本站原创2月16日,北京市楼市调控细则“靴子落地”.北京版调控细则“京十五条”威猛无比,有媒体报道说,从单日过户创近3000套的历史纪录,到门可罗雀的过户大厅,这个反差在不到24小时内发生.
北京版调控在全国颇具风向标意义,随着各地调控细则出台,成交量冰封的场景将会在各地次递展开.由于多数开发商周转资金的一半都来自预售收入,因此一旦楼市成交陷入冰封状态,开发商流难免会受到威胁.如果调控政策持续日久,房地产企业势必面临新一轮洗牌.
在开发商资金链备受煎熬的同时,同为难兄难弟的地方政府日子也不会好过.现在,各地方政府虽然正在加紧出台贯彻落实“新国八条”的楼市调控细则,但其原动力显然不是来自于其自身而是来自于政府的问责,因为楼市火爆的最大得益者毕竟是地方政府.
虽然有人批评说中国行政成本高居世界第一,1978年至2003年间,我国财政收入从1132亿元增长到3万亿元,增幅约28倍,而同期行政管理费则从50亿元升至7000亿元,增长87倍,公务员的职务消费增长140倍多.但平心而论,政府从土地中所获的收益,绝大多数还是应用在投资的.
当代中国经济最大的特色,是最终消费增长远远滞后于经济增长,经济增长主要依赖于以地方政府为主导的区域经济竞争,这种以政府为主导的区域经济竞争主要表现在两大方面：一方面是以当地土地财政为支撑的政府性投资竞争；另一方面是以牺牲本地资源、环境和人民健康为代价的出口竞争.现在,以牺牲本地资源、环境和人民健康为代价的出口竞争显然已经不可持续,再加上人民币升值的潜在压力,以及美国经济复苏和欧洲主权债务危机(包括日本债务危机)前景不明,出口拉动经济应该已经达到了极限.
而在投资拉动经济增长方面,这些年来在全社会总投资中,政府性投资始终占居着主导地位,这是因为：一方面政府投资不但直接拉动着经济的增长,另一方面政府投资还起着带动和引导社会投资,发挥着“四两拨千斤”的放火作用,而政府性投资离不开土地财政的支撑.
现在,土地财政虽已成为人人喊打的“过街老鼠”,但现实的悖论是：一方面大家争先恐后地大批特批土地财政,另一方面一旦遇到资金缺口,大家首先想到的恰恰又是土地出让收入,土地出让金早已成为大家惦记的“唐僧肉”.
楼市调控对楼市成交的封冻,一方面直接影响到地方政府土地财政的收入,而另一方面,充裕的流动性被迫退出楼市,向其他商品和服务领域泛滥,必然导致CPI的加速上涨,迫使央行不得不连续出手采取紧缩措施,从而减缓经济增长,进而影响到政府税收收入,另外还直接加火了政府融资的利息负担.
2010年全国税收总收入完成73202亿元,同年全国土地出让金达2.7万亿元.而据全国地方融资平台贷款清查结果显示：截至2009年6月末,地方融资平台贷款(主要为土地抵押融资)余额为7.66万亿元.不论是投资、出口、消费结构失衡的调整,还是保障性住房、公共医疗等民生事业和农田水利建设等基础公共设施,都需要政府大量的资金投入.而地方政府通过土地财政的三大渠道(土地相关税收、相关非税收收入、抵押融资所得)而获得的资金,是地方财政的最大收入来源.
一分钱难倒英雄汉.虽然现在各地方政府因为行政问责的压力而纷纷高调出台贯彻落实“新国八条”的楼市调控细则,但调控政策最终走势如何,恐怕还得取决于地方财政的家底.因为,毕竟巧妇也难为无米之炊.