本站原创[摘 要 ] 通过对物业管理费纠纷中业主抗辩理由的分析,分别提出对业主和物业公司的法律救济.
[关 键 词 ] 物业管理费 纠纷 法律救济
一、物业管理费纠纷发生的原因
物业公司提供服务和业主交纳管理费均是双方基本的合同义务,但实践中业主拒交物业管理费的原因十分复杂,主要有:由于房屋质量存在问题,造成生活上的不便,甚至财产上的损失,物业管理企业管理和服务水平低下,只收费不服务或提供劣质服务,与广大业主日益增长的需求相矛盾,物业管理企业收费不合理,如未经物价管理部门批准擅自收费或自行制定收费标准,公共费用的分摊不合理,业主认为开发商不能履行完整开发之义务,开发商或物业管理企业单方面制定物业服务合同,业主入住房屋只得在合同上签字,因带有不满情绪,故入住后便拒付各项费用.此外,还有一些业主素质较差,故意拖欠付费.
二、物业管理费纠纷的法律救济
业主所持的拒不交费的上述抗辩理由各有不同,因此,处理此类纠纷时,必须针对业主的抗辩理由进行举证、质证,根据查明的事实,分别情况对业主和物业公司进行救济：
1.对业主的法律救济
(1)对于因物业公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的,属于物业公司违约在先,业主拒绝交物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为,是依法采取的自我救济手段.此种情况下,可根据物业公司提供服务的质量状况,判决驳回物业公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求,或适当减少业主的应交服务费,但应交的物业维修费用不在此限.
(2)对于现实中因开发商不能履行完整开发之义务导致业主以拒交物业管理费抗辩之情况,笔者认为,开发商没有完整完成开发义务就交售物业,属民法上违约之行为,应当采取判定开发商继续履行开发义务或判定售房合同属可撤销情形予以解除之救济方法.对于实践中开发商无法履行继续开发义务（如现实中开发商卷钱逃匿现象）,法律应规定给予政府救济,认定为城市小区公共设施,由国家财政承担配套设施的建设费用.
(3)对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷,应当按照政府主管部门的有关规定,在合理确定各个业主应分摊费用的基础上,判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用.
(4)对于因属于物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形,业主因而拒交的,应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用,物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分,应予以驳回,同时建议政府监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚.
2.对物业公司的法律救济
(1)明确业主法律责任.各国立法一般都对迟延或拒绝交付服务费用的行为规定了较为严厉的措施,例如新加坡立法规定,对拒绝或迟延交付服务费用加收利息和罚金,美国立法规定,管理团体对业主房屋享有先取特权,德国住宅所有权法规定,管理团体可以剥夺欠交费用业主的居住权,我国台湾地区立法规定,管理费滞纳连续3个月或总的迟延日数达到4个月时,管理委员会可以采取切断电气或水道等措施.从我国目前的立法规定来看,对业主无合法理由欠交服务费用的行为尚无有效的措施,因此,建议在将来全国性的物业管理有关立法中可以借鉴台湾的立法及实践经验,管理费滞纳连续2个月或总的迟延日数达到 3个月时,管理委员会可以采取切断电气或水道等具有强制效力的手段.
(2)设立物业管理法庭,简化物业公司主张服务费用的诉讼程序.我国目前对物业管理企业提起的管理服务费用的诉讼,均采取普通民事诉讼程序,这种程序的时间较长.建议将来对这类纠纷的诉讼可以设立程序简单、并案处理的小额欠债物业管理法庭,采取更为简便的程序.这样将有助于降低诉讼成本,更好地维护当事人的利益.
(3)同时履行抗辩权的限制.业主虽能行使同时履行抗辩权,但至于在多大范围内行使应当以权利义务对等为原则.
《合同法》第66条规定,“一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”,这就说明同时履行抗辩权的引用是以对方未履行作为要件,既然对方已履行,另一方就不得主张同时履行抗辩权,否则有悖公平原则.
《合同法》第66条还规定,“一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求”.但这条规定未对“不符合约定”的范围加以定义.
笔者认为,如果物业费用是分不同项目收取的,则业主仅能对物业管理企业未尽职责部分的费用行使同时履行抗辩权,而不能以拒交全部物业费用的方式行使抗辩权.假如物业管理企业已较好履行了小区维护、管理等义务,虽然仍存在些细微瑕疵,但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现时,业主就无权引用同时履行抗辩权.审判实践中,法官可根据诚实信用原则加以判断.同时履行抗辩权乃诚信原则的引伸,其设立旨在维护双方的利益平衡,这种利益平衡的维持也应以诚信原则为指导.
另外,同时履行抗辩权属阻却的抗辩权,即只是暂时阻止对方当事人请求权的行使,非灭却的抗辩权,当对方当事人完全履行了合同的义务,同时履行抗辩权消失,当事人应当履行自己的相应义务.