本站原创上海,绿城黄埔湾,17万平米现代建筑临江屹立.
这是融创绿城在上海的核心项目.从19楼样板间远眺,滔滔江水上轮船竞渡,十里洋场的上海滩繁华一览无余.而建筑的另一侧,却可看见待拆建的密密麻麻的矮楼平房,与眼前繁荣景象形成鲜明对比.或者这就像刚刚过去的2012年楼市,有人失落,有人欢笑.而这17万平米临江建筑的主人――融创中国董事长孙宏斌,显然是后者.
融创,既是近几年的地产黑马,又一直打着高负债率、拿地激进的烙印；而关于融创中国董事长孙宏斌,既是业界眼中的英雄人物,却也一直抹不开人们对于曾经顺驰激进的怀疑.直到今天,人们谈起这个近两三年销售额几何倍增长的融创,以及今年土地市场上随时可见的融创,常常会带有质疑的叨一句：“顺驰又回来了,孙宏斌还是那个激进的孙宏斌.”
在2012年,除了几家跻身千亿房企为人所瞩目外,融创在这一年里也出尽了风头,无论是和绿城合作,还是联手保利等房企攻城略地,融创似乎已经成为调控年里规模迅速扩张的另一个代名词.
逆市销售356亿
按照惯例,除了千亿级房企受到关注外,诸如融创这样迅速崛起的房企也让人侧目.据融创中国数据显示,2012全年融创中国提前完成300亿元的销售目标,逆市销售额高达356亿元,同比2011年增长84%.而相关机构的一个排行榜显示,融创2012年销售额356亿元人民币,增幅86%,排名由前年的18位飙升至12位.
尽管报表中不少是合作项目,但扣除后的数字也相当可观.另据融创中国指出,在今年356.4亿元的合约销售额中,归属于公司的权益合约销售金额为283.5亿元,与去年同期186.9亿元的相比,增约52%.此外,在315.6亿元的合同销售金额中,归属于融创中国权益的金额为253.8亿元.
近日,孙宏斌在上海玫瑰园接受记者采访时一脸喜色,其透露对这个业绩很满意,并称是融创和绿城双方合作的结果.有融创内部人士透露,在不久前绿城的年会上,喝醉后的孙宏斌和绿城员工一起合唱“真心英雄”.
实际上,早在2012年中确定将全年目标由原定的220亿提升为300亿的时候,融创中国董事长孙宏斌就说有信心完成目标,而其信心的一大来源则是与绿城合作的项目.
孙宏斌表示,融创未来数年公司业务仍可高速增长,主因是基数较低.在他看来,“每个公司总有几年是在高速增长阶段,融创现在就在这个阶段.”实际上,自从上市后融创就以快速发展受到瞩目.2010年,融创完成销售额83亿元；2011年这一数字达到192亿元,增长率达131%；而2012年更是提前完成300亿元的销售目标,全年356亿元的销售额同比增长高达84%.
从绿城到“融绿”
2013年1月3日,绿城中国报收15.260元,这意味着绿城股价达到一年来的高位.在绿城年终表彰大会上,作为特邀嘉宾的孙宏斌说：“2012年,房地产股票表现最好的是绿城,第二好的就是融创.”
自从2012年6月,融创以33.72亿元作为对价收购绿城旗下分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域9个优质地产项目的一半股权之后,孙宏斌和他的融创就饱受争议.有人担心孙宏斌拿地过于激进,也有人认为融创出手挽救陷入资金链危机的绿城,自己也会受到连累.
借助于绿城的合作,融创的重点布局城市扩大到京、津、沪、渝、杭.如今,孙宏斌认为,市场的担心应该解除了.“今年的业绩有约三分之一来自与绿城合作的项目.”孙宏斌指出,长三角融创销售成功的主因是绿城的产品好.
“融创进来之后,项目的销售进步很大.“上海融创绿城董事长王虹斌表示,无论是成本管控还是销售上,融创都值得绿城学习.据相关项目销售人员介绍,上海玉兰花园原计划去年销售7亿元,融创接手后全年销售超过11亿元；上海黄埔湾原计划去年销售6.4亿元,融创接手后4个月内即销售9亿元；苏州御园去年上半年销售不足4亿元,融创接手后4个月内便销售12亿元.
谈到今年的重点,孙宏斌表示他个人最为期待的是苏州玫瑰园项目,该项目计划今年开盘,均价每7万-8万元/平米.据了解,该项目地块2009年由绿城拍得,楼板价高达2.8万元/平米,远超周边地价.
