本站原创【摘 要】房地产行业作为一个资金密集型行业,对资金的依赖性很强,可以说,资金就是房地产企业的血脉,融资工作对房地产企业非常重要,但在实际工作中受国家宏观经济环境和企业管理者管理水平的影响,存在一些管理方面的问题,本文从财务管理角度阐述房地产企业在融资过程中存在的几个财务管理问题,并探讨相应的解决办法,以促进房地产企业的融资管理健康发展.
【关 键 词 】房地产；企业融资；财务管理
一、目前房地产企业在融资过程中常见的财务管理问题
1.过度依赖商业银行贷款,融资渠道单一.
目前房地产企业融资渠道单一,开发资金主要依赖银行贷款,商业银行承担了房地产投资的市场风险和融资信用风险,这是目前我国房地产企业融资的整体情况.以2012年1-9月房地产业资金来源为例.2012年1-9月房地产业资金来源总计68231.6亿元,其中：国内贷款11008.1亿元,占16.13%；自筹资金28437.7亿元,占41.67%；其他资金来源28468.9亿元,占41.72%.可见,银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的99.52%左右,呈三足鼎立的态势,看起来比较合理.但是经过仔细分析可以发现,自筹资金中只有47%左右为自有资金,30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款,其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中,87%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款.这样总计起来,有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）.
2.主要依靠债权融资,债权融资比例高,形成高负债经营.
根据由国务院发展研究中心企业研究所等机构6月9日发布的“2012中国房地产上市公司TOP10”研究报告显示,截至2011年末,沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%,内地在香港上市房地产公司的资产负债率均值为67.43%,在沪深与内地在港上市公司中,2011年末已有15家企业的资产负债率超过80%,其财务杠杆的应用空间已十分有限,在剔除预收账款后的有效负债率进一步考察房地产上市公司的负债状况：2011年,沪深上市房地产公司与内地在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为50.38%和53.41%,皆提高3个百分点以上,其实际的债务压力进一步加重.
3.银行严控信贷风险,不同层级企业融资成本差异显著
近年来,银监会多次要求各主要商业银行严格执行国家房地产调控政策,通过总量控制、名单管理、压力测试等多手段严控房地产信贷风险,利用“名单制”管理方式防范房地产信贷风险已经成为银行业的共识,同时目前各大银行对“名单制”内的房地产企业贷款政策也有很大区别,排名前二十的百强房企无论是贷款额度还是贷款利率方面都有很大的优势,如保利地产2011年从建设银行获取的三年期贷款,利率仅为6.717%,在行业内处于较低水平；而荣盛发展2012年从廊坊银行获取的三年期贷款的利率超过12%,融资成本相对较高；中航地产在2012年从上海银行获取的三年期贷款,其利率也接近8%.
4.资金预算不准确,造成资金积压
企业进行融资,要结合企业自身的实力、项目规模以及工程进度来进行合理的预算来估算出资金的需求量,确定融资额度,但是,目前我国的房地产企业的资金预算并不准确,大部分企业只是估算一个大概数额或者不结合实际需要来融资,不考虑融资成本及资本结构的合理性,从而使融资工作存在盲目现象,往往造成贷款较多而无项目可供开发,企业多承担利息费用或者商品房销售不畅,资金无法回笼,给企业带来到期还款的压力,甚至造成企业的财务困难.
二、房地产企业融资问题的主要原因
1.忽视自身实力的增强造成资金来源渠道单一
作为利润丰厚的投资热点,房地产行业前几年一直处于高速发展阶段,有些房地产企业过于依赖银行贷款进行扩张,忽视自身资金的积累和竞争力的增强,以至资金来源渠道单一.
2.国家宏观调控的不断加强,造成房地产企业融资困难
为了抑制房地产泡沫促进房地产市场的健康发展,2009年底政府再度加强房价调控力度,2010年新国十条起,调控高压逐步形成,这轮调控号称“史上最严厉”,各地纷纷推出限购政策、加息、限贷和预收款监管同时限制开发商贷款,暂停房地产企业IPO和上市房企再融资及并购重组的审批等,使得房地产企业资金压力巨大.
3.企业融资方式有限,银行贷款一家独大
对房地产企业来讲,企业融资方式主要有两种：一是内部盈余资金,但是此种方式过于依赖销售,如果房屋销售不畅,那么企业资金链就会受到影响,而且房屋销售的资金不能满足项目前期支付土地出让金及项目建设期间的工程费用.二是外部融资.外部融资实际上是房地产企业获取资金的主要方式,目前虽然有银行贷款、股权融资、发行股票、合作开发等方式,但是银行贷款一家独大的现状仍旧没有得到改善.
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
房地产企业筹集资金要不断拓展融资方式、创新融资渠道,争取资金来源多元化,这样才能降低融资成本避开国家政策调控的限制,目前房地产企业主要依靠银行贷款,随着国家政策调控力度的不断加强,银行贷款占总资金需求的比例已不断下降,对于广大房地产企业来讲,只有不断寻求新的融资模式才能够不断发展.
完善房地产金融立法,逐步建立多元化的融资渠道,适当引进国外先进的金融工具和操作手段,扩大在国际市场的资金筹措面,加速房地产金融的国际化进程.
结合房地产业的实际需要和金融市场的承载能力,大力推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托金融工具的发展,鼓励金融产品创新,降低房地产企业的融资成本,提高融资市场的效率.
目前房地产企业资产负债率过高,不仅企业的融资能力有直接的影响而且提高了融资成本,有些房企因自有资金不足,不得不接受高昂的融资成本,有些甚至得不到贷款,大型房企的资产负债率虽然低于中小型房企,但是与别的行业相比,在融资市场上也失去了竞争力,如果一个企业的资产负债率可以长期保持在20%左右,那么它将获得成本极低的融资机会,所以保持较低的资产负债率对企业的长期发展是有利的.
房地产企业要不断提高自身的管理能力,加快资金周转,从根本上降低融资需求；严格按照工程进度支付资金,避免超付现象的发生.
房地产企业要加强预算管理,减少盲目融资的现象.
房地产企业要根据自身的承受能力和项目预计收益来确定融资规模和可承受的成本并将融资尽量与项目的开发进度进行匹配,既要能满足工程项目的资金需求,又要将融资成本控制在适度的范围内.
目前中国的房地产业还处于起步阶段,国家虽然在进行调控,但是目的并不是限制房地产业的发展,而是要引导房地产业健康发展,房地产企业应充分利用有利的筹资条件,综合考虑筹资成本、筹资风险、筹资结构、资本市场状况等因素,逐步加强企业财务管理,以促进企业健康快速的发展.