本站原创2008年以来,国际金融危机对我国经济的影响和压力日益加大,在国内主要任务是保增长、调整结构,扩大需求、保民生的大背景下,房地产行业调控政策也在悄然转向：从宏观政策的密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业”：从想方设法平抑狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求.但是.受全球金融危机不确定性以及房地产市场存在多方博弈等因素的影响,2009年及未来一段时间中国的房地产市场同样充满了不确定性.本文对呼和浩特市房地产市场2008年状况及进入2009年以来走势作一粗浅分析.
一、2008年呼和浩特市房地产市场特征
(一)房地产投资仍持续上升.但增幅下降,企业面临资金紧张
2008年房地产开发投资继续保持增长,但增速下降,且下降幅度较大.1-12月房地产完成开发投资为100亿元,比上年同期增长3.85％,增幅回落近89个百分点,环比增速5月后持续下滑.
由于2008年呼和浩特房地产整体市场没有达到一线城市的低迷状态,回款压力也不如一线城市大,致使定金及预付款比例有所上升,较去年同期提高了16.7个百分点,占房地产投资的20.31％.但是,由于贷款难度较大,企业加大自筹资金的力度,进一步增加了筹集资金的压力.房地产开发企业各项资金来源全面趋紧.开发企业由“缺地不缺钱”转为“缺钱不缺地”,资金链绷紧,资金取代土地成为瓶颈问题.2008年国内贷款较去年同期上涨了2.82个百分点,占房地产投资的11.34％.自筹资金较去年同期上升了5.36个百分点,占房地产投资的60.97％.前者涨幅不如后者高.可见,与房地产销售较大幅度下滑相比,房地产开发投资并没有出现过大的波动,仍维持了相对稳定的增长速度.
(二)土地开发速度放缓,土地购置明显下降
2008年,呼和浩特的土地市场开始恢复理性,房地产开发企业完成开发土地面积与购置土地面积增幅基本趋势是逐月下降,土地供应结构调整成效显现：一是土地开发速度放缓：二是开发企业土地购置意愿明显下降,出现土地流拍现象：三是待开发土地明显增加.完成开发土地和购置土地面积9月份后开始负增长,完成开发土地同比增幅由年初的175％,到12月的－32.13％,下降143个百分点：待开发土地由年初的33.63％,到12月增长到139.94％,提高了106个百分点.可见市场潜在供给量增大.
(三)房价走势：高位运行.高开低走
呼和浩特2007年商品房和商品住房均价始终小幅攀升,进入2008年均价呈现出“高开低走”的明显特征.随后由于市场的调整,同比尽管小幅上涨,但涨幅逐月下降,回落趋势较为明显.房价虽然仍比较高,但此时已经没有成交量的支撑了.呼和浩特商品住房并未像一线城市那样大幅降价,但许多开发商采取了送装修、送家电等暗降手法.9月之后环比涨幅基本为零,10月后迫于年底的资金压力,开发商加大了促销力度,甚至个别楼盘还爆出“成本价”、几折卖房等惊人优惠,呼和浩特中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下.也开始出现小的松动.
通过环比指数可以看到,与全国相比,呼和浩特的房屋指数波动较大,6月、7月低于100,8月回升致100.8,到12月下跌至全国平均水平99.5.全国的房屋销售实际上从4月份开始下降,从8月开始连续4个月环比指数持续低于100,9月、10月房屋销售环比指数分别为99.9和99.7,12月进一步跌到99.5,下跌幅度有所扩大.
(四)商品房成交量增长幅度明显缩减,空置面积持续增加
从需求来看,商品房销售总额虽然增长,但涨幅在下降.1-12月,商品房销售额84.18亿元,同比增长
66.61％.但增幅呈下降趋势,增幅与10月相比下降142.65个百分点.1－12月商品住房销售额71.68亿元,同比增长743.8％,但是较10月相比下降201个百分点.
