本站原创摘 要 ：本文以对棚户区改造进程中的难点探究及综合分析作为研究主题,首先,从四个方面简单分析了国家当前推进对棚户区进行改造的现实价值和历史意义；其次,从三个维度对棚户区改造中常见的难点进行了分析；再次,从三个方面对提升棚户区改造进程质量提出了新举措和新想法.期望本文的研究能够为业内人士及相关专家学者提供积极有益的启发和思考.
关 键 词 ：棚户区改造；房地产开发
引言
随着对棚屋的改造、拆除工作的开展,很多地区都建成了一批经济适用房用于安置拆迁户,原旧城居民从低矮、潮湿、破旧的房屋,搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区.棚户区的改造大大改善了各地中低收入和困难群体的居住环境,提高了他们的生活质量.
一、国家当前推进对棚户区进行改造的现实价值和历史意义
(一)有利于推进和谐社会建设
国家当前推进对棚户区进行改造的工作确实缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距,促进了人与人之间的和谐,对社会整体氛围的提升也有不小的帮助和好处.目前,各地政府都在努力推进和谐社会的建设进程,而棚户区改造确实对推进和谐社会建设有着深远的影响.
(二)有利于缩小住房差距
通过旧城改造计划,据不完全统计：各地居民的人均住房建筑面积比以往明显增加,旧城区与城市中心区的人均住房面积差距也缩小到历史同期较低水平.棚户区居民从没有好的基础设施的旧城区搬进了设施齐全的新区,一些旧城区居民回迁小区的环境比商品房的周围环境还要好.通过整体政府的调控和规划,使得城市不同群体之间的住房差距与生活差距变小,进而消除了很多社会矛盾.
(三)有利于提升城市整体形象
结合以往经验,通过对棚户区的集中改造,以往破烂不堪的旧城区变成了鳞次栉比的高楼大厦,新建的市政设施配套都达到了基本齐全,城市面貌有了很大改变.结合旧城改造计划的不断推进,各地区积极筹措资金用于城市基础设施、公共服务配套设施建设的动作越来越多,新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线,新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施,进一步完善了城市功能.这些工作都极大的提升了城市整体形象.
(四)有利于提高居民生活水平
当前,国家推进的棚户区改造计划确实深得民心,因为这一工程项目和民生建设紧密相关.改造前,这些待改地方没有像样的道路、排水等基础设施,有的小区居民仍在采用原煤取暖,大气污染严重加上市政配套设施落后,上水管和下水管道年久失修的情况较为严重,跑冒滴漏现象处处可见.通过旧城改造,极大地改善了居民的居住环境,不但营造了良好的舆论氛围,更进一步提升了居民的生活水平.
二、棚户区改造中常见的难点分析
(一)监管难的问题始终困扰着项目全程
棚户区项目改造工程一直以来都备受关注,监管部门在改造工作中遇到了很多难题,也创新的运用了很多方法,但是,监管难的问题始终困扰着项目全程.以钢铁企业的棚户区的改造为例：从项目论证阶段开始,历经项目开发、设计、调整、检核等环节,直到项目交付为止,容易出现风险和弊端的流程较多,所以如果出现执法的懈怠,就会滋生出不必要的麻烦.因此,监管过程中一定要实现程序的公开、公平、公正,通过接受社会公众、新闻媒体的监督,保证资金到位、按照规划改造,避免出现以调高容积率来换取私利的做法.
(二)客观上容易出现借机囤地的问题
借机囤地的问题主要是针对在二、三线城市而言.因为一线城市不仅拿地成本高,而且随着各地闲置土地的处理办法的出台,各开发商还将加快房地产开发的速度.但是对于二、三线城市来说,拿地可以以较低成本获得土地储备；二、三线城市扩展快,市场空间及前景广阔,招商引资环境也比一线城市好.同时,因为这些城市经济发展速度低于一线城市,土地溢价速度也慢,可能使房地产企业借机囤地.
(三)容易产生“新三旧”的问题
在解决问题的时候,我们不能遵循“头疼医头,脚疼医脚”的行为模式.如果不能及时从根本上消除导致“三旧”形成的诱因,那么今天的“三旧”就有可能会演变成明天的“三旧”,城市发展就会陷入一种“改造三旧”—“制造新的三旧”—“再改造三旧”—“再制造新的三旧”的恶性循环.
三、提升棚户区改造进程质量的几点想法
(一)确立改造进程的原则是项目顺利推进的前提
提升棚户区改造进程质量的首要因素就是要确立改造进程的原则,结合多地多年的项目经验,笔者提出了棚户区改造项目的几点建设原则,一是项目要贯彻“以人为本”的原则：将被改造区域的民众的根本利益和切身感受作为重点,探索温和的、有序的、有效的改进方案,营造积极的、顺畅的改造环境；二是项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则：在不增加额外费用的基础上,实现效率优先、公平公正,各相关部门要相互衔接搭配做好各项工作；三是要贯彻“可持续发展”的原则：保证项目前、项目中、项目后的前后连接和推进；四是要贯彻“适用、经济、在可能条件意美观”的原则.
(二)明确规划目标是项目品质的出发点和落脚点
明确规划目标就是要明确整体规划的设计原则,即高绿化、低密度、综合服务配套设施齐全、户型设计适应“升级换代”居住要求、体现小区独特的整体建筑风格等等.之所以说明确规划目标是项目品质的出发点和落脚点归根结底还是由棚户区改造工程本身的特点和性质决定的.棚户区改造在各地区呈现出不同的历史遗留问题,比如说钢铁类企业的棚户区改造：有的地区在改造前参杂着复杂的情感纽带和产权问题,有的地区在改造中遇到了规划方案的变动和调整造成工期拖延,还有的地区在改造后偏离预期目标等.所以,规划目标的重要性体现在棚户区改造的各个阶段,不容忽视.
(三)做好功能分区建设是改造进程的关键
纵观国内外的旧房改造计划,其中的经验和教训值得我们警醒,做好功能分区建设是改造进程的关键所在,因此改造工程要具备三个基本功能,即居住安置功能、房产开发功能和商业贸易功能,使改造项目实现功能齐备定位.
结束语
棚户区改造项目是国家重点改善民生问题的一项重要举措,在全国各地实施之后,取得了较好的社会反响,但是,也折射出了很多社会深层次矛盾和问题.有的问题是政府部门的管理问题,有的问题是项目进程的具体操作问题,还有的问题是社会关系协调问题.随着棚户区改造不断深化和调整,只要能够措施得当、执行有力、统筹兼顾,就一定可以实现这一项目的又好又快发展.（作者单位：湖南湘潭钢铁集团有限公司产业管理部）