房地产开发项目质量管理控制

摘 要 :工程质量是决定工程建设成败的关键,质量的优劣,直接影响工程建成后的运用.因此,房地产项目开发中管理层要把质量管理控制放在重中之重,以实现项目的经济效益和社会效益.

关 键 词 :房地产 项目 质量控制

随着我国房地产业的迅猛发展,房地产开发项目大量涌现.由于房地产项目投资大,而且其投资行为具有不可逆转性,一旦质量不符合要求,将会造成资源的大量浪费,直接影响人民的生活、生命和财产.因此,推行房地产开发项目的全过程质量管理,保证房地产项目的质量,已经成为现代房地产企业管理的重要内容之一.

一、当前房地产开发项目的问题

在房地产项目开发中我们普遍忽视开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理,而把主要精力放在施工阶段.作为建设方,以项目而成立的团队,这种思维就应该改变.当开发项目进行到施工阶段时,假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优,很难保证工程项目的整体投资效益.

二、房地产开发项目质量控制的实施

(一)房地产开发项目前期工作阶段

房地产开发项目前期工作主要是编制项目建议书、可行性研究报告及项目策划书等,是整个开发项目的基础,其质量高低对后阶段工作有着重大影响.主要办法是建立开发项目前期工作成果质量评审制度.通过质量评审制度可以吸取专家们的知识和智慧,及时发现问题,优化前期工作成果.不论是开发企业自行编制还是聘请项目咨询公司提供的相关报告资料,均要求报告资料提供方组织本项目人员对其工作成果先进行自我评审,然后再进行内部评审.内部评审完成后,该成果才能提交给开发企业,由开发企业组织有关专家对该成果进行评审与完善,形成相应记录文件,以提高投资效益.

(二)设计阶段的质量控制

为了有效地控制设计质量,应对设计进行质量跟踪,定期对设计文件进行审核.在设计过程中和阶段设计完成时,开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据,对设计文件进行深入细致的审核.在审查过程中,特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况.过分设计,导致经济性差,不足设计,存在隐患或功能降低.

(三)施工阶段的质量控制

施工是开发项目形成实体的过程,也是决定最终产品质量的关键阶段,要提高开发项目的工程质量,就必须狠抓施工阶段的质量控制.工程项目建成后,如发现质量问题又不可能像一些工业产品那样拆卸、解体、更换配件,更不能实行“包换”或“退款”,因此工程项目施工过程中的质量控制,就显得极其重要.

1.开发项目建设的施工过程质量控制

项目施工过程中的质量控制,实际就是程序控制和过程偏差控制.过程控制就是对工作过程和阶段性成果进行比较,找出工作范围在执行中的偏差,运用合同说明与实际工作成品和半成品进行比较,找出偏差,运用施工方案、施工作业顺序与工作过程顺序进行比较找出偏差,运用抽查、巡查、普查等手段对整个作业过程进行跟踪,得出是按现阶段标准继续作业还是进行整改的意见和建议.

2.推行施工现场技术责任制

现场技术负责人技术管理工作责任制,正确划分各级技术管理工作的权限,使每位工程技术人员各有专职、各司其事,有职,有权、有责.工程开工前,将单位工程施工组织设计报送监理工程师审核.在施工前和施工过程中项目经理组织有关人员,制定详细的规章制度和奖罚措施,不允许出现不合格品.在重点工序施工前,必须对关键的检查项目进行严格的复核杜绝重大差错事故的发生.

3.坚持“三检”制度

即每道工序完后,首先由作业班组提出自检,再由施工员项目经理组织有关施工人员、质检员、技术员进行互检和交接检.隐蔽工程在做好三检制"的基础上,请监理工程师审核并签证认可.对于工程施工过程出现的质量事故,必须按照事故原因不清不放过、事故责任者和群众没有受到教育不放过和没有防护措施不放过的"三不放过"原则,认真处理,防患于未然.

4.按优化的施工组织设计和方案

进行施工准备工作.做好图纸会审和技术交底及技术培训工作.对于推广应用的新技术、新工艺要组织有关人员认真学习.

5.严格按施工工艺(或施工程序)施工

根据对影响工程质量的关键特点,关键部位及重要影响因素设质量管理点的原则,并设专人负责.建立高效灵敏的质量信息反馈系统,形成一个封闭式信息网.现场质检员要及时搜集班组的质量信息,客观地提取产品的质量数据,为决策提供可靠依据.并对因果分析图、质量对策表开展质量统计分析.

(四)工程验收质量管理

1.分项工程验收

对于重要的分项工程,应按照工程合同的质量等级要求,根据该工程施工的实际情况,按照有关质量评定标准进行验收.在验收过程中,必须严格按规范要求选择检查点数,然后计算出检验项目和实测项目的合格或优良百分比,最后确定出该分项工程的质量等级,从而确定能否验收.

2.分部工程的验收

在分项工程验收的基础上,根据各分项工程质量验收结果,按照分部工程质量标准,可得出该分部工程的质量等级,以确定能否验收.

3.竣工验收

在分项工程、分部工程质量验收的基础上,通过对分项、分部工程质量等级的统计计算,再结合直接反映单位工程结构及使用功能的质量保证资料、单位工程观感的质量评判,便可核查结构是否安全可靠,使用功能能不能满足、观感质量是否合格,从而确定是否达到工程合同所要求的质量等级,进而决定能否验收.

三、结束语

作为房产开发企业,应始终以质量控制为中心,把工程质量作为工程项目建设管理的重点,自觉接受质量监督机构的监督和检查,协调设计、监理和施工单位的关系,通过控制项目规划、设计质量、招标投标质量控制、施工阶段的质量控制、竣工阶段质量控制、缺陷责任期质量控制、信息反馈期质量控制等各个环节,达到控制项目工程质量的目的.

作者简介:王玉山 男 1968年10月 工程师 研究方向:建设工程管理