销售额增长幅度下降的同时.成交量大幅缩减.一方面,商品住房销售量增长幅度持续下降；另一方面.商品住房空置面积持续增加.2008年呼和浩特商品房空置面积整体呈现增长的趋势.商品房空置面积同比增长55％.商品住房空置面积为同比增长81.27％,特别是10月后.说明存量房比重加大.进入2008年,呼和浩特房地产市场在全国一线城市持续低迷的情况下.始终保持了增长,并不说明呼和浩特市场好,而是表现比全国滞后.从成交总量来看,2008年1-12月商品住房实际登记销售86.74万平方米.分别与去年同比增长22.67％和15.33％.无论商品房还是商品住房每个月的实际登记销量和去年同期相比都出现增长.但是同时也要看到无论是同比还是环比增长幅度均在下降,特别是10月以后下降幅度较大.商品房和商品住房10月比9月同比分别下降35.66个和37.81个百分点.特别是开发商们寄予了厚望的6月和10月房展会,楼市成交量也没有出现大的增加,进入11月份,由于房地产新政对于住房消费的刺激作用,以及某些开发商暗地采取优惠,整体销售量没有出现下降.但增幅明显趋缓.综合来看,国家调控政策从上半年的“抑制过热”转为下半年的“维稳”.和地方采取了降低税费、利息和购房首付、购房财政补贴等积极的财税政策稳定房地产市场.央行连续5次降息,财政部下调居民首次购房契税至1％.加之部分开发商对销售进行合理的调整,这些努力都有助于刺激市场的交易量,对稳定市场具有一定的积极作用,但市场交易量的恢复仍比较有限.(五)施工、新开工和竣工面积同比增长,增幅在下降
从供应结构分析,2008年无论商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大.1-12月,商品房施工面积为1639.06万平方米.同比增长20.61％,其中,新开工面积465.7万平方米,同比增长22.93％；竣工面积为374.56万平方米,同比增长16.74％：商品住房施工面积1320.42万平方米,同比增长30.4％,占商品房的近81％.其中,新开工面积374.26万平方米,同比增长27.1％；竣工面积333.38万平方米,同比增长37.74％,但下降幅度也较大.客观分析.受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响,房地产施工、竣工面积增长幅度在大幅下降.面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题,纷纷减少商品房新开工面积,故其增幅大幅下跌.但是同时表明,呼和浩特的供需结构明显是一种供大于求的格局.目前的施工面积相当于前3年现售面积的5倍.
(六)二手房市场分析
2008年1-12月,呼和浩特二手房成交84.48万平方米,同比增长94.74％,环比增长94.74％：二手住房成交 62.12万平方米,同比增长74.15％,环比增长9.81％.可以看出,进入2008年以来,无论二手房和二手住房交易量较去年同期均呈增长趋势.但是,环比增长幅度也在下降.因为市场买的人多了,涨了,那么买旧的不如买新的.而到12月降下来了,因为人们看房价要降,等买新房了.
总之,目前房地产市场的调整,是受国际国内经济大环境的影响,同时中国的房地产市场经过了近10年的快速发展,本身也有调整的需要,特别是房地产行业要健康发展,必须挤出泡沫.国家的政策有保有压,保护有利于房地产市场健康发展的因素,打压不利因素,所以也可以说这个“冬天”是酝酿生机的冬天,而不是毁灭性灾难性的“冬天”.
二、呼和浩特市2009年房地产市场预测
对于房地产市场的预测而言,可以看出房地产供求市场是一个动态的复杂系统,有很多因素在影响其状态.而且,在不同时期、不同环境,起主要作用的影响因素也不同.同时,有些影响因素是显性的,有些又是隐性的,其对房地产市场的供求产生了重要的作用.
(一)影响房地产市场的因素
1 宏观经济走势
由于2009年房地产市场的不确定性增多,随着市场变化情况,国家可能还会出台各项政策,但本人认为目前不会出台新的政策.
呼和浩特市在金融危机的条件下仍保持了13％的增速.但值得注意的是,规模以上工业、固定资产投资、社会消费品零售总额、地方财政总收入等主要经济指标,与自治区和其他盟市相比均较慢,呈现回落走势,特别是在呼包鄂地区.呼和浩特2008年经济总量均低于包头和鄂尔多斯,保持了第3的位置.包头是1760亿元,鄂尔多斯是1603亿元,分别低443.63元和286.63亿元.实现地区生产总值增幅同比回落4.5个百分点(1101亿),增长速度比包头低6.5个百分点(19.6),比鄂尔多斯低9.8个百分点(22.9).城镇居民人均可支配收入增速比去年低0.6个百分点.特别是金融危机对国内实体经济的影响,已从房地产、煤炭、电力、化工等能源原材料行业传导至汽车、家电、酒店餐饮等消费先导型产业.随着危机沿着区域和产业链传导的时滞效应逐步显现,2010年上半年呼和浩特经济形势将更加严峻.
2 购房者心理预期变化左右房价走势
心理预期是人们对市场走势的综合判断,在其他条件不变的情况下将决定市场的走势.在今后一段时期,由于受各方面因素的影响,人们对未来房价下跌的预期不断上升,购房意向不断下降.总体看来,认为目前呼和浩特房价水平过高和预期房价下降的消费者占到了需求的多数.在这种心理预期和目前房屋存量的驱动下,房地产市场将会进一步收缩.房屋将进一步下滑,如果没有大的外部环境的变化,这种趋势不会在短期内扭转.
3 保障性住房的建设
经济适用房、廉租房及公共租房等保障性住房的大力实施,旨在通过政府调控,形成与市场需求相适应的住房供应结构,维持住房的基本稳定.2008年以来的房地产市场调整走势表明,呼和浩特市房地产市场供需关系正悄然发生变化,市场均衡出现理性回归的背后,蕴涵的是更为本质的真实市场需求的回归.
(二)2009年呼和浩特房地产市场的基本特征
本人认为2009年呼和浩特住房市场才真正进入了调整期,如果用复苏合适的话应该在2010年可能复苏.这是按目前的国际国内经济背景看,如果再发生大事,可能还要长.因为,不仅仅是美国的金融危机.我们自己这么多年发展中的许多问题也凸显出来,比如过于注重GDP,财富没有向个人倾斜.环境代价等.