对于外界猜测融创绿城能否磨合好,孙宏斌和王虹斌都表示双方合作得很好,“有共同理想,而且都很厚道,善于合作”.有趣的是,当记者问及一名上海玫瑰园项目销售人员究竟“是融创还是绿城的人”时,销售人员回答：“我们是融绿”.
所有的项目名字都冠名绿城,绿城原先团队的人基本上保持不变.这似乎不仅仅是表现在与绿城的合作上,在北京的望京金茂府和亚奥金茂悦,孙宏斌都聪明地躲在身后,选择“要钱不要名”.“尽管金茂系作品没用融创的名字,但是买房子的人也都知道这两个楼盘是方兴和融创合作的.”方兴地产相关负责人表示.
逆势拿地扩张
在销售猛增的同时,融创也加大了土地储备.截至目前,融创已经在收购项目和土地吸纳方面投入超过100亿元,完成了京、津、沪、渝、杭的布局.
以上海区域为例,融创中国先后联手葛洲坝、九龙仓和保利等企业,相继在上海获得3宗地块,耗资46亿.此外,融创还以6.21亿的竞得杭州余杭区56号西溪湿地宅地,首次进入杭州市场.
在其他区域,融创中国在去年也曾多次出手拿地,比如联手保利抢夺北京万柳地王和天津地王.
实际上,融创中国的拿地方式也开始多样化,除了招拍挂外,融创中国也开始通过收购的方式获得一些项目地块.2012年12月25日,融创中国以3.49亿元的交易对价获得万通地产持有的天津泰达城市开发有限公司23.5%的股权.据悉,目前,天津泰达城开主要开发永基二期、R3地块和R5地块,总占地面积约22万平方米,总建筑面积为约85万平方米.融创中国表示,由于2012年刚刚进入的长三角地区仍有很大的发展空间,以及公司未来数年将进入高速发展阶段,故已于去年起大量购买土地,以支持未来快速发展的需要.
有趣的是,此前宋卫平曾奉劝孙宏斌少拿地,原因是此时不适合做大.但他又坦言“山西人算账精着呢,他很聪明,知道把握度.”而孙宏斌则认为,目前土地市场总体溢价水平不高,融创今年还会继续寻找增加土储的机会,北京、上海仍是重点.他强调,公司业务未来仍会以大城市为发展重心,并不担心北京、上海的楼价有压力.
“活得从容一些”
曾经的孙郎,如今是“广拿地,不称王”,对速度和规模这样的字眼显得“淡定”.当有人问孙宏斌是否有想过几年后破千亿时,孙宏斌坦言没有想过这个问题,规模不能代表什么.
孙宏斌坦言,2013年公司的销售目标是450亿元.实际上,业内人士猜测,融创的内部目标很可能是500亿甚至更多.招商证券近期的分析报告则指出：“预计融创中国在2013年拥有700亿-750亿元的总可售货值.”业内人士认为,资本市场对目标会有期待,如果定太高,目标难完成,资本市场会失望,但如果定得低些到时完成好可以调高,超额完成则是更大利好.
孙宏斌表示,2013年市场肯定会比2012年好,但好多少则无法判断.因为每个城市的供求关系和期望不一,但国内楼市被压抑多年,累积了一定购买力,所以总体而言,今年一定会优于去年.
对于外界屡次质疑融创的负债率,孙宏斌多次表示,负债率不能反映一个企业的负债状况,还要看销售额和年底应还债款,要看流整体是否健康,负债率只是流里很少的一部分.至于融创的负债情况,他表示已由2011年的104%,降至2012年的93%,相信2013年仍会再降一些.孙宏斌透露,到年底融创手头的超过一百亿,“不缺钱,这也是让外界很惊讶的,他们都没有想到”.另外,公司暂时没有配股计划,也没有发 债的需要.
对于外界关于融创激进的质疑,孙宏斌坦言：“别人爱怎么说我不管.”在他看来,重要的是自己怎么去算账,自己要清楚目前的状态.他坦言,其现在已经在干另一件事,而顺驰已经是过去的事了.
“我们希望可以更从容一些.”孙宏斌说,2012年下半年以来自己事情太多、相当辛苦,“不是在飞机上,就是在去机场的路上”,但自己感觉很从容.或许对于正处于快速增长通道的融创而言,规模与速度仅仅只是表象,接下来,如何走得更加从容是关键.