务支出没有严格的控制,最终导致房地产项目的严重超支.

(三)管理人员的综合素质欠缺

房地产项目的成本管理是一个组成复杂的系统工程,进行成本管理工作的人员必须要有较强的综合素质,对房地产建设中的各种施工材料、施工工艺和各自的成本都要有深入的了解,要对房地产项目中容易出现成本管理问题的环节有清晰的认识,并结合房地产项目的特点有具体的问题解决办法.同时还要能够运用统计学和运筹学的知识对房地产项目的施工成本进行估算,管理人才的缺失和管理人员的综合素质缺失,都导致了房地产项目成本管理工作的消极现状[1].

二、房地产成本管理的具体措施

(一)科学合理的组织架构和流程设置是成本管理的基础

房地产项目开发周期长、资金需求和资源整合量大且多变.在房地产项目的成本管控上,企业要端正态度树立全局观念、整体观念和系统观念,革除过去分片基层管理的弊端,从房地产项目的整体进行成本管理.在传统的分片成本管理过程中,因为管理者位于房地产项目的中低层,做不到房地产项目的整体成本管理,所以只能从自己这一片出发进行区域性的成本管理,区域性的成本管理很多管理措施在区域内部看是正确的,是节约建设成本的措施,但是从房地产整体来看就有可能会增加建设成本,这种现象屡见不鲜,很多房地产项目因为缺乏统一的整体成本管理架构和流程,下级管理人员为了节约成本使用不合格的建筑材料,客观上节约了成本但是却增加了建筑的维护成本,并给企业的名誉造成了无形的损失.

所以在房地产项目中建立统一的组织架构,完善规范的成本管理流程是实施好、管理好房地产项目成本的关键,只有建立了统一的架构,完善规范的流程房地产项目的成本管理工作才能“有法可依”、“依法管理”,做到房地产项目成本管理的科学、合理[2].

(二)明确的产品定位和成本目标是成本管理的依据

在房地产项目的成本管理活动中,明确的成本管理目标是进行成本管理的依据,房地产项目是关系到人民群众生命财产安全的重要项目,在房地产项目建设中不能简单的实行利益最大化的管理目标,在房地产项目建设中要坚持保质保量的原则,只有在保证好建筑施工质量的基础上,才能追求企业的自身利益.所以这一成本管理的目标,一定要综合分析了建筑质量和施工质量的基础上才能设定,同时在成本管理目标的设定过程中要对管理目标进行细化,要设置一个总体的成本管理目标,针对这一目标在建筑施工、管理的各个环节都设置一个小的目标,将建设成本目标细化到每一个建筑环节,保证房地产项目的成本管理有效实施[3].

(三)做好成本优化是管理工作的关键

房地产项目作为一种系统性工程,在成本的管控中设计成本管控是最重要的管控手段,因为房地产项目本身是要严格按照设计图纸进行建设的,所以设计中成本管理的失误会严重影响到后继的成本管理,所以在房地产项目的设计环节要实行限额设计,对每一个环节的设计工作都要制定成本指标,通过优化技术设计的方式有效的减低建筑施工成本,而且在工程设计阶段,特别是初步设计阶段,实行限额设计,采取优化设计的方法,既可以达到控制造价的目的,又可以提高设计质量,使建筑物设计实现经济与技术的完美统一,企业可以要求设计“先算后画”,把钱用在刀刃上,彻底改变“设计过程中不算账,设计完成概算见分晓”的现象,可以实现建筑物设计的全程可控,在源头上控制房地产项目的成本[4].

三、结论

房地产项目的建设活动是关系到人民群众切身利益的重要活动,在其建设施工过程中,成本管理至关重要,房地产项目只有成本管理工作做好了才能保证企业的经济效益,才能保证对房地产项目运行提供完善的维护支持,才能保证社会经济的快速稳定发展.