1 供应量放大,需求量难以同步
2009年住房供求仍将趋于供大于求的态势,前文说近350万平方米的竣工量(不考虑1300多万的施工量),尽管呼和浩特的住房市场中投机和投资的比重不大.但是,机关干部等大多有2套以上住房,这些众多潜在供应也是叠加供给,按照前几年的销售看.至少在3年内土地和住房不会稀缺.供大于求、尤其是受政府最近将房地产营业税由5年改为2年、降低楼市税费和降低贷款利率等“利好”政策出台,大量获利丰厚的二手房涌出,房价的下行空间或将被打开,但幅度不会很大.
但受经济环境影响,特别是人们对于未来经济前景、收入预期不十分看好,虽然降价能带给购房者一些惊喜,但另一方面也加大了购房者的观望情绪,目前的住房市场已经由过去的开发商说了算变为消费者说了算,也就是人们说的理性回归.购房者担心房价还会继续下跌,不敢贸然与开发商签订合同.市场成交量难以全面上升,预测2009年市场成交情况仍不乐观.
2 土地成交价有可能继续下降
2009年保障性住房土地供应总量将继续增加,保障性住房将会较多出现或与以商品房配建的形式出现,会对住房市场产生影响.
土地成交呈两极分化态势：虽然目前情况下,多数开发商更多关注的是如何保持良好的流,但有实力的开发商仍将实施“储地为王”的地产开发策略.比如近两年销售情况较好的开发商,或在2007年拿到高价地的开发商,资金链充足的开发商,将可能会实施“储地为王”计划.但近两年销售情况不好,资金紧缺的开发商,关注的重点是如何平衡土地储备和资金链的问题,拿地较为谨慎.
在这种形势下土地可能会下调.由于2008年市场形势低迷,并且出现多宗土地流拍、保障性住房用地供应,所以预计2009年土地整体将下调.
3 购房者更趋理性,整体市场回暖缓慢
2008年报告说“要促进房地产市场稳定健康发展.采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期.稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展.”就是说稳定房地产市场和稳定信心.那么信心靠维持吗回答肯定不是.房地产的稳定发展并不是稳定房价,而是稳定房地产投资与消费.在当前房地产销售急剧萎缩的情况下,要稳定房地产投资与消费,当然要从入手.房地产存量多了,供大于求,就得通过房价来调节,这样才能保证房地产投资与消费的稳定.要保持稳定就要让消费者恢复信心,首先就要增加收入,收入在短期内不可能有明显的增加.目前在下调、成交缓慢、观望情绪严重、典型的买方市场的状态下,虽然有政策的刺激,市场信心的恢复仍然需要时间.乐观估计,今年年末到明年年初房地产市场发展才会基本稳定.这还要看金融危机的发展情况.如果形势继续低迷时间可能还要延长.
从市场规律来看,在楼市预期不发生变化的前提下,只有降到接近消费者心理价位的时候.楼市的消费才会真正的调动起来,而这就需要开发商大幅降低产品的.然而,2009年入市的项目多是2006、2007年高价拿地的项目,如果市场销量仍未复苏,一旦部分开发企业资金链断裂,将可能出现大面积低价抛售的现象,加重市场悲观预期.市场仍会处于相持阶段.
4 行业洗牌,开发企业资金链依然紧张
呼和浩特房地产市场开发商正经历着前所未有的“冬天”,2004-2006年市场大卖、一片繁荣的景象已不复存在.2009年市场供大于求的态势仍将持续,使商品房销售周期延长,市场下行及资金和销售压力巨大,受到资金链紧张影响,部分楼盘会出现降价促销追求回款、流.行业调整期企业面临“两极分化”,竞争力差的部分企业将逐步被淘汰,这也是行业自身的发展需要进一步整合.还有很重要的一条,就是具备了政策支持条件.《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》提出,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目提供融资支持和相关金融服务.
(三)最近房地产市场回暖问题
最近全国楼市出现大规模的回暖,这也是管理层几个月来不断出台各项政策后出现的现象,也是压抑一年多的刚性需求的释放.
2009年一季度的中国房地产市场特别是住宅市场出现的反弹是客观的.但是据呼和浩特一二月份的数据看.虽然仍在下降,但是下降幅度环比在减少,表明有反弹的迹象.与2008年相比,一二月的成交套数分别下降97.18％和97.96％,71.01％和66.57％；成交面积分别下降91.97％和97.53％,61.19％和58.93％.
房地产市场的回暖,首先是政策的支持,减税和降息都减轻了老百姓购房的负担；其次是企业确实在让利.这些都是客观的事实,也是我们判断反弹有效的基础性依据.但是反弹并不意味着房地产市场已经企稳,事实上,市场还没有企稳,尚需要进一步的刺激,以便市场真正回暖.
一个行业的繁荣并不是由利润所决定的.暴利只会导致行业畸形发展并造成泡沫,而合理的利润才会带动需求的快速增长,从而形成供需两旺的双赢局面,这才是房地产行业应该也必然走向的局面.