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通过实地调研,分析了长沙市旅游房地产开发的几种主要模式：产权酒店主要集中于城市中心地带或旅游资源、商务资源丰富的地段；休闲度假村发展迅速,呈环形分布于城市近郊；主题街区位于城市中心区,经营种类多样化；主题公园的发展注重人性化.
关 键 词：
群众文化；时代特征；人才设施建设；形式创新建设；监督引导
一、长沙市发展旅游房地产的基础
(一)区位交通便利
长沙是中国南方重要的交通枢纽城市,陆、水、空交通发达.长沙铁路网线有京广、沪昆、石长铁路及武广客运专线.杭长和长昆客运专线也在建.长沙的公路密度达到42.74千米/百平方千米.高速公路总里程193千米,另有3条国道、14条省道和106条县道密集分布.长沙有湘江千吨级航道和有全国最大的内河主枢纽港——霞凝新港,港口吞吐量达1100多万吨.长沙黄花国际机场可直航国内47个主要城市和曼谷、首尔、釜山、大阪、吉隆坡、新加坡等国外城市.长沙也在完善轨道交通,长沙地铁规划于2015年左右建成,地铁网将遍及长沙市主要繁华路段.
(二)休闲旅游产业发展迅速
近年来长沙市旅游产业实力明显增强,休闲旅游业快速发展,2008年长沙市农家乐总户数达到1592户.长沙市旅游市场需求也非常旺盛.2011年春节黄金周期间,全市共接待游客125.3万人次,同比增长30.9%；实现旅游综合收入8.69亿元,同比增长36.2%.为了提升休闲旅游产业,为休闲建立的基础设施和服务将不同于走马观花的观光旅游,休闲旅游产业注入了物产和物业服务内容,因此,旅游房地产开发是必不可少的条件[1].
(三)房地产需求生态化
长沙因其、区位等优势吸引了大量投资者,城市化进程的加快带动刚性需求,长沙房地产市场在调控中向生态健康方面发展.2010年1—11月,全市共完成房地产开发投资额624.31亿元,同比增长36.5%；全市施工面积达6500.88万平方米,同比增长10.5%,其中住宅5283.5万平方米,同比增长8.8%.房地产需求方面看,2010年商品房销售量继续保持平稳增长.1—11月,全市商品房销售面积累计1463.15万平方米,同比增长16.0%,其中住宅1415.61万平方米,同比增长15.8%；商品房销售额630.61亿元,同比增长37.7%,其中住宅598.53亿元.在商品房保持平稳增长的背景下,购房者越来越关注居住的整体环境,青睐绿色健康的景观地产.
二、长沙市旅游房地产发展的主要模式
长沙市旅游房地产的发展还处于初期阶段,现有模式主要有：产权酒店、休闲度假村、主题街区、主题公园.
产权酒店
自2002年长沙首家产权酒店雨花大厦建成以来,目前已出现了十余家规模、等级、经营模式各异的产权酒店（表1）.
1.集中于城市中心地带或旅游资源、商务资源丰富的地段
优越的地理位置是酒店吸引客源的重要保障,并可在某种程度上降低酒店经营风险.从目前长沙市产权式酒店的地域分布来看,主要集中于城市CBD或交通条件发达、人气较旺的地段.在长沙市芙蓉中路1公里范围内,国贸大酒店、中银华天大酒店以及芙蓉国·豪廷大酒店形成了一个金三角,成为产权式酒店最为集中的区域.而以高尚运动为特色的华雅国际大酒店,位于东二环线以外,试图打造湖南省首家高尔夫主题的园林产权式酒店.时代帝景、美林银谷、三全元康年则坐落于河西市府板块核心地段,环境优雅.
2.软件设施及服务日益完善
近年来各产权酒店注重提升软件设施,改善服务品质.大多数酒店除了可以提供客房、餐厅外,还可为客户提供舒适愉悦的商务洽谈场所,酒吧、休闲娱乐等各种完善的综合服务设施,并可为客人提供综合商务服务.在对意外事故的防范上也都采取了积极的应对措施,包括24小时保安巡逻,智能化网络及安保系统,配备消防监测装置等.如长沙市芙蓉豪庭大酒店酒店功能设计完善,各种配套设施完备,现代气息浓厚.餐饮设施有中餐厅,西餐厅,大堂吧,客房送餐服务；康体中心有健身、游泳池、健身房、桑拿、棋牌室、卡拉OK、康乐中心.
休闲度假村长沙市休闲度假村开发速度较快.大型休闲度假村千龙湖生态休闲度假村于2004年建成并正式营业[2].休闲旅游市场的不断扩大,农家乐成了长沙市发展休闲度假村的新形式.“农家乐”是在市区周边兴起的一种由农民利用自家院落以及依傍的田园风光、自然景点,以低廉的吸引市区市民前来吃、住、游、玩、购的度假村形式[3].
1.呈环形分布于城市近郊
长沙市的休闲度假村一般都位于长沙市的近郊,呈环形围绕着长沙市中心.如河西的桃花坪、东方红镇,出现了大量吸引河西高校学生周末休闲的农家乐.长沙市千龙湖生态度假村位于望城县格塘乡.而在河东城区附近也有着如九龙农家乐等非常多的农家乐形式的休闲度假村.
2.发展迅速但不规范
长沙市近年来的以农家乐形式出现的休闲度假村发展非常迅速,但是发展不规范存在着许多问题.比较凸显的是农家乐产品高度同质,市场缺乏差异；游客的停留时间短,旅游产业链的作用有限；游客获取信息渠道单一,难以有效地引导市场消费；产品的供给和市场的需求不相匹配；旅游消费结构不合理,食、行费用比例过大,娱、购比例过小.
主题街区长沙市主题街区特色鲜明,发展早且势头较好（表2）.长沙是楚汉名郡,革命圣地,国务院首批的24个历史文化名城之一,蕴含着深厚的长沙文化特征的街区有长沙城仅存的保留原有街巷格局最完整的街区太平街等[4]；具有现代潮流的黄新路步行街等.
1.位于城市中心区
长沙市的主题街区主要分为两种：文化古街区和现代商业街区.古街区有太平街、潮宗街等,现代商业街有黄兴路步行街、东塘商业步行街、解放西路酒吧一条街等.考察发现,现有古街区一般都是古代市中心的商业繁华区,贸易聚集区.尽管近年来长沙市城区不断扩建,长沙市古街区退化了部分功能,但它们仍处于长沙市市中心区.如长沙市太平街历史文化街区,位于解放路口至五一大道路口湘江东岸.现代商业街一般都位于城市的中心繁华区.如黄兴路步行街,作为长沙市最繁华的商业街,毗邻古城中心区太平街,为现代长沙市区中心